[摘要] 2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。
2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。上半年，成都累计成交商品住宅1215.7万平方米，较去年同期增长15.3%。其中，主城区共计成交469.1万平方米，较去年同期增长12.5%，近郊共计成交746.6万平方米，较去年同期增长17.2%。成交价格方面，上半年成都主城区成交价格为10675元/平方米，较去年同期上涨11.9%，近郊成交价格为5935元/平方米，较去年同期上涨1.9%。
政策环境
1、政策： 层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧
年初 信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。
地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商业纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨，合肥对 现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。
2、成都政策：去库存促消费，供给侧结构性改革措施细化
2016年上半年，成都市场虽有回暖迹象，但去库存依然是重要任务。从出台的楼市措施来看，主要通过调节供需两端，改善市场环境，刺激需求释放。需求端通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放，并将需求拓展到农民工等新市民；供应端通过调整供应规模和结构，实施差别化供地政策，大力推进货币化安置，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化，推动房地产功能转型等。
市场分析
1、商品住宅：市场升温，量价均上涨
a、需求：市场温和升温，成交量同比增长
图：2011-2016年上半年成都商品住宅月度成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
市场逐步升温，6月成交创近两年新高。2016年上半年，成都商品住宅月均成交202.6万平方米，同比增长15.3%， 量为近五年来同期第二高，仅低于2013年同期水平。具体来看，年初市场在上年末冲刺后进入盘整期，整体表现欠佳；2月受春节假期影响，成交量继续走低，创上半年低水平；3月，在首付比例和契税下调之后，购房门槛降低，成交量大幅增加至220.8万平方米，4月，成交量趋稳，共计228.4万平方米；5月，在一线、热点二线城市的带动和利好政策持续影响下，成交量继续攀升至255.6万平方米，6月，成交量微幅上涨0.3%，至256.3万平方米，创近两年新高。
图：2011-2016年上半年成都商品住宅成交量及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
主城区和近郊商品住宅成交量均同比增长，近郊增幅较大。2016年上半年，主城区商品住宅共计成交469.1万平方米，同比增长12.5%；近郊共计成交746.6万平方米，同比增长17.2%， 值为近三年同期高水平。
图：成都各区域商品住宅成交面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
多数区域成交量同比增长，天府新区增幅大。从各区域成交 值来看，高新区成交面积大，为161.1万平方米；其次是双流，成交面积为156.1万平方米；武侯区成交面积小，仅27万平方米。从相对值来看，大部分区域成交面积同比增长，其中，天府新区增幅大，为55.1%，其次是温江，增幅为36.9%；武侯区和新都成交面积较去年同期减少，分别减少17.2%和18.9%。
图：成都商品住宅分面积段、分价格段成交占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
中小户型、中低价位为成交主力。从成交面积段占比来看，成都市场以70-90平方米户型为成交主力，成交占比超四成；其次是90-110平方米的户型，成交占比近三成；110-130平方米和50-70平方米户型成交占比均在一成左右。从成交价格段占比来看，5000-6000元/平方米产品成交占比大，接近三成；其次是5000元/平方米以下产品，成交占比在两成左右。
b、供应：主城区供应趋紧，近郊供应同比增长
图：2011-2016年上半年成都商品住宅供应量及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
主城区供应同比减少，近郊供应同比增长。2016年上半年成都主城区商品住宅供应量为330.8万平方米，较去年同期减少23.3%， 量为近几年同期低水平。由于主城区市场需求旺盛，库存量少，加之前期土地供应不足，致使商品住宅供应量减少。近郊商品住宅供应量为560.9万平方米，较去年同期增长12.6%。虽然去库存依然是近郊的重要任务，但今年上半年近郊不少项目销售去化良好，为了抓住市场良机，开发商加快推货节奏，以期尽快出货，致使供应量增加。
图：成都各区域商品住宅供应面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
半数区域供应量同比增长，天府新区增幅大。从 量来看，2016年上半年，龙泉驿商品住宅供应量大，共计119.1万平方米，其次是高新区，供应量为114.5万平方米，武侯区供应量少，仅14.2万平方米。从相对值来看，天府新区供应量同比增幅大，为69.3%，其次是温江，增幅为30.5%，主城六区中除金牛区供应量同比增长外，其他各区均同比减少。
c、价格：主城区价格持续上涨，近郊价格起伏波动
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
主城区价格持续上涨，6月创年内新高，近郊价格有涨有跌。2016年上半年受多种利好政策影响，改善性需求持续释放，成都主城区改善型项目居多，成交结构的变化致使主城区成交价格持续上涨，6月成交价格达10873元/平方米，创年内高水平，并且上半年各月成交价格均在万元以上。近郊成交价格在2月份达到年内高水平，为6051元/平方米，3月份成交价格下降2.7%，随后三个月成交价格连续上涨，涨幅分别为0.4%、0.3%、0.4%。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
锦江区成交价格领跑市场。从各区域成交价格来看，锦江区成交价格高，为11484元/平方米，其次是青羊区，成交价格为11216元/平方米，主城六区中除成华区成交价格在万元以下，其他区域均在万元以上。近郊天府新区成交价格高，为7491元/平方米，其次是双流，成交价格为6107元/平方米，郫县和龙泉驿成交价格相差不大。
2、土地：土地供应同比减少，成交同比趋稳，住宅用地价格同比上涨
a、供需：土地供应同比减少，成交同比趋稳
图：成都市住宅、商办推出面积及成交面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地推出量和成交量与去年同期相近，商办用地推出量和成交量均不及去年同期。推出方面，2016年上半年成都共计推出两类用地568.3万平方米，较去年同期减少5.8%。其中，住宅用地累计推出409.7万平方米，同比减少1.4%；商办用地累计推出158.6万平方米，同比减少15.6%。成交方面，上半年成都共计成交两类用地416.2万平方米，较去年同期增加1.2%。其中，住宅用地累计成交292.8万平方米，同比增加4.6%；商办用地累计成交123.4万平方米，同比减少5.9%。
b、成交价格及溢价率：住宅用地成交价格同比上涨，商办用地成交价格同比下降
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交楼面价创新高，商办用地成交楼面价下行。2016年上半年，成都住宅用地成交楼面价为2661元/平方米，受多宗主城区地块高价成交影响，成交价格同比上涨36.1%。商办用地成交楼面价为860元/平方米，同比下降24.2%。
地块竞争激烈，溢价率上涨。2016年上半年，受数宗 地块高溢价成交影响，成都住宅用地溢价率大幅提升至43.0%，为近几年来高溢价率水平。受商业物业市场不景气影响，商办用地溢价率大幅下滑，仅0.2%。
c、 出让金：住宅用地出让金同比上涨，商办用地出让金同比大幅下降
图：成都市住宅、商办用地出让金总额及同比增长率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地出让金创新高。2016年上半年，成都住宅用地出让金额达232.6亿元，较去年同期增长38.5%， 值为近六年来高水平。商办用地出让金额为22.1亿元，较去年同期减少68.7%。
2016年下半年成都房地产市场展望
1、 主城区价格仍有上涨空间，近郊库存量大，价格上涨空间较小
主城区市场容量有限，资源愈加稀缺。6月29日，11宗主城地块遭40家房企哄抢，表明主城地块越来越珍贵，主城拿地难度越来越大，加上刚颁布的《供给侧改革意见》提出适度降低 城区开发强度，减少房地产建设总量，致使后期主城土地供应更少。一方面，主城区后续存量和供应量逐步走低，地价推高房价；另一方面几家大房企补足了 土地的储备，未来开发商着力改善产品，必将带来房价的结构性增长，终促使主城价格上涨。近郊虽为主力成交区域，但库存量高企，去库存仍然是近郊的重要任务，价格上涨空间不大。
2、 受前期市场需求释放影响，下半年商品住宅需求或将趋稳
2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。市场需求在上半年得到有效释放，尤其是改善性需求上半年释放量大，在市场容量并未明显增加的情况下，预计下半年需求大涨的可能性不大，整体呈趋稳的态势。
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