[摘要] 多年以来,提起沙西板块,人们脱口而出的只有华侨城,中粮·祥云里亮相实则打破了这种板块内“一家独大”的局面。所以,昨天下午的中粮祥云里产品发布会能够有近1000人左右参与,也反应了区域对于新面孔的需求,另一方面,也是今年城西回归市场热点的一个镜像。
多年以来，提起沙西板块，人们脱口而出的只有华侨城，中粮·祥云里亮相实则打破了这种板块内“一家独大”的局面。所以，昨天下午的中粮祥云里产品发布会能够有近1000人左右参与，也反应了区域对于新面孔的需求，另一方面，也是今年城西回归市场热点的一个镜像。
此前，在中粮祥云里售楼部亮相时，锐理君就已获悉该项目高会有接近300%的赠送率。而作为中粮5.0产品的开端，祥云里除了高赠送之外，在产品发布会上，我们还看到了什么？
从6月以来,中粮祥云里就吸引了各类人群的高度关注，大家都知道，这是中粮今年重头的 项目。下午3时许，发布会现场坐满业内人士、意向客户以及一些闻着“改善”之风而来的人群，现场接待量近1000人次，这相当于给9月4日的诚意入会提前做了一场预热。
中粮祥云里发布会现场。
发布会上，中粮地产梳理了自己从1.0到5.0的产品特点和代表项目，中粮凯莱帝景、祥云国际社区、御嶺湾等分别代表其不同的产品阶段。对于5.0产品，中粮的标准说法是拥有主城区内自然资源占有型别墅。
从1.0到5.0，一直倡导舒居生活的中粮，此次产品主要对准改善型别墅市场。从发布会现场情况来看，打着舒居、品质牌的中粮对自己的产品信心十足，相较产品本身的重头戏，其布局城西的“野心”也毫不掩饰。如今改善当道，中粮能否用产品破局？
城西的别墅供应并不多，放眼望去，也仅有保利两河森林、蓝光雍锦 府、保利 城等几家，且类型也仅只有叠拼和联排两种。
城西今年1-8月的别墅销售面积、新增供应及均价走势图显示，2016年该区域别墅的成交和均价一直处于上升态势。而随着成都楼市整体进入改善潮，二季度城西别墅有一批较大的新增，124 套联排产品中，保利两河森林蓝光雍锦 府分别新增53套和42套，占较大比重，而其他项目的推货量并不明显。
2016年1月到8月城西别墅销售面积、新增供应及均价走势
锐理数据显示，从2016年初至今，整个城西联排别墅新增129套，已售77套，目前总存量219套。从几大项目的表现来看，其中保利两河森林以销售面积13454.06平方米，成交68套，成为区域别墅产品 。或许是因为较高的成交，信心倍增的保利两河森林在二季度又新推出53套别墅。
城西别墅项目的销售情况
此次祥云里的联排产品虽然占其 产品的三分之二，现场近千客户中也有不少是冲着中粮的5.0别墅而来，但祥云里地块本就不大，联排总量就一百多套，一旦中粮采取较为温柔的定价策略，不管是板块内还是相邻的国宾、外金沙板块的同类产品都极有可能受到一定的冲击。
但由于其货量不算大，所以影响也是相对短暂且有限的。从另一个角度来看，祥云里为我们展示的其实是中粮的产品能力，以及行业对产品设计的一些新思考。
“目前改善市场上，大多数的产品整体规划比较乱，项目容积率偏高，业态不是很纯粹，有商业、高层、联排、 等。”在谈及改善产品本身时，中粮相关人士分析了一些情况。
同样是做高层和别墅，但祥云里2.0的容积率又明显的区分于市场上的“高低配”。高层产品仅有2栋共4个单元，一字排开位于项目外侧，下面兼备少量商业，联排产品集中分布在项目中内侧，这是低容积率别墅地块的正统处理思路，基本能够保证联排居住感的纯粹度，以及低密景观的连续感、设计感不被高层的突兀感打破。
中粮祥云里总平面图
和城西的在售别墅相比，除了刚才说到的高低配关系，祥云里大的特点在于赠送面积。中粮相关人士透露，相较于其他别墅产品80%——100%的赠送，祥云里做到了高290%的赠送率，且有计算产权和不计产权相组合。
赠送的部分包括卧室、厨房、卫生间这种实用性功能性很强的空间，单从卧室来看，赠送的就有4间，二层和三层均是带卫生间的主卧。即使是花园阳台，四层观景层的全赠送就已经打败了很多拿阳台、飘窗鼓吹赠送的项目。
中粮祥云里A户型的二层和三层有很大的赠送空间。
而城西的在售别墅产品，面积多在150-200平米左右，赠送下来200多到300多平米，总价300多万到400来万。中粮祥云里的赠送面积却可以做到160平米，赠送下来有400平米。据锐理君的可靠消息，项目定价策略可能会采取稳妥路线，如此一来，距离三环和欢乐谷商圈几 的中粮祥云里胜算不小。
“3+2”双首层设计的A户型
除了大赠送之外，中粮祥云里的产品设计与以往3+0或3+1的房型设计不同，采用的是“3+2”双首层设计，地下两层地上三层，前庭后院四大花园，且每一户都预留独栋级户内私家电梯空间。
同时，每一层都做了不同的功能分区，负一层车位，次首层为活动室，首层立体布局，是主要的生活休闲区域，二层三层主要用于居住，同时二层还使用双套房设计，四层主要用做花园观景层。
从户型布局来看，每一层都做到动静分区，动线不超过两条、水线均距离较近且布局合理，保证私密的同时兼备通透性；另外，7.9米超大面宽，与当前改善型产品趋势不谋而合。下沉式采光庭院由一般的2-3平方米的升级至10-13平方米，确保地下空间良好的通风采光。
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