[摘要] 回想6月29日的那场土拍,笔者只能用四个字来形容:兵慌马乱!缺席两月的主城区地块这次集齐了11宗地块,举办了一场地产界的大PARTY。
回想6月29日的那场土拍，笔者只能用四个字来形容：兵慌马乱！缺席两月的主城区地块这次集齐了11宗地块，举办了一场地产界的大PARTY。
队旗摇起来，冲锋号角吹起来，对于爱看热闹的局外人来说，向来不嫌事多。但是关于这一场多年难得一遇的土拍“赛事”，还是透露出诸多信号：主城区地块一上市，就会被围观，但是却不一定会被抢拍；诸多品牌房企转变发展战略，回归主城区； 入蓉的房企逐渐增多；房企间合作、兼并愈发频繁；成都土地市场 ，但对购房者的影响不会大。根据本次土拍以及当下的成都楼市大环境，笔者总结了七大成都楼市“怪”现象，仅供业界参考。
现象一：主城区11块地齐上场 难得！
缺席土拍市场几月的主城区，就像四年一遇的欧洲杯观赛季来临，不管是全球的老球迷、伪球迷、投机商甚至火爆的足球宝贝都表示群情激昂。而开发商们也卯足了劲，争夺主城区的地块。终倒也不负“恩泽”，11宗地块，总共616.524亩，实现100%成交，甚至出现成都 的第二贵住宅用地——10550元/平米。
还记得上一次主城区地块组团上市时，还是去年的12月4日，当天8宗主城区的 地块走上拍卖台。不过那次的成交远没有这次的精彩，甚至还有地块流拍。
不过，以后主城区的地块是日益珍贵了。成都“楼市51条”出台，意见 条明确表示要“修编城市规划，适度降低 城区开发强度，减少房地产建设总量”，同时在供地上对各区（市）县（每年房地产开发用地供应规模实行计划控制和动态监控调整，超过控制计划指标的，暂停房地产用地供应。这也意味着，未来 城区土地将日渐稀缺，一旦出现，则会成为“香饽饽”，也不难理解开发商们的 了。
现象二：回归主城区 开发商调整战略
从地产商对主城区的热情，便能看出现在越来越多的开发商战略转向，开始回归主城。随着城市的外扩发展，主城区的地日益减少，自然便越发珍贵。对于房地产市场来说，进入白银时代，行业集中度不断提高，面临的开发风险也在逐渐加大。
主城区地少而贵，但是一旦出现，开发商们都会前去拼一拼。市区外的地块较多，但是却较少出现拍出“天价”的情况，其中很重要的原因自然是因为主城区地块面临的风险相对小了很多。
正如保利，目前开始战略转型，回归主城区。保利房地产（集团）股份有限公司副总经理吴章焰谈到：“郊区盘我们会慎重，市内盘的表现会更激进一点。”而这样的考虑正是基于对利润和风险的把控，保利认为主城区的一些地块利润低一点，但至少能够保证不会亏损，保证销售；郊区盘因低价地利润空间更大，但有这很可能只是一种预期，一旦市场走低，郊区盘的抗风险能力就会暴露。
从新希望地产拿地策略也能看出其对主城区地块的格外青睐。去年12月4日，新希望地产经过80多轮的竞价，终以溢价103.04%、7310元/平米拿下沙河街道办事处地块，即如今的锦官阁。而本次，更是收获了主城区两宗地块，其中锦江区一环路以东、东大街以南地块，成交楼面地价为9500元/平米。
现象三：房价不高地价贵
当开发商们 举牌时，不少的业内人士甚至购房者都在担心：地价 上涨的同时，成都的房价是不是会跟着蹭蹭往上涨？当阳光城以9600元/平方米拿下簇锦街道办事处地块时，笔者家住武侯立交外侧的同事已经在暗喜：当初买到这个位置是对了的，现在的地价都比我当初买房的价格还要贵上两千呢！
就在同 （6月29日），恒大21.1亿在天津拍出宇宙高溢价率——595％，接近600％的溢价率，起始地价3亿+，从地块评估价就能感受地价的飞涨。
从目前的情况来看，成都住宅市场出现了有史以来三次过万元的楼面地价：远雄红牌楼地块（楼面价1万元/平米），太行瑞宏百仁地块（楼面价12000元/平方米），恒大地产小龙桥路地块（楼面价10550/平米）。
不过，高价地频出是否会影响成都的房价？从这几年成都楼市的发展可以看出，成都房价上涨幅度并不十分明显，相较于其他苏州、南京、合肥等二线城市来说，成都的地价和房价都处于较低水平。更不用说和北上广深一线城市相比较了。
现象四：有房企离场 有房企 入蓉
入蓉的企业，总想一炮而红，让大家迅速认识。新鸥鹏是这样，阳光城也是这样。
对于成都普通市民而言，这家从福建走出来的闽系房企阳光城，还是较为陌生。不过，从6月29日开始，成都地产圈记住了这家企业，因为他的“壕”：9600元/平米、溢价128.82%拿下武侯区簇锦街道办事处52.3896亩“网红”地块。
不过其负责人也表示，9600元/平米的地价在预期内，还能接受。看来土豪老板真是多呀。
尽管该地块具备交通便利、商业配套、区域竞争力等多方面的 ，但本身的高地价，和刚进入成都市场的“陌生感”，在做产品研发时，还是谨慎些为好。关于阳光城，还有一条花边新闻，前不久传出其将收购成都“中大文儒德”项目。
新的开发商看好成都对于西南地区的影响力，纷纷来蓉扩展企业版图。6月8日，奥园地产发布公告称，公司通过股权收购方式，以代价人民币2亿元成功取得四川成都 区 商业项目（大东展）70%权益。
还有，二次曲线入蓉的绿城，这一次将在成都代建的新项目落户郫县红光镇白云村，案名为多利绿城·桃花源。未来，也不排除其会拿地。
再说，稍早以前的融创，当然他并不是 入蓉，而是多年后回到成都市场。一出手便是十几个项目在手，这速度这气魄，融创对成都楼市的看好不言而喻。
现象五：被抛弃了多次的地块也有春天
“记录就是被用来打破的”。这次锦江区牛 庙地块终于扬眉吐气了一把。在改头换面之后，迎来了诸多追求者，终挑选了一位如意郎君，终于结束了被剩下的命运。
这次是牛 庙地块第四次搬上了货架，不过这次指标有多项调整：宗地性质由商业变更为住宅，商业比例下调到30%，地块的起拍总价整整少了19766.47万元，将近两个亿。从 次到第四次，该地块的指标一次次地放宽，足见政府的诚意。地块性质由商业兼容住宅商业，比例由高可达78.4调整为住宅用地，商业比例30%，终的高溢价成交，可见目前开发商们对于商业地块的慎重。
也可以看出，并不是 主城区的地块都能毫无悬念地成交，现在的楼市环境下，开发商们的决策愈发谨慎，对地块的各项指标都有严苛的计算和要求。
自去年以来，房地产市场变化 突然，因为在2013年年底的时候，大部分开发商都是高歌猛进的，整个市场一片向好。然而在市场变得愈发不明朗之时，已嗅到危机的地产商们，都不约而同在恐惧中变得更为谨慎，或寻求战略转型：如何精细化操作，找一个细分市场，寻找一条合适的路径。
现象六：大鱼吃小鱼 “一言不合”就收购
从2014年开始，地产圈的兼并、合并现象出现得尤其频繁。近一段时间，成都楼市也频繁爆出此类消息。
如奥园收购大东展，融创收购天合地产三项目，恒大收购新 地产内地项目，中海中信的股权合作，茂业国际收购成都仁和春天百货有限公司及成都青羊区仁和春天百货有限公司……
一些开发商们正逆势收购股份，在别人低潮的时候收购，这被视为是明智之举。现今，通过收购项目来拓展成为不少实力开发商的选择，这样既能省去前期区域的培育期，又能以较高性价比的价格获得 地块（项目）。对于收购双方来说，都是双赢。但是看一眼自己口袋里的现金流就会明白，不是每一个开发商都有资格去收购项目。
现象七：房企间的合作模式越来越多
在商界，没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。今年以来，成都市场上，越来越多的品牌开发商们选择合作：如保利地产分别联手龙湖、华侨城在成都共同开发项目；如万科与华润共同合作双流九江项目；如山西阳煤、四川发展和朗诗集团成立的太行瑞宏共同打造朗诗金沙城。
按照现在的势头，未来市场要凭一己之力很难玩得转。接下来，将会有更多的企业会通过不同的合作方式寻求新的房地产开发模式。对于央企保利而言，虽具备雄厚的实力，但是保利成都公司却表示，未来与房企间的合作会越来越多。
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