[摘要] 6月29日成都土地市场集中上市11宗地引发 交易之后,成都房地产市场上半年告一段落,进入半年总结回顾的节点。上半年的成都楼市表现可圈可点,保利在成都市场依然成为双料 ,而“新入”成都的融创表现亮眼,以销售备案29.95万㎡,排名全成都第五。
6月29日成都土地市场集中上市11宗地引发 交易之后，成都房地产市场上半年告一段落，进入半年总结回顾的节点。上半年的成都楼市表现可圈可点，保利在成都市场依然成为双料 ，而“新入”成都的融创表现亮眼，以销售备案29.95万㎡，排名全成都第五。
2016年是业界公认的改善元年，从2016年上半年与2015年上半年成交面积对比发现，90㎡以下的刚需产品比例有明显的下滑，而90㎡以上， 是90-150㎡的改善产品占出现了一定程度的上升。
但令人意外的是，改善“元年”成都楼市销售总榜上依然以刚需为主，单盘销售备案总面积前十中，依然以刚需项目为主。但单盘成交总金额上，改善项目表现亮眼，前十中有七个项目为改善型产品，其中中港ccpark共计成交10.1亿元，列上半年单盘销售总额第二位。
2016年上半年已经过去，房观察指数 总结出以下楼市特征，以供参详。
房企篇：风波中万科依然称 成都市场“新面孔”表现亮眼
据中指院数据显示，上半年销售金额达到50亿及以上的房地产开发企业，共计115家，合计实现销售总额23397亿元，平均销售额为203亿元。
2016年上半年销售10
其中，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利五家房企表现抢眼，上半年销售便达到上千亿台阶。万科延续了半年销售过千亿的业绩表现，上半年销售金额达1857亿元、销售面积1361万平方米，稳居房地产企业销售榜首；而恒大则依靠“红五月”营销利器，楼盘8折大优惠，涉及170多个城市近400个项目，成功进入千亿级别；碧桂园则积极顺应市场整合趋势，加强核心城市拓展，5月当月实现合同销售金额约305.8亿元，同比涨幅高达143%，环比涨幅达到39%，销售金额顺利超过千亿。
值得关注的是，四川房企本次有三家入榜。蓝光以156亿排名第37位；蓝润半年销售67亿排名第96位；新希望上半年销售金额达到80亿元，排名第78位，为近年来的新高。
成都市场方面，保利依然延续了强劲表现，透明房产网备案数据显示，保利上半年销售备案57.1亿，备案面积达72.07万㎡，再次成为成都楼市销售双冠 ；值得注意的是，相比去年同期，保利备案面积上涨了54%，备案金额涨幅更是达到了61.8%。
此外，“新面孔”融创成都市场表现亮眼。数据显示，2016年上半年融创销售备案面积为29.95万㎡，排名全成都第五。销售备案金额24.01亿元，备案金额排名第六。再次回到成都的融创以32亿元接手中渝资产后，还陆续收购天朗、天合资产，同时还积极参与成都土地市场，土地储备和项目储备充足，不出意外的话未来数年融创都将成为成都楼市各大排行榜的常客。
产品篇：改善元年 刚需仍为销售主力
2016年被称为成都房地产市场改善元年，农历新年之后，龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、中洲锦湖南岸、蔚蓝卡地亚花园城等改善产品的开盘热销，带动了一大波改善产品的集中入市。
事实上，数据显示郊区刚需项目依然是市场主力，从成交总面积和成交总套数看，前十中有九个项目为郊区刚需项目，其中恒大收购后改名的恒大天府半岛表现亮眼，以半年成交1447套，销售16.7万㎡成为半年的单盘销售 。主城区改善项目仅仅中港CCPARK以成交898套总计销售9.1万㎡进入前十。这些热销刚需项目，普遍具有交通通达性强、配套设施相对完善，同时价格 明显，因此受到众多刚需客群的青睐。
另一方面，从成交金额来看，则完全体现改善元年的市场行情。从成交金额排行榜来看，有七个项目为改善型项目。上半年单盘销售总额上中港ccpark共计成交10.1亿元，列上半年单盘销售总额第二位；而复地金融岛因稀缺的岛屿地块资源和高品质产品而受到市场欢迎，上半年共计成交9.9亿元，位列金额排行榜第三位。
从住宅产品构成面积占比来看，小面积的刚需产品已经逐步萎缩，而90平米以上的改善型住宅正处于上升趋势，未来改善产品有近一步上升的趋势。
2016年是业界公认改善的元年，从2016年上半年与2015年上半年成交面积对比发现，90㎡以下的刚需产品比例有明显的下滑，而90㎡以上， 是90-150㎡的改善产品占出现了一定程度的上升，这和整个市场的改善需求释放不无关系。
通过对比各区域成交量也发现，高新区、天府新区、龙泉驿、温江的成交量同比有大幅上涨，尤其是天府新区成交量相比2015年上半年，成交量大涨了55%。这也得益于天府新区的一系列政策的利好，吸引了大量开发商进驻天府新区板块。
从价格来看也看得出整个市场的两级分化更为严重，单价6000元以下及9000元的产品成交有一定程度的上涨，而位于中间的6000-9000元的产品相对去年有明显的下滑。
低价区间样本的上涨主要来自近郊及天府新区的项目成交量的增大，因此该价格区间占比对于2015年有一定程度的上升，而由于主城区房价已经难以找到9000元以下的项目，以及部分 改善项目的陆续入市，价格9000以上的改善产品的占比正稳步上升。
分区域价格对比能更加明显的看出成都楼市的价格区间，主城区均价在9500-11500元/㎡为 梯队，而天府新区及双流片区6000-7500元/㎡的价格位于第二梯队。近郊的多个板块价格区分度不明显，均为5500元/㎡左右，这也说明了近郊房地产市场发展较为均衡。
后半年行情：整体市场逐步放缓 近郊刚需需求加大
针对下半年成都市场行情，不少机构预测下半年市场走势将逐步放缓。随着供给侧改革的逐步落地，改善需求的释放，市场热度将逐步降温,预计未来需求市场或有所回落。
而近郊由于鼓励农民工进城的政策出台，部分近郊刚需或得到释放，带动郊区存量去化。
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