[摘要] 截止目前,成都商业房产品存量达240万方,这需要长达6年的时间消化。数据背后,是商业房40年产权、不能上户、生活成本高、转手难、 率难兑现等缺陷的暴露,因土地商业指标而诞生的商业房在房地产市场中仍在保持存量增长。18日下午,房观察智库专家就商业房的库存原因及未来出路等相关问题,在线展开了一场深入的探讨。以......
截止目前，成都商业房产品存量达240万方，这需要长达6年的时间消化。数据背后，是商业房40年产权、不能上户、生活成本高、转手难、 率难兑现等缺陷的暴露，因土地商业指标而诞生的商业房在房地产市场中仍在保持存量增长。
18日下午，房观察智库专家就商业房的库存原因及未来出路等相关问题，在线展开了一场深入的探讨。以下为探讨实录：
在线讨论主持人
在线讨论嘉宾
多因素造成240万方商业房存量
主持人 莉：
据房观察深度报道《生活成本高、转手难 240万方库存下的成都商业房真实困境》中调查发现，截至到今年6月，成都市场上商业房存量240万方，去化周期竟达6年，究竟是什么原因导致商业房持续供应、累积而过剩？
何雯：
从供应端来看，商业房作为商业地产物业家族的一员，供应量巨大与商业地产整体供应量大的大环境息息相关，很多开发商做商业房也是无奈之举，土地附带的商业指标过高，要满足商业量。
从需求端来看，2012年开始收紧住宅政策后，大量 客的“住改商”行为刺激了商业房的供应；另一个原因是产业催化，服务业、互联网的发展催生了一大批创业公司，目前也是商业房的主要争取对象。
陈洁 ：
商业房 价值大于使用价值，产业带来区域 ，终反映到房价上。
毅：
首先，前期规划不加限制，导致商业房数量增多；其次，当地块商业指标的配置占比较高，开发商在考虑综合成本的时候不得不面对如何把容积率做满的问题；第三，目前整个商业产品去化模式单一，把商业产品当作金融产品来做，这种商业房终的去处多是 客，他们考虑更多的是 率。
商业房 劣势“PK”
主持人 莉：
怎么看待商业产品的 和劣势？
当开发企业在拿到一宗高商业比例用地时，商业产品真的是无奈之举？
陈洁 ：
在于 、面积小总价低、作用灵活、地段便利。劣势在于产权年限远低于普通住宅、大部分商业房无法落户、成本高（如物业费远高于住宅项目）、居住体验差。
赖瀚林：
商业房发展到今天，定位尴尬、市场接受度低，是项目的鸡肋。我认为商业房的尴尬受制于两个因素：一是定位上政府 干涉太多，只能以报规时的形式销售；二是产品具体定位和规划打造上，多数开发商不愿投入更多。
劣势比如像40年产权、商业外观、商业性质水电收费等，让市场难接受。之前商业房有很多发挥空间，比如说 、产品的性质、定位、产权分割方面，现在政策收紧，商业房报规 严格、甚至苛刻。
在2000年到2012年之间， 需求驱动了商业房的发展，现在商业房的定位受到一定限制、市场需求下降，开发商在产品定位层面比较茫然是普遍现象。
毅：
现在国家放宽创业门槛，实际上已经对商业库存的去化有较大的帮助，我觉得商业房库存量大的问题，需要政府和开发商共同来协调。现在研究的产融一体化发展，也是从目前商业库存量大的层面来介入，如果单纯在市场中找需求方，客群较少。
赖瀚林：
我觉得在产品定位上，并非没有可突破的地方，主要看开发商的认识、对市场的详细调研、对区域板块需求点的洞察。现在有开发商想把商业房做成住宅去销售，这种产品的问题首先是客户不接受产权，第二是舒适性和功能配置方面有缺陷。
转型方向多但缺少完整成功案例
陈洁 ：
今年4月，深圳市土地房地产交易 挂出了首宗使用年限为70年的商业混合用地，透露出政府主管部门正在为商业房松绑的信号。
主持人 莉：
陈律师分享的这个例子很典型，目前有没有商业产品转型的项目案例？
毅：
现在成都火车东站的鹏瑞利已经“轻商重医”，正是考虑到目前商业运营已进入瓶颈期。从鹏瑞利现在这种做法的趋势看，我觉得从整体运营的源头上考虑是有机会的。
赖瀚林：
如果是做经营性的写字楼针对微小企业， 是互联网创业型企业，现在比较红火，像北京的潘石屹等很多大咖做这种创业性的微型写字楼，和咖啡馆融合在一起，贴合创业人群的需求，去重新定位市场。
商业房未来发展趋势有一个方向可以探讨：城市型养老 。比如现在一些城市的老年托养生意 红火，城市里年轻人工作、生活节奏快，需要有这样的机构去托养老人。
毅：
赖总的观点我赞同，但是就目前来讲，养老产业就是产融一体，会涉及到多方面因素。 政府对这个行业的扶持有前提；第二产品配套以及它的运营底量要吻合；第三我国的养老现状。虽然是一个机会，但目前还没有一个完整、成功的案例。
目前商业转型做其他产品去库存的，确实还没有一个相对较好的案例，基本上都是在转型的过程中做一个噱头，然后又去卖 率，毕竟现在开发商的资金链都绷得比较紧。
赖瀚林：
目前我在广东正在做类似城市养老 这样的项目，广东这种养老 的发展比较快、需求量大，其实这反映了市场趋势的变化，值得关注。我觉得养老 如果在医疗、文化、社群组织、配套设施建设方面达到完善，未来有市场需求。
商业房 属性强弱在于地段
主持人 莉：
说到商业房的 属性，我想问问大家的看法：商业房作为 产品现在是否还值得 ？
何雯：
商业房作为 型产品比较理想，去年我做过商业房的调查，发现在城市的 或者轨道交通相对优化的地方，还是相当有市场。
商业房 客看重两点： ， 地段的低总价产品，性价比在 地段来说是一个不容忽视的优点。第二，通过对城市 公共资源的占有，发挥它可商可住的特性，弱化产品本身的缺点。类似于这种地段的商业房，它的 属性较高。
陈洁 ：
关于商业地产售后返租，从建设部《商品房销售管理办法》到高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》均对此持否定态度，只是现在开发商基本面临资金链问题，若是对此问题严格按法律规定处理，对社会的冲击恐怕得不偿失。
企业资金雄厚可考虑自持经营
主持人 莉：
从各位的评价来看，商业产品的劣势似乎更容易被注意到，面对商业房的 和缺陷，目前有没有较为有效的去库存方法？
赖瀚林：
商业房遇到的困境在于开发商究竟是持有还是销售，销售必然面对这些问题，持有性经营物业，会有更广阔的发展空间。
毅：
商业运营需要大的资金池，有一个说法是三年成市，从选项、立项、落实以及后期运营是一个连续的过程。
傅冰：
成都的商业房，的确之前的“功能”集中在满足过渡性居住的需求上，但从北京、上海的情况来看， 是北京商业销量已经全面超越住宅，成都商业房的去化，能靠时间和开发商提供高品质、高舒适度的产品来解决，做好首置、改善、商务型和养老型产品的细分。
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