[摘要] 面临成都商业地产长达14年的去化周期和与之伴随的在建体量大、创新贫乏等问题,近日,房观察智库专家就实体商业如何寻找出路进行了系列讨论。结合目前库存高企的情况,有观点认为这与整体经济发展的大环境有着密切联系,中产 崛起带来的是思维模式的升级。
面临成都商业地产长达14年的去化周期和与之伴随的在建体量大、创新贫乏等问题，近日，房观察智库专家就实体商业如何寻找出路进行了系列讨论。结合目前库存高企的情况，有观点认为这与整体经济发展的大环境有着密切联系，中产 崛起带来的是思维模式的升级。
这种升级的出现也同时倒逼供求两端的创新求变。纵观成都市场，新近入市的项目不乏呈现商业模式的亮点。以即将在9月亮相的蓝润商业为例，7座综合体项目中，将商业模式的创新放在了核心位置。同时提出运用消费链分析法，击破市场壁垒，试图重构差异化的、有较强竞争 的商业模式突围高库存的商业领域。
成都商业模式的诸多创新，房观察智库专家给予了一定的肯定。同时还有观点认为，实体商业的出路在于充分理解“社交”二字，以社交带动流量，从服务、体验破题，融合更多科技、文化、艺术的特色，以谋求自身的长足发展。
以下为探讨实录： 
库存高企 商业临重压
主持人苟诗旋：就我了解到的数据，成都住宅物业的去化周期正常，甚至局部地区只有不到8个月时间，已经呈现供不应求的局面，目前住宅市场也很火爆。而目前商业、 、纯写字楼的去化周期都挺长，其中严峻是商业。各位专家了解到的数据和情况是怎样的？
文吉：从 太平戴维斯的监测数据来看， 商业地产总存量已经将近400万的总供应量了，未来三年供应也是好几百万，甲写的数据是超过220多万，未来三年供应将近100多万。确实供应数据都是挺大的。
罗艳秋：从高力国际的零售商业存量统计数据来看，核心商圈的零售体量截止Q2应该是150万平米左右，总的零售商业存量是是460万，确实大家数据都不太一致。
主持人苟诗旋：主城区，写字楼53个月， 43个月，商业128个月。数据来源不同口径不同，可能有出入，但都说明目前压力比较大。各位专家分析一下原因呢，只有找到原因，才有办法找到出路。
文吉：主要的原因我们认为是在源头上，土地供应的时候，商业规划过多。商业地产是一种 资产沉淀，还能给政府带来稳定的税收等，当时大家似乎都很热衷于商业地产项目的开发。
徐东：目前实际造成的结果是开发商来买单，导致很多商业卖不出也租不出，长期处于空置状态，连现在将这些空置商业找银行抵押贷款都比较困难。
罗艳秋：目前高库存的情况，其实从我们的判断来看主要的原因是整个中国中产 的崛起，成都目前属于新一线城市，在整体经济发展的大环境下，中产 的崛起带来的是思维模式的升级。
房指观点：商业的现状有一部分原因在于城市商业网点规划问题，部分区域的商业比甚至超过40%，这一比例是不合理的；但更多的原因是政策的不连贯性和落地存在一定的市场不应期，政策出台后需要有一段市场执行期，让大家慢慢地适应。其次，面临调整的商业项目，也要等待辅助政策细则的落地，才能迎来机会，目前来看，只能靠时间换空间。
出炉 需配套执行
主持人苟诗旋：在成都商业过剩的大环境下，成都大规模“”案例或将兑现，金融城三期60.7万方土地面临调整，此举是否意味着接下来将会有更多政府对城南商业的管控？各位怎么看？
徐东： 好像也没有那么容易，要解决问题的根本，还是要实实在在给到开发商一些实惠，不要给到政策可以改，但是补地价的钱终超过开发商的承受力还是难以实施。
文吉： 的落地，应该还需要一些配套措施执行才能落地。
罗艳秋：成都是人口净流入的城市，包括房价相比同等经济规模的城市来说都还是低的，所以其实 肯定消化没问题，包括现在市场的吸纳数据也是支撑的，只是产业是动力吧。
房指观点：从政府角度出发，“”政策出台也是积极的，也是在为市场存量找寻出路。虽然实施的路径会相对曲折，如 总所提及的配套措施还未落实。如果改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这在“”政策中要细化落实。同时，政策的出台也缓解了商业地产压力，是总体向好的。但每个政策从出台到落地都会有一定的市场不应期，是 正常的，我们也期待更多积极的、连贯性政策出台以促成“”更好地落地。
如何从体验找出路？
主持人苟诗旋：有人说体验是商业出路，但现在体验也有同质化的趋势，都去做儿童游乐设施去了。就什么是高质量的体验各位有什么看法么？在范围内有没有可以借鉴的商业案例呢？
罗艳秋：包括线下实体商业具有 的提供消费者的服务项，除了伊藤之外，现在很多商场都做的有点粗糙。另一方面，无论如何科技、文化、艺术和商业的融合都是未来的趋势。
文吉：从上海k11，北京芳草地等项目中，成都应该能够得到启发。经济发展水平不一样，消费者的消费理念，消费偏好等还是有差别的。
房指观点：伊藤洋华堂的商业运营模式也是值得借鉴的，作为一家日本企业，其高质量的精细化服务还体现在一些细微之处，对多元客户需求进行细分和深度揣摩。在软性服务方面，外资企业很值得我们借鉴。
同比国内企业，外资企业更专注配套和软性服务方面，包括对硬件的升级和服务口碑的塑造，这些对品牌影响力都起到积极作用。甚至于在某种意义上来说，提到伊藤大家就会想到免费服装修改和雨伞租借，对细分领域的专注，让一些专注的商业独领风骚。
同时，其中国总代表三枝富博曾公开表示过其对实体店的信心，他认为市场的重点是网络与实体店的融合，而实体零售的未来取决于服务和附加价值。
中国的消费结构随着时代发展，呈现明显变化，首先中层收入者越来越多，消费更追求品质感和多元化；其次与电子商务的融合成为新的热潮；第三，消费者趋于理性，学会匹配价格和价值。这也对商业运营如何迎合需求实现体验提出新的考验和不断创新的要求。日益崛起的中产 对品质生活的诉求，对产品外延服务的需求大，或许能为未来的商业定位以及运营提供方向性的建议。
实体商业的强项在于社交
主持人苟诗旋：近我发现很多商超都有APP网上购物，包括生鲜都已经开始网购了，永辉和京东合作，导流客户到网上。在懒人经济下，好像互联网真是无所不能，而实体商业能解决什么客户的问题呢？
罗艳秋：实体商业其实大的功能就是社交，未来不管是APP还是实体商业，其实 的产品都在承载社交功能。社交就是流量，而流量就是 商业模式的基础和入口，现在很多购物 的租户商业模式自身来讲都太单一了，商户之间没有任何互动，商场感觉不是一个有机的整体。
文吉：线上确实解决了一部分消费需求，但是有些消费需求确实还是要在实体店解决。比如说要和朋友、家人一起去看电影，吃饭。可能有时候还是要到商场中去。所以说，消费是多元的，关键是看你抓哪一部分消费，顺应趋势，做出创新来，还是有出路。
从另一种角度来说，量大会促进商家的优胜劣汰，促进商家去改变，提供更好的服务、产品。对消费者、对商业本身，也是有积极影响的。所以，面对市场艰难，但是还是可以去积极挖掘其中的机会点，并不是完全的一片黑暗。
房指观点：在移动社交时代，我们从传统的商业模式即商品为 的营销思维转为以用户为 这样的新的社交商业模式，即商业体不再只是购物，而是社交的一种方式和载体。这种基于用户为 的社交商业模式，对于购物 而言，流量会更加精准同时转化率会更高。
同时，这种以社交为主导的商业，所营造的场景氛围和真实的体验感也是电子商务无法取代的。对于运营者而言，更多的工作将会围绕如何以用户为 进行情感化营销而展开。可以预见的是，随着社交商业的兴起，更多的商业综合体将会建立起与客户的情感纽带，在其中将会形成更高效、更闭合的营销生态圈。通过社交平台的运营，增加商业体与客户之间的沟通，也搭建客户与客户之间的社交平台，这种全新的商业模式所产生的经济效应也是不可估量的。
电子商务会便利了消费需求，社交功能的真实性还是会较实体商业弱。未来的趋势，或许是通过线上的引流助推线下的消费体验。线上线下并不存在非此即彼的关系，只是互补。线下的注重场景真实化的打造，一方面能强化消费的粘度，另一方面也可以吸附线上的客户资源，真正实现体验的闭环，真正实现线上和线下的共同繁荣。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
