[摘要] 2003-2008年,成都市场上陆续出现了不少千亩级的大盘项目,如华润二十四城、南城都汇、保利198、中海国际社区等等。但在随后的时间里,大盘项目一度绝迹,中小盘成了市场主力。
2003-2008年，成都市场上陆续出现了不少千亩级的大盘项目，如华润二十四城、南城都汇、保利198、中海国际社区等等。但在随后的时间里，大盘项目一度绝迹，中小盘成了市场主力。
而在近的成都土拍市场，多地块联合打造开发的大盘项目却又频频出现。朗诗金沙城亮相、恒大拿下新津九块土地、百悦城大面死磕龙湖高溢价拿地等等，似乎预示着成都又将迎来一波大盘开发的时代……
囤地溢价是大盘利润点 政府出台政策限制地块大小
成都早年的千亩级大盘项目，开发周期多数长达10年以上，甚至到现在仍有在售的房源。而在长周期的开发过程中，土地的溢价已经远超其房地产开发本身的利润率。
从下表可以看出，成都 批大盘项目多集中在2004-2008年，开发周期在8年-12年不等，且不少楼盘还在持续销售。这些楼盘共同的特点是楼面价格较低，如位于主城区内的华侨城及华润二十四城，当时楼面地价均不足千元。
若拿华侨城、华润二十四城、南城都汇的楼面地价与同区域近出让土地的楼面地价对比可以发现，从拿地到现在，单从土地 的年均 率就高达50%—60%。要知道，正常的中小盘快周转的项目利润率仅10%左右，这意味大盘卖的越慢，其成本越低，利润就越高。
事实上，大盘的开发商们也正是这样做的，南城都汇与华润二十四城到现在还陆续有房源推出，且价格相比刚开盘时已经大幅上涨，但其土地成本已经可以忽略不计，至今已开发12年。
从下图的中海国际社区及华润二十四城的供应、销售、存量、价格走势可以看出，大盘开发的三个特点：
一、低价入市，等区域成熟后，提高项目价格，保证溢价率;
二、在项目经过两年左右的成熟期之后，进入集中供应期。其供应量加大，存量逐步上升；
对于大盘的开发商来说，他们显然不愿意主动提高施工的速度，因为快销的开发模式并不能让大盘享受区域成熟所带来的溢价红利，而恰恰这部分溢价正是大盘开发的主要利润点。
过去大盘动辄上千亩，开发商需要一期一期地开发，这其中还要牵扯到土地拆迁等问题，这也让很多大盘的开发周期长达十几年。即使开发商没有主观故意 ，但客观上却造成了 的结果。
成都华润二十四城就经历了总共七期的住宅开发，其万象城商业也至今并未完全开发完成。从万象城拿地到现在，虽没有主观的 ，但其开发商周期已经超过10年。
正是由于大盘长周期的开发，对区域形象提升效果缓慢，成都政府相继出台了相关政策进行宏观调控。《关于实施宏观调控政策，进一步加强经营性土地出让管理的通知》以及《成都市人民政府关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知》的两条通知将成都单宗土地的出让面积原则上控制在100亩以内，这也让大盘项目在随后的时间里几乎绝迹。
近期土拍大盘频现 刚需快销向改善大盘转变
虽然政府将单宗土地的面积进行了控制，但并不妨碍开发商拿下多宗土地进行联合开发，打造大盘项目。
朗诗在今年3月拿下后一宗百仁地块后，将与之前拿下的三宗地块共同打造3000亩金沙城；万达和蔚蓝卡地亚分别拿下秦皇寺500亩和360亩商业用地；恒大也分批拿下新津9宗土地，共计422余亩；近抢了头条的百悦，也以高价拿下了项目周边2宗低密度土地，未来将与百悦前期项目一期打造城东 ……
在房观察指数看来，中小盘快销模式其实是过去刚需市场的产物。以蓝光为代表的刚需快销模式让蓝光在上一波地产行情中得到了快速的发展，它们也曾创造出“当年拿地、当年开盘、当年清盘”的快销速度标杆。
而在进入房地产白银时代后，政府更多的推出低密度的土地，市场从刚需逐步转向改善的趋势明显。
大盘的整体开发，有利于改善项目的品质，开发商也能合理规划容积率指标进行高低搭配，确保项目回现速度的同时提高项目溢价率，这也符合市场上近期集中出现的高层+低密的产品。
更为重要的是，成都“51”条的推出，严格限制了项目预售的时间，这无疑封死了开发商走快销的路线。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
