[摘要] 成都商业存量去化时间高达141个月,即11.75年,商业库存过剩不言而喻。在这些引人深思的数字背后,许多商业地产专业人士,或是帮助开发商在总量过剩之中寻找局部机会,或是为“生病的项目”给予治疗。
成都商业存量去化时间高达141个月，即11.75年，商业库存过剩不言而喻。在这些引人深思的数字背后，许多商业地产专业人士，或是帮助开发商在总量过剩之中寻找局部机会，或是为“生病的项目”给予治疗。
作为从事商业地产专业顾问工作已有8年丰富经验的专业人士，邓耀华一直期望用简单的东西向你阐述专业商业顾问是在做什么。“你可以把我当专业人士，但实际上，我就像是一名医生。”邓耀华还用一个形象的比喻进一步解释道：作为医生，从你走进我的诊室的一刻起，我就要为你的健康负责。病症有轻有重，有些病痛需要长时间的诊断治疗，与患者的心理预期有差异，这就要求我们耐心引导，让患者对自己的病情有准确的评估，从而积极配合治疗。
商业地产中，购物 的发展也较为典型，在邓耀华看来，购物 发展到以后就不仅仅是购物 ，它会变成一个场所，会有很多维度的东西在里面发生。未来购物 应是始于商业而不止于商业。
太平戴维斯华西区商铺部董事 邓耀华
房观察：去年万象城尚泰和Novo两家百货退出，摩尔百货于今年2月底停业，星际里百货将转型为其他业态，位于建设路商圈的成都华联商厦也已关店。总体来看，百货的经营现状如何？购物 里的百货又是怎样的状态？
邓耀华：一直以来，在体量大的购物 里面，有没有百货都不是一致性的趋势。只是说，你需要有一些业态在百货里呈现。初期购物 由于区域或成熟度的原因，所以有一些品牌比较难在一开始就在购物 里呈现。如果你要想呈现这些品牌，就要靠百货，因为百货传统来说对几个大的品类有比较好的一些运营和合作的模式。
现在有一些外资百货，在进入中国经营一段时间后，他们的经营模式没办法适应市场，所以有一些阶段性地退出。单从百货的运营模式来看，其实百货还是有自己比较强大的运营能力和比较灵活的合作方式。
我不认为百货会被购物 替代，正如我不认为现在 红火的网络销售会终替代实体店一样。两者的体验性不一样，百货和购物 这两种之间强势的地方和优点不一样，这种优点很难完全做到替代。其实购物 是在学百货怎么样细化去经营，百货在学购物 怎样更能体现品牌的价值。让消费者在两者之间去做选择，其实我觉得是很不公平的。这两种东西未来可能会有些变化，是不是百货会变小，更专注于自己比较 的品类？这个是值得观察的。
房观察：针对不同面积大小的购物 ，你有什么样的建议？
邓耀华：可以看到的是，成都现阶段投入市场的购物 面积大部分超过了10万方，面积超过10万方，也就是意味着店铺数量超过200个。这样的店铺数量对于招商、物业前期的策划、定位、招商以及后期的运营都是有比较大的挑战。
几十万方以上的购物 更容易做到业态丰富，我的建议是，面积大的购物 就做全面型的；体量没有那么大的购物 被迫就做精致，要注意主题定位要清晰，在众多业态里选择某几种把它做全做大，其他的就要策略性地放弃掉。
总的来看，面积大的购物 在业态选择和定位上会灵活一点，但是再大的购物 ，都会面临取舍，放弃一些不能做的东西。只不过面积大的话，这种取舍会灵活一点。
房观察：我们观察到，如今的购物 业态占比在悄然发生转变。餐饮一直被看作是人气吸附石，在购物 业态占比上一直占到 领先地位。但近年来，随着越来越多的亲子等体验式业态出现，再到剧场、大剧院等文化艺术创意类业态兴起。业态占比的变迁，这释放出怎样的信号？
邓耀华：什么是商业，有交易产生才是商业。原来不在购物 里呈现的业态，现在出现了，原因在于人的生活变丰富了，购物 发展到以后就不仅仅是购物 ，它会变成一个场所，会有很多维度的东西在里面发生。因为它有一个很好的环境在这里，这个环境里本来就有很多人，商家可以共享别人带来的资源，他们可以做到更多的东西。
举例来说，如果你去购物 逛街，大部分封闭式的物业是不允许带宠物进去。但如果你开车，带上宠物狗去看电影，但是停车场便有宠物店，你把它放在宠物店，它把你的狗洗得干干净净。2个 电影结束后，你把一条干干净净的狗带回去，这也是城市生活服务的一种。
房观察：正如你提到的城市生活服务，现在已有不少的开发商转型做“城市生活服务商”，你是如何来理解城市生活服务商？这给商业带来怎样的启示？
邓耀华：开发商们提出的“城市生活服务商”，虽然是一样的汉字，各家开发商定义不同，做的事情也不一样。有很多的事情本身不是一个口号，而是发展趋势在这个阶段的体现。无论这个口号叫得多响，但是他们想做的事情是一样的，就是尽量让商业业态丰富，尽量让商场“始于商业而不止于商业”，这应该是未来的发展趋势。
此外，成都每年都会有很多的商业出现，要想保证它们真的能开业，肯定需要有一些创新思维。 跟人的消费相关的东西都可以在购物 里面呈现，未来业态只会越来越丰富。
再者，商业地产是以地产为载体来做商业，位置是核心，除此以外，这块地的土地指标也是决定项目终呈现效果的重要依据。我认为，地块面积小、地块不规整等各种各样的因素本身便是一种限制，碰到各种限制条件，让这块地没办法发挥全部的价值。
房观察：你在接到一个项目时，会如何去做前期规划？在这个过程中，重要的是什么？
邓耀华：首先，你要看手上有多少“子弹”，知道自己想做一个什么样的东西出来，有多少钱可以投入到项目中，预计找到多少合作伙伴，只有清楚明白这些，才能搭建项目的外部框架。
具体来看，在拿到一个项目时，重要的是你得清楚项目所在地是怎样的一块地，不要有不切实际的幻想。比如在一个还没有那么成熟的地方拿了一块地，或者是在受到交通等各部分有限制时，你一定要打造成类似在 很成功的物业；比如说你从未做过商业，但你今天说要做一个超过远洋太古里的项目，这是不切实际。
其次，在了解到这块地的指标时，你就要知道自己的强和弱，选择专业的合作伙伴也就显得至关重要。
再次，要有明确的客源分析，也就是定位要准确，从而决定你的业态呈现。
房观察：当有“问题项目”寻求 太平戴维斯帮助时，你们是怎样处理的？
邓耀华：如果把 太平戴维斯比做医生，“问题项目”比作病人的话，就算病人心知我是全成都好的医生，但他也不会一跑进医院就说：“我痛得不行，你帮我开刀。”就算是拥有20余年丰富经验的医生他也不敢开刀。只有先验血、拍片找到症结所在，才能展开接下来的治疗。就算病人手里有半年前在另外一家医院拍的片，但是现在你的身体有可能发生新的变化了，因此，我们也不能看着别人的片子就把手术做了，这是 不负责任的做法。
这也是问题所在。现在有很多开发商是等着病入膏肓了过来，主观地认为他某个地方有问题，一定要我们帮他开刀治疗。但却没有给我们诊断的时间，就叫我们马上开刀，我们不能做这样的事情。因。
作为专业顾问方，我们必须研究过程找到症结，去解决问题。当你知道出现问题了，就要预留时间、空间来做这件事情。时间很好理解，能尽早的发现问题就会更从容的应对；所谓的空间就是有没有资源，你这个地方本身有多大，物业条件怎样，能不能满足业态调整的需求；还有重要的就是有没有足够的资金支持。
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