[摘要] 在成都商业过剩的大环境下,从今年成都市政府发布的“51”条开始,已看见政府对商业用地管控的决心。而近这一“管控”正发生在政府着力打造的以金融、商务、 为主体的金融城。
在成都商业过剩的大环境下，从今年成都市政府发布的“51”条开始，已看见政府对商业用地管控的决心。而近这一“管控”正发生在政府着力打造的以金融、商务、 为主体的金融城。
近日，成都市高新规划建设局发布的一则《成都高新区南部副 科技创业 片区控规（第8.1版）、石墙片区控规（第4.2版），锦江区裕民片区控规划、包江桥片区控规划（第3版）潘家沟片区控规划（ 版）控规更新方案公告》的图纸文件引发业内密切关注。规划中涉及金融城三期土地全方位调整规划，引人瞩目的是，调整范围内大量商业性质土地变更为住宅用地。那么此次调整的背景是什么？原因何在？调整后该片区又是否会成为未来成都 豪宅板块？
拟规划变更截图 来源：高新区规划建设局
规划减少商业 用地 增加居住用地比例
从本次拟修改用地布局规划图可以看出，修改后的规划把金融城三期大量 用地变为了商业用地，把大量商业兼容住宅用地改为纯商业用地，把商业兼容住宅用地改为了二类居住用地。从地理位置来看，二类居住用地主要集中在金融城锦江西侧两幅土地，以及东侧，锦江区大范围。位置上住宅用地更 中和板块，纯商业用地更 红星路南延线。
据了解，此次拟规划修改的背景是根据金融城片区深化方案研究，结合金融城现状建设情况，拟对金融城片区控规进行更新。
除减少商业用地，增加居住用地比例外，还将拟增加该片区的学校、社区等公服配套；调整绿地位置，优化景观水体形态，保证绿地总量不减少；优化道路线型及红线宽度，保持道路系统和格局不变，取消LRT轨道线；结合规划方案优化变电站、 站以及公交首末站位置。改道名都路排洪渠；绿洲公园北侧，景观水体东侧变电站建设形势以国家电网公司审批为准。
“这符合目前的大市场环境，政府也已经意识到城南商业以及 的库存量大、去化难度大等问题。今年市场上的这一波去库存，我们看到住宅回升的速度很明显，而商办市场依然很艰难。”四川中原战略发展部研究主管鲁敏认为这一拟规划调整合乎常理。
四川中原地产顾问事业部总经理赵忻认为这是源于金融城城市功能的改变。金融城三期以前的定位是金融、 、商业、住宅等多种业态，现在随着城南的发展，包括天府新区兴农湖、秦皇寺片区的变化，也导致金融城三期的城市功能在目前的情况下有了很大变化。
资料显示，金融城位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道--石胜路，南至孵化园北干道--外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个 区划。规划面积5平方公里，总建筑面积超过1千万平方米，预计 超过1千亿。
因金融城横跨锦江和高新两个 区域，因此为协同发展，2009年5月6日经成都市人民政府批准设立国有公司——成都金融城 发展有限责任公司。目前由成都市国资委、成都 控股集团公司、成都高新 集团公司、成都市兴城 有限公司等单位分别代表成都市人民政府和成都高新区管委会出资组建，注册资金人民币逾19亿元。
金融城分三期进行开发建设。一期“天府国际金融 ”主要入驻传统金融机构总部及金融监管机构。二期为为天府国际金融 周边24个地块，用地面积102.8万平方米。三期主要包括成都市 、第二污水处理厂、以及锦江区范围内约2.8平方公里待开发整理的土地，用地面积60.7万平方米，为成都金融城拓展区，目前正进行土地整理工作。三期涵盖金融、 、商业、住宅等多种业态，地上部分建筑规模将超过650万平方米，预计到2018年将大部分完成招商与建设，进入后期运营。
从目前的情况来看，金融城天府大道西侧已经发展成熟，为成都 住宅及金融聚集区。资料显示，截至2015年12月，在5.1平方公里的金融城内，已聚集了300多家金融机构及总部企业。 住宅方面，2008年，区域内 个豪宅项目中海城南1号开盘，2009年占地280亩的纯大户 住区誉峰面市，再到中海城南官邸、中海9号公馆、润富国际花园、银泰 、复地金融岛等面市，目前区域内均价在15000元/平米。
拟改规后土地价值优越 利好城市发展
天府大道西侧发展成熟，让行业对天府大道东侧备受关注，这也被视为 的 土地。但在金融城规划之初，金融城西侧住宅用地较多，而东侧几乎无住宅用地。
“高新区商业严重过剩，且发展不均衡。”四川国恒建筑设计公司总建筑师扈炜在接受房观察采访时谈到，天府大道西侧发展较好，涌现了桐梓林、高新、大源、华府等 板块，但是东侧发展缓慢，近涌现了新川板块，开始向南侧金融城扩散，是因为东侧有河流，还有老城中和等高密度区域。在扈炜看来，这次调整，估计是为了在东面平衡西侧的商业，住宅和中和连通，也是为了继续向东扩展的前奏，总体对城市是利好。
锐理战略研究 总经理郭洁认为：“此次拟调整规划，对于政府来说正式面对商业过剩的问题，是一件好事。”她指出，整个成都商业过剩肯定是需要很长时间去消化，金融城以前的规划过于超前，商业过于集中，并且是产城一体。这一次增加住宅供地是一件好事，从现有金融城的情况来看，住宅项目很稀缺，如果增加了住宅用地的供给，未来肯定是会有更多 产品入市。郭洁认为，锦江东侧的地块应该更加具有 ，它不像南延线的两侧（锦江西侧），密度那么高，相比较而言，锦江东侧的地块未来更有发展空间。
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