[摘要] 继6月16日,龙湖地产以3700元/㎡的楼面地价,溢价58.11%拿下金牛区金泉街道132.6亩地块后,29日金牛区再次迎来一块土地上市。本次出让地块位于金牛区天回镇街道木龙湾社区9、10组,不过从地块位置来看,该宗地更接近于新都区。
继6月16日，龙湖地产以3700元/㎡的楼面地价，溢价58.11%拿下金牛区金泉街道132.6亩地块后，29日金牛区再次迎来一块土地上市。本次出让地块位于金牛区天回镇街道木龙湾社区9、10组，不过从地块位置来看，该宗地更接近于新都区。
该地块位于北星大道二段右侧，国际商贸城，占地面积合57.5994亩。起拍楼面地价为1900元/平方米，为二类住宅用地兼容商业用地。计入容积率的总建筑面积不小于38400平方米且不大于109438平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）。
地块实景
观察员实地探访发现，该地块位于金牛区北角位置，不属于金牛区土地出让热点，位置更加偏于新都区。地块四周较为荒凉，在售项目较少。整体区域开发量较小，在售楼盘数量较少，且均是小型开发商。目前片区内项目均价约5500元/㎡左右，市场表现中等。
来自思源地产服务集团西南公司的数据显示，上湾国际社区整体货量仅剩下154套，存量约1.4万平方米，备案价格在6400元/平方米，实际销售均价在5700元/平方米左右。
(数据仅调查2016年1-6月备案情况 来源：思源地产)
该地块区域与新都连成一片，承担成都外围商贸、物流的生产、交易和运输功能，且目前已形成了类似成都国际商贸城等产业集群，使其居住功能一直受到低估，因此区域土地近十年内出让较少。从下图2010年-2016年天回镇土地出让情况可以看出，大部分为工业和商业用地。商业用地出让楼面价从1150元/平米——2647元/平米范围内，本次出让价格为1900元/平方米，价格水平属于中等地价。
在该地块绕城高速以内，有两块地块的价格可以适当参考，但因位置关系相差较大，只能作为简单对比，而不能做为根本依据。
目前来看，地块周边由于开发项目较少，竞争较弱。但具备较多的原始居民，他们对于改善生活有着一定的要求。同时地块 成都国际商贸城，因商贸产业氛围较浓，客户具备一定的经济能力，对于居住品质和生活条件有较高要求。
四川中原地产策略 研究主任鲁敏认为，该地块交通较为完善，且属于 物业。离地铁5号线站点500米左右，通达性强、 。同时，依附于商贸城、皮革城带动，产业人群聚集，购买力强劲。
从地块的规划性质来看，地块商业比重高可以做到50%，周边商业相当缺乏。“商贸产业与物流产业的落地，使地块拥有操作一些专业市场的可能，再搭配一些消费业态形成区域商业 (目前周边缺乏商业 )也具备较大的操作性。”思源地产服务集团西南公司咨询顾问 策略经理刘婧婉分析认为，但考虑到地块的风险，位于绕城以外，传统商业需要较大的人气带动，还是建议住宅比重稍高，商业比重好不超过30%。
同时，该地块还具备较好的自然条件和开发 。地块的规模大小较为合适，且三面临河，具备较强的自然景观资源，有打造 住宅居住区的基本条件。“在该地块可适当的进行改善型产品的开发，能大化的实现地块的土地价值。”刘婧婉建议。
总体而言，该地块所属区域客群 较大，地块自身素质较高，地价成本相对低廉。需要注意的是，地块周边环境较为荒凉，且商业体量较大，商业氛围缺失，后期销售、运营较为困难。
土地信息
二号宗地
宗地位置：金牛区天回镇街道木龙湾社区9、10组
用地面积：合57.5994亩
容积率：计入容积率的总建筑面积不小于38400平方米且不大于109438平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）
起拍价：1900元/平方米
成交单价：-----
成交总价：-----
竟得者：-----
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