[摘要] 多项指标调整后,牛 庙地块第四次搬上了货架,目前宗地性质已经由商业变更为住宅,商业比例下调到30%,促进成交意图明显,能否成交在此一举。
多项指标调整后，牛 庙地块第四次搬上了货架，目前宗地性质已经由商业变更为住宅，商业比例下调到30%，促进成交意图明显，能否成交在此一举。
地块原为自贡雄飞集团初进成都收购项目，原计划打造成为雄飞商务 出售。2013年，该地块就开始进行拆除。然而地块在近两年的闲置后，却在2015年9月以6950元/平方米的起拍价被摆上货架。彼时业界曾传闻恒大有意该地块，但恒大在二环已有恒大曹家巷广场、恒大 广场、恒大华置广场以及都汇华庭等，加之于之前地块起拍价、商业比例高等原因，恒大当时并未出手拿地，当日该宗地因报名人数不足而流拍。
当时该宗地限制条件较多，用地性质为商业兼容住宅，商业比例高可达78.4%，且出让楼面价为6950元/㎡。而当时区域的周边年代较新的二手房销售均价为12000元/平方米上下，操作难度较大。
在经历9月24日流拍之后，2015年12月3日地块再次上市拍卖，第二次拍卖该宗地，地块在商业及住宅的比例上有了一些调整，原计划可兼容住宅面积为不大于59116.94平方米，增加至不大于109475.82平方米，扩大了将近一倍的住宅面积，并严格要求地块临锦东路禁设住宅，然而地块再次流拍。
时隔一月后，2016年1月13日该宗地再次公告准备于2016年2月3日进行拍卖，出让条件又一次调整，出让价格调整下调为6500元/㎡，力促成交的意图明显。事与愿违，2月2日成都市公共资源交易 发出公告，该宗地块因故终止交易。
2016年6月7日，成都市公共资源交易 公告，该宗地再次被摆上货架。出让条件再度放宽，建筑面积由大于37558平方米且不大于75115平方米，调整为不大于243279.6平方米。也就说和 出让比，该宗地整体计算容积率已经由9下调为8，商业比例由78.4%下调为30%，起拍价由6900元/㎡下调为6500元/㎡。
“虽然楼面地价没有调整，但是地块的起拍总价少了19766.47万元，将近两个亿，政府诚意十足，就凭这一点都觉得该宗地本次拍卖应该成交了。”西南财经大学经济学院副教授刘璐评价到。但宗地即使底价成交，也将会成为上半年总价第二位，一旦溢价率超过36%，则会成为上半年总价榜首。
观察员日前实地探访发现，区域衔接东大街金融商圈和攀成钢板块，地块距离地铁2号线300米左右，地块大小相当，内部平整，地块虽被老旧小区包围，但配套成熟，是二环内 的地块，目前正作为临时停车场使用。
数据显示，区域近成交地块为2015年8月5日挂牌成交的10.06亩商业用地，由自然人以3650元/㎡楼面价，总价14691.46万元，拿下该宗地块，目前尚未呈现项目。
此外，离项目近的在售项目为阳光新业 ，目前已 ，近12个月销售41套住宅，成交总面积为3993.47㎡，成交均价为12634.85元/㎡。整体来说，区域住宅存量较少，但是需要面临攀成钢局域的竞争，目前攀成钢区域供应量巨大，且项目品质相对较高。
“虽然地块周围老小区较多，没有大型商服支撑，道路狭窄且拥堵，但是销售价格合适，消费者便能接受。”观察员认为，虽然地块整体容积率为8，但是从住宅容积率为5.6，虽然容积率稍高，但是考虑到地段，尚能接受。如果以底价成交，6500元/㎡加上建安成本，稍能利润。“宗地溢价不可能飙的太高。”他认为。
宗地位置：锦江区一环路以东，东大街以南
用地面积：合45.6149亩
容积率：可修建计容面积：不大于243279.6平方米（其中，兼容的商业服务业设施建筑面积不小于72983.88平方米）。
起拍价：6500元/平方米
成交单价：-----
成交总价：-----
竟得者：-----
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