[摘要] 7月已至,在“去库存”的政策基调之下,2016年前半程可谓利好不断,首套房贷首付比例可降至二成;调减契税、营业税进一步降低了购房成本。一系列行情的推动,无疑让成都楼市向“改善型”成交的趋势更为明显,同时各家品牌房企的年中成绩单都比较好看。不过,在市场精细化区分的当下,销售额并非论英雄的 维度,表现平稳性、......
7月已至，在“去库存”的政策基调之下，2016年前半程可谓利好不断，首套房贷首付比例可降至二成；调减契税、营业税进一步降低了购房成本。一系列行情的推动，无疑让成都楼市向“改善型”成交的趋势更为明显，同时各家品牌房企的年中成绩单都比较好看。不过，在市场精细化区分的当下，销售额并非论英雄的 维度，表现平稳性、去库存速度、产品结构、拿地价格把控、单位面积利润，都将考验各家房企的品牌含金量。
截至6月30日，成都楼市各个统计渠道的销售统计都已告一段落，环比去年一整年的销售情况，楼市销售总金额前列依旧被保利、恒大、万科、蓝光、绿地、蓝润等品牌房企占据，甚至楼市前20名异动也不大。在市场集中度更高的大趋势下，出现颠覆性场景的可能性变得很微弱，但其中的“常青树”无疑更值得关注。
与其他大咖相比，上半年成都万科住宅销售26.24亿，名列第三，比之冠亚军的46亿和35亿并不出挑。但今年已经是万科进入成都的 7个年头，在这17年里，万科一直能够保持在住宅销售额 阵营，而当初与万科同列的那些企业，有的湮没无名、有的易帜转行，纵观成都楼市多年来能够如此稳定表现的，硕果仅存这一家。
2016年是“改善元年”已经是业界公认的事实，各家房企的去化进度和上半年剩余库存是重要衡量指标。仅就销售额前列4家中，已拿预售许可证的新增供应和目前存量来看，作为季军的万科新增2374套，存量1672套，这一存量放在成交统计前10来说，也属偏低。其原因主要是万科国宾润园、万科城二期、第五城项目推出的几款改善型产品，基本都契中了市场的需求点，开盘后以并不充裕的产品供应，在搏杀激烈的改善型市场中脱颖而出。实际上，万科在今年下半年有不少于三个新项目会陆续推出，包括改善型项目锦西润园、首置项目理想城，以及位于五龙山公园内的新地块。一方面库存去化迅速，另一方面持续战略性补充新项目，万科下半年的产品结构也在去化和新增中实现优化。
楼市半年住宅销售额排名前4企业平均楼面地价和开发毛利（单位：元/平方米）
观察前排各房企在售项目的平均楼面地价以及单位面积毛利，再来验证房企的拿地把控能力和盈利能力。6月29日，成都主城区土地拍卖异常火爆，至少4宗地块价格近万或者破万；3月份青羊区百仁地块楼面价格甚至达到12000元/平方米，这是成都土地市场当下在资本的助推下，先于二级市场过热的现实。但上半年成都主城区楼面地价均值在4671元/平方米，中位数在4720元/平方米。统计来看， 销售前20强房企在售项目的楼面地价均值都不会超过这两个数据，而前排房企的此项数据，更是几乎都在2000到2500元/平方米左右。
楼市半年住宅销售额排名前4企业平均销售单价
同类对比，万科在售项目拿地楼面地价均值在2007.96元/平方米，低于其他 阵营。而万科10079元/平方米的销售均价，不仅仅高出其他品牌房企甚多，对于这个以首置、首改作为主要客群的企业而言，也是出人意料的。
回顾今年以来万科的历次开盘动作， 4月份国宾润园在国宾板块热销，5月万科城二期开盘当天大卖，再到6月第五城的两次开盘1 。万科今年每一次开盘，都会在掌握区域定价权的同时，带动整个板块的均价上涨，这几乎已经成了“万科定律”。同时，万科项目的二手房价格，在市场上也表现得长期坚挺。尽管万科所开发的产品多为主流住宅产品，但是与市场上大多数刚需住宅相比，也更具有品质，面对的客群也相比更具有购买力和更加追求生活的品质。
销售单价上涨，带来的直接效果就是开发毛利上升。以销售单价减楼面地价和建安成本，未扣除三项开发期间费用以及企业所得税的毛利粗算，万科毛利为5071.04元/平方米。当然，由于各家的建安成本构成和计算方法不同，而万科目前几乎 产品都在做精装标准，因此排除以上因素，推测万科的毛利也在4000元/平方米以上，确实堪称亮眼。
在经济学上，曾经有一个 的“短板理论”，放在当前房地产政策调控市场化、长效化趋势和去 化、理性成交、价格趋稳的楼市背景下，这个理论依旧 有效。
“万科在上半年质量提升，尤其是盈利能力和销售单价的跃升，以及推动当地政府改进基础设施和拥有城市运营能力的企业，是出乎我意料的。”锐理战略研究 总经理郭洁分析认为，以上多维度“均好性”，同时也会是企业潜在合作伙伴权衡合作前景的参考坐标，这也是今后房企集中化开发的大方向。在多维度的较量下，MVP选手万科的表现更加全能。
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