[摘要] 与以往调整后的波澜不兴不同,成都富力广场新一轮调整却已渐渐显露出了一种“向上”的趋势,从业态、品牌到客流变化,亮眼的成效越来越多。
编者按：2015年，成都零售商业市场总存量突破600万平方米，在中国二线城市中居首，2016年，库存持续攀升。与此同时，成都新开购物 数量也在不断增加，新老购物 扎堆，竞争态势呈现白热化。
在这样的市场大环境中，成都部分购物 开始思考转型升级之路，赢商网四川站特推出“成都购物 调整调查系列报道”，直击各大购物 的调整路径，解读调整过程中的制约因素与破局方法。
2016年，可谓是成都购物 的“调整之年”，为了在激烈的竞争中找到适合自己的生存之道，成都不少购物 开始了大刀阔斧的调整，涉及定位、业态、品牌、软硬件设施等方方面面。
成都富力广场
在此次调整大潮中，赢商网发现了成都富力广场的身影。从初的“西部 坑”成都熊猫万国商城，到“换主”后的成都富力天汇MALL，再到更名后的成都富力广场，这个项目可谓历经挫折。尽管期间曾先后进行了多次调整，但这个单体量达25万方，在整个西部地区也属“巨无霸”型的项目，自2010年开业以来始终处于不温不火的状态。
成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理 曲海涛
然而，与以往调整后的波澜不兴不同，成都富力广场的本轮调整却已渐渐显露出了一种“向上”的趋势，从业态、品牌到客流变化，亮眼的成效越来越多。为此，赢商网 采访了成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理曲海涛，并对成都富力广场进行了实地踩盘，希望为大家呈现成都富力广场目前的调整情况并解密其背后的调整逻辑，给正在经历调整“阵痛”的购物 带来一些不同角度的思考。
“新官”上任：坚信没有做不好的购物
提及成都富力广场的本轮调整，曲海涛的名字就一定不能被略过。这个在地产龙头企业万达集团商业管理公司、老牌外资企业麦德龙以及假日酒店均有过丰富工作经验的商业地产人，自去年10月加入成都富力广场后，就表现出了强大的决策力和执行力。
“假口岸”、混乱的动线、 的品牌、门可罗雀、商家的大量撤铺……在接手成都富力广场之前，这些被业内人士所诟病的问题，曲海涛并非一无所知。但越是“难啃的骨头”，曲海涛越想挑战。“我给自己的定位一直就是一个‘救火者’，而且我始终相信，市场上没有做不好的购物 。”
除了对自身能力的自信以外，在曲海涛的眼里，总公司对自己的支持也给了他一定能做好成都富力广场的信心。“当时富力总部直接找到我，董事长及总部领导在各方面都给予了大的支持。”据曲海涛介绍，总公司不仅计划投入上亿元甚至更多资金做项目升级改造，还同意他按照行业标准从新建立人事架构、工作流程等等。“成都区地产公司都表态会无条件全力支持。”回想起当时的场景，曲海涛十分感慨，一个清楚表达想要做好项目决心的领导，无疑是他决定接受挑战的动力之一。
团队调整：用好老员工 解决看不见的问题
与其他购物 在调整中容易陷入“招商比运营重要”的误区不同，曲海涛始终坚持招商是一个周而复始的过程，后期运营能力才是一个购物 决胜的关键。因此在本轮的调整中，曲海涛用了大量的精力在运营团队的打造上。
在经过精准的市场调查、对消费者购物需求进行全方位的分析之后，曲海涛带领团队进行调整的 刀，落在了自己人身上。
内部人员的迷茫、流程的冗长、部门与部门之间的脱节……面对调整的 道难题，曲海涛并没有采取“一刀切”的粗暴方式。这个同时兼具万达企业系统化和外资企业人性化基因的地产人，采取了更符合富力地产本身企业文化的方式来进行内部调整，其中重要的一点，就是用好老员工。“看得见的问题都不是问题，看不见的问题才是问题。”在曲海涛看来，没有人比老员工更了解这个项目的具体情况，只要将老员工放对了位置，他们就能帮助团队解决‘看不见的问题’”。除了原有员工的调整，曲海涛还不断为项目从市场上吸纳各种专业人才。
在大面积调整3个月之后，成都富力广场的商业管理团队从原本的50多人增至150多人。 老员工得到提升，更有不少来自万达、凯德、宝龙地产的新鲜血液注入，整个团队更具战斗力。
思维调整：解决“传统销售地产”与“商业地产”的系统矛盾
在大多传统房企的固有思维中，“自持物业”只是“销售物业”的辅助角色，这在曲海涛看来是必须纠正的。
“部分开发商仅把购物 、酒店当做写字楼、住宅、商铺等销售物业的配套形象工程，这并不是很不科学。”曲海涛认为，“销售地产”与“商业地产”在思维模式、运营系统、工作流程都有明显差别。“逐步使公司各部门转变为符合商业的思维模式，可以得到更大的支持，同时从新建立符合行业标准的新的工作流程，让效率明显提升。”
简而言之，就是建立一套符合商业地产运营的新系统。
正在进行调整的成都富力广场内部
定位调整：顺应市场趋势 走在政策之前
俗话说，巧妇难为无米之炊。一个专业商业管理团队成型了，接下来需要解决的就是项目本身的问题。首当其冲的，就是如何找准自己的定位。
自更名为成都富力广场后，项目的定位也几经变化。本次调整，成都富力广场则坚定地以“全客层城市型时尚艺术购物 ”作为全新定位。并且，这一次的定位，并非盲目而为，而是在很大程度上受了旁边青少年宫、体育 及项目内艺术体验类客户生意火爆的启发。“要做好项目的定位，首先要懂得走出去。”在曲海涛看来，待在购物 里说定位都是纸上谈兵，必须要跳脱出来与市场、客户、商家接触。“成都富力广场的周边云集了不少政府机构、培训机构，商务人群这些因素都应该纳入定位的考虑中。”成都富力广场作为一个单独的项目，很难和已经成熟的春熙路商圈做零售的对抗，对于这个事实曲海涛并不回避。他表示，正因为如此，在零售下滑的大趋势下，差异化的精准定位就显得尤为重要。
除了自己和团队的专业能力外，曲海涛还把这一次定位的精准归功于“运气”。“在我们调整开始了一段时间之后，政府开始重新规划‘成都 ’，这意味着现在的骡马市商圈未来将承担文化 、城市遗址、 公园、产业高地四大功能。而这又恰恰与身处 的 的成都富力广场，在定位上不谋而合。”市场是变化的，商圈也是变化的，调整的节奏迎合了政策，甚至走在政策之前，曲海涛对市场的敏锐度与前瞻性预判令人印象深刻。
业态调整：去零售化 体验业态比例超40%
不论垂直动线还是水平动线都在调整的成都富力广场始终相信好商家不怕“冷”区，有很多方法可以将“冷”区变“热”区。在对项目本身的调整上，曲海涛以“做项目要接地气，商家不能中看不中用”为原则。
“有用重要”。在目前的经济大环境下首要解决的问题是“让商家活下来”。因此，成都富力广场在此次的调整中，开始更加关注类似互联网+，文创项目、特有圈层的新兴业态、特色体验、甚至 微整形医院品牌等以往不愿意进购物 但具有很强自我生存能力的业态。“这类业态有自己的圈层营销手段和独到的吸引力，对项目‘可达性’有要求但对现场客流要求不高，而且在后期能带来持续的客流。”曲海涛分析认为。
虽然零售是具有承租能力的业态，但曲海涛介绍，在“去零售化”的大趋势下，成都富力广场调整完成后，会将零售业态比例压到30%以下，而体验业态比例将超过40%。让人意外的是，能体现人气的餐饮业态比例暂时也将控制在30%以下，“餐饮业态的调整要谨慎，如果新的餐饮品牌没有足够的吸引力带来新客流，那它的入驻只会造成分流，伤害已有的餐饮品牌。”目前来看，成都富力广场新进驻的餐饮品牌包括“汉堡 ”、“火上芭蕾”、“帽子戏法”等等。虽然更多餐饮商家在陆续进驻，但曲海涛表示餐饮不是本次调整的重点，会保持谨慎的甄选态度。
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