[摘要] 2016年2月,首开拿下营门口中环,176.99亩的高商业比例地块,打破了区域冰封近4年的土地市场。同时,龙湖也宣布将于首开共同开发该地块,打造 住宅产品“紫宸”及第三代龙湖天街产品。
2016年2月，首开拿下营门口中环，176.99亩的高商业比例地块，打破了区域冰封近4年的土地市场。同时，龙湖也宣布将于首开共同开发该地块，打造 住宅产品“紫宸”及第三代龙湖天街产品。
在一个习惯了传统居民楼与临街小铺的板块里，该地块会为营门口带来怎样的变化？
营门口可开发土地紧缺 区域购买力与商业档次不符
紫宸项目所处区位图
营门口作为成都早发展的板块之一，但由于区域老旧小区较多，近年来较少进行房地产开发，导致片区商业较为落后。目前，三环以内、二环以外的茶店子、九里堤板块，集中商业较少，真正意义上的购物 只有位于交大路的凯德广场，而位于二环路地铁口的欧尚，由于建成较早，现在已经难以满足现代化的消费需求。
此外，板块内，周边商业以社区底层商业为主，新开发商业项目较少，且商业氛围尚未形成，除部分专业市场配合酒店及 外，大型商业相对缺失，商圈尚未形成。
与商业档次较低呈反比的是区域的消费能力。据华侨城洋房及别墅成交客户统计，有近80%的客户来自包括营门口，九里堤在内的城西北片区，区域地缘客户消费能力旺盛。
消费能力其实和营门口板块的区域无不关系，该区域聚集了大量老成都居民，其中包括不少产业人群。金府灯具城、万贯灯饰城以及荷花市场、量力钢材城等众多产业链条下的老成都居民，以及一品天下商圈与交大商圈的消费客群均具备较强的消费实力。
区域商业水平与消费实力形成反差，营门口板块急需进行商业的提档升级，但实际可供开发的土地较少。根据房指分析师实地调查发现，紫宸项目周边待开发土地已经不多，区域内主要土地储备为紫宸项目背后的未开发土地及龙湖新拍的130余亩三环内侧土地。紫宸项目占据了西中环后几块土地资源，未来面临的竞争较少，产品的稀缺性较高。
待开发土地不多，资源稀缺，该项目可以很好地弥补城西商业的结构性短缺。高力国际成都分公司董事总经理蔡孟颐指出：“从开发商3200元/平米拿下这块地，准备要进入这个区域开始，我相信这个区域已经在蠢蠢欲动了。随着这块地开发的节奏，会持续影响周边的房价，提升的机会至少是在三五年以上。”
土地市场沉寂近4年 需求外溢二手市场回暖
该区域土地四年断供，一出手便是80%商业比例的约177亩的商业兼容住宅地块，作为在主城区内，没有大型商业配套的罕见板块，确实需要这样的大型商业项目为区域解渴。
从出让年限也可看出，自2012年底，西门先生项目之后，区域土地市场一直处于沉寂状态，一直到今年2月首开拿地，才打破区域土地市场坚冰，随后龙湖顺势拿下了羊犀立交内侧132亩住宅兼用商业用地。
区域土地成交明细
从三环内九里堤、营门口板块土地成交数据来看，目前除了龙湖6月拿下的132亩地块土地规划尚未确定以外，其余已成交土地均已呈现。
从区域土地成交明细可以看出，2005年当时的区域成交楼面地价为1135元/平方米，地价高时曾达到6315元/平方米，为万通金牛新都会项目；地价低时为690元/平方米。近两次拿地的价格并不是该区域内高地价，却是该区域4年后的再度供地，并且是所剩不多的主城区内地块。
走访该区域发现，目前区域内大部分是已修建多年的住宅小区、专业市场。区域内对品质有追求的客户已经逐步外溢到国宾、外羊犀板块。包括华侨城、龙湖两河森林等多个城西北 项目均承接了50-80%不等的营门口、九里堤、蜀汉路等板块的改善客群。
据房观察指数数据显示，虽然区域的新房较为缺乏，但二手房市场成交旺盛。项目所处的金牛区6月二手住宅成交面积达149238.61㎡，环比增长10.57%。
链家地产数据也显示，九里堤板块在售房源322套，近90天成交29套，目前均价8028元/㎡。区域内上一个面市楼盘——西门先生，在3年时间里已经有近30%的涨幅，可见区域租房需求与买房需求均较为旺盛。
大型房企的接连入驻及二手房成交的回暖，区域市场的关注越来越高。随着紫宸项目及龙湖天街的呈现，营门口板块的住宅与商业档次将得进一步到提高，区域内剩余几块土地花落谁家，值得关注。
业内观点：50个老小区盘踞 深改产品市场 巨大
高力国际成都分公司董事总经理蔡孟颐：商业配套的丰富对区域房价有提升作用
这个项目对区域的发展会有帮助，以龙湖首开品牌溢价的能力、 度，他们推出的住宅肯定不会 。新盘的价格，对至少在5年之内的新交房住宅的影响会大一点。以前的老旧居民楼，影响层面相对会小一些。
在这个区域内，深改型住宅产品是比较少的，我相信住宅部分应该是不愁卖的。商业就要看产品定价和产品规划了，对于该区域来讲，一般零售商业有周边区域人群这么大的支撑，理论上这个项目应该会很不错。以龙湖的名气、运营能力和品牌效应，消费人口支撑一个大型的商业是没有问题的。并且有一个新的大型商业入住，提高生活便利和丰富生活配套，以及提升周边环境等，会对房价提升产生作用。
这块地开发的节奏，会持续影响周边的房价，提升的机会至少是在三五年以上。并且随着开发的节奏，这种关注和影响还会持续下去。对这个区域来讲，商业和生活配套的丰富对于区域房价的提升肯定是有很好的帮助。
四川中原地产策略 主任鲁敏：区域商业人气较容易形成
从规划来看，政府已经启动茶店子花照片区改造，如在茶店子路打造一座面积达10万㎡的 公园，片区面貌将得到很大改观。在加上龙湖两大项目的加持，区域热度将不断上升。
周边目前商业以社区底层商业为主，新开发商业项目较少，且商业氛围尚未形成，除部分专业市场配合酒店及 外，大型商业相对缺失，商圈尚未形成。
龙湖与首开项目的打造可以填补商业空间。地块周边1.5公里范围内，有超过50个老小区、安置小区以及交房3年以上的电梯高层，入住率较高，商业人气也极易形成。
中睿营销总经理何良栩：带动周边土地及二手房市场 推动区域商业发展
首开和龙湖的合作，强强联合，发挥整合资源 。填补区域高品质缺乏的升级类产品，不仅提升开发水准更为区域商业配套不足起到积极推动作用。该项目出现带动周边地价，从而影响二手房交易走高也是未来可预期的。当然，这种带动作用不会立马显现，需要片区不断成熟，不断有新项目出来，以及开发水平整体提高才能体现，龙湖和首开属于吃螃蟹的。
克而瑞成都区域 分析师曾巾津：填补区域大型商业项目空白 带动二手房价值提升
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