[摘要] 近日，《证券市场周刊》发布2016年度地产上市公司50强，龙光地产凭借超强的运营能力、盈利能力、效率水平排名 1位。
近日，《证券市场周刊》发布2016年度地产上市公司50强，该榜单由北京贝塔咨询 与《证券市场周刊》联合推出的2016年度地产上市公司综合实力排行榜，房企之间的竞争更加激烈，行业座次发生了剧烈的变动，华夏幸福（600340.SH）异军突起杀入三强之中，跃居行业第二。值得注意是，龙光地产凭借超强的运营能力、盈利能力、效率水平排名 1位。
该排行榜在综合考虑了地产上市公司的静态财务安全性、动态战略理性、运营效率、成长 、规模效应五个方面的因素后，对128家主要的A+H地产上市公司进行综合实力排名。
其中，静态财务安全性指标主要衡量的是由“短期风险头寸”、“超短期风险（现金比率）”、“整体 率（净负债率）”等企业静态财务指标所揭示的短期财务风险，从静态角度反映了地产企业的财务安全状况。
静态财务安全性排名（排名仅考虑2015年销售额大于50亿元的73家上市公司）前五的上市公司分别为中国海外（0688.HK）、仁恒置地（Z25.SI）、华夏幸福、苏宁环球（000718.SZ）、融创中国（1918.HK）。
动态战略理性指标由企业“中期风险头寸”、“利息支出占比”和“期限结构缺口”三个子指标构成，从动态角度反映了地产企业的财务安全状况。
动态战略理性排名前五的上市公司分别为万科A（000002.SZ）、中国海外、华夏幸福、保利地产（600048.SH）、建业地产（0832.HK）。
而运营效率（主要指标包括“营业利润率”和“存量资产周转率”）和成长 （决定成长 的两大因素为效率水平和资金成本）两项指标则反映了地产企业利用多元金融工具和轻资产模式为 人创造超额 的空间，以及在行业转型期的并购整合能力。
运营效率排名前五的上市公司分别为华夏幸福、融创中国、中国海外、当代置业（1107.HK）、万科A；成长 排名前五的上市公司分别为万科A、中国海外、保利地产、华夏幸福、原招商地产（000024.SZ）。
后，规模效应（销售额）既反映了企业跨区域复制商业模式的能力，也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。
销售规模排名前五的上市公司分别为万科A、绿地集团（600606.SH）、恒大地产（3333.HK）、万达商业（3699.HK）、中国海外。
上述五项指标对企业的未来发展都有着重要意义。正常情况下，我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。
但在行业转折期，财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时，动态财务安全性决定了企业的生存和整合能力，为此，当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%，其他四项指标的权重则相应降低至15%。
2016年地产上市公司排行榜显示，中国海外、华夏幸福、万科、保利地产、招商地产、碧桂园（2007.HK）、万达商业、龙湖地产（0960.HK）、融创中国、华润置地（1109.HK）排名前十。
与上年榜单10相比，中国海外捍卫了 者地位，华夏幸福排名提升明显，闯入三强行列，万科A、保利地产、碧桂园等位次也有所提升，融创中国、万达商业等排名则略有下滑，而在招商地产、华润置地跻身前十的同时，世茂房地产（0813.HK）与雅居乐地产（3383.HK）被挤出前十。
20：效率及财务安全奠定整合基础
除了十强之外，进入20的还有龙光地产（3380.HK）、金地集团（600383.SH）、华侨城（000069.SZ）、时代地产（1233.HK）、当代置业、禹洲地产（1628.HK）、荣盛发展（002146.SZ）、中骏置业（1966.HK）、中国金茂（0817.HK）、世茂房地产（0813.HK）。
与上市公司平均水平相比，20公司显示出了强大的效率水平。
2015年，全年20公司平均的营业利润率达到17.7%，较地产上市公司总体的平均水平高出8.5个百分点，较中位数水平高出4.8个百分点；20公司平均的存量资产周转率达到0.46倍，较地产上市公司的总平均水平高出56%。
20公司2015年全年平均的投入资本 率（年化）为12.4%，较地产上市公司的总平均水平高出4.1个百分点，而平均效率隐含的 率为13.8%，是地产上市公司总平均水平的3.3倍。
与之相对，20公司2015年全年平均的债务融资成本为8.3%，较地产上市公司的总平均水平低1个百分点。
显然，20公司相较于其他地产上市公司拥有更高的 和更低的融资成本，这为行业的并购整合奠定了效率基础。
不仅如此，由表3可见，相较于地产上市公司的平均水平，20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。
截至2015年12月31日，20公司平均的净负债率为54%，较地产上市公司的总平均水平（98%）低了44个百分点；此外，20公司平均处于短期资金富余状态，但上市公司总体平均有4%的短期资金缺口；20公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的8%，而上市公司总体平均的中期资金缺口高达26%。
因此，20公司平均的再融资门槛（低续借率要求）仅为13%，而上市公司总体平均的再融资门槛高达70%；相应的，20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅为5.9%，而上市公司总体平均的利息支出占比则达到17.0%。
显然，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。
资料来源：《证券市场周刊》
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