[摘要] 数据显示,成都市销售型写字楼存量高达484万㎡,需要5年才能完成去化,远超其他二线城市。与此同时,租赁型写字楼租金水平自2012年第二季度开始已经连续16个季度下跌,目前全市平均租金约为98元/㎡/月,已低于2005年的基准水平。随着供应的持续高企,短时间内成都写字楼市场将面临巨大压力。
数据显示，成都市销售型写字楼存量高达484万㎡，需要5年才能完成去化，远超其他二线城市。与此同时，租赁型写字楼租金水平自2012年第二季度开始已经连续16个季度下跌，目前全市平均租金约为98元/㎡/月，已低于2005年的基准水平。随着供应的持续高企，短时间内成都写字楼市场将面临巨大压力。
基于此，房观察于9月7日邀请到 太平戴维斯项目及开发顾问部董事罗元均在房观察智库微信群开展了一场主题为《从写字楼市场来探析成都房地产市场供过于求的现象》的主题交流会。
太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事 罗元均
罗元均谈到，成都市销售型写字楼存量约484万㎡，去化周期为60个月。而重庆361万方存量去化周期为33个月，南京175万方存量去化周期为23月。与其他二线城市相比，成都市销售型 物业市场存量较大，且去化周期长。
其中，经过2010年，2012—2015年的集中供应，截至2015年年末成都市 写字楼市场存量为225万㎡，相较于重庆160万方，南京85万方，成都 写字楼存量极高。
在租赁型写字楼方面，受集中供应影响， 写字楼租金水平自2012年第二季度开始已经连续16个季度下跌，目前全市平均租金水平约为98元/㎡/月，已低于2005年的基准数据。
此外，至2018年成都 写字楼新增供应至少超过130万㎡，接近于2012—2014年145万㎡的新增供应量。同时，受宏观经济形势影响，成都 写字楼吸纳情况并不理想，目前整体空置率约为40%，空置高企租赁压力较大。自2014年以来进入“低吸纳周期”，是 写字楼空置 企的重要原因之一。
罗元均总结到，从以上数据我们可以看出，成都的商务物业的保留量在名列前茅， 是在西南地区，稳居前二。结合现在去化及空置率，整体市场去化压力偏大。面对高企的库存，罗元均认为可以考虑以下4种方式应对：
1.政府宏观有效引导
目前成都市政府对商业地产越来越关注，在商务楼宇方面也在积极思考对策。如高新区在今年年初着力推出《专业特色楼宇培育机制和专项优惠政策》，以促进楼宇专业化，提升楼宇入住率。
罗元均认为，在政策上应该按照区域不同的能力及实力，个性化地设计去满足相关片区的需求。比如天府新区或锦江区，针对金融业来做的话，在金融创新、金融孵化等不同金融领域的政策必须比其他区域的力度更大。
同时，在配套相关的行业及产业上也需要有相关的政策支持。像 人士自身的居住需求，其子女在区域内就学的优惠政策，是需要考虑的要素。
2.新型金融工具的使用
写字楼产品证券化，即REITs便是其中一种方式。REITs是把流动性较低、非证券形态的房地产 直接转化为流动性强的资本市场上的证券资产的金融交易过程。
写字楼产品的证券化运作可为开发商提供一种良好的退出方式。如国内首支REITs—鹏华前海万科REITs产品，是将万科前海公馆写字楼项目打包做成REITs产品，该产品发行3000份共募集约30亿资金，对于开发商来说此举可以促进 资金的快速回笼，缩短了 回收期。
同时，资产证券化也是有效推动盘活资产的途径。但是在中国市场因为相关税收、法律的问题可能会造成重复征收税项，目前这种模式在国内尚不成熟。
3.新兴写字楼产品
在新兴市场形势下一些新兴写字楼产品开始出现，也是一个良好的途径。在新兴写字楼产品中，现在流行的是联合 空间。
在双创背景下，一些以小微企业、创业团队或自由职业者为主力目标客户的联合 空间开始出现。对于部分项目来说，也是一种很好的去库存的方式。同时，联合 空间还能吸纳到一些常规商务楼宇不一定能够吸纳到的人群。如航天科技大厦引入侠客岛，租赁面积7000平，成为航科的一大主力租户。
但是联合 空间的覆盖面有限，而且从某种程度上来说它还是会与原本部分租客形成竞争关系。
4.大宗交易出售于 资金及 者
通过大宗资本市场的交易将相关的楼宇出售或出让给 资金及 者，包括人寿、保险、国内外基金体。但是多数情况下相关的 者都有特定需求。例如人寿和保险基金会追求固定的 。因此出售相关资产的时候也需要考虑到满足他们的基本需求，才能有成功的机会。
罗元均总结到，新兴写字楼产品、新兴金融工具等的出现，在一定程度上也反映出在当前市场低迷的情况下，只要愿意积极地去思考、创新，去化写字楼库存还是有一定的市场机会。虽然成都商务楼宇去化压力较大，但是通过不同的去化手段，加上吸纳量稳步往上升，市场可能会出现U字型的发展路径。
以下为房观察智库群在线互动问答交流实录
问：将写字楼产品证券化作为房地产 信托基金，对于写字楼产品开发商的品牌，资金实力有无要求？
罗元均：任何资产证券化，或者对任何公开市场的 者而言，他们不仅仅是关注项目自身，也在关注项目后面的资金链和企业自身能力。实际上房地产信托，或者类似的REITs产品，对后期业主方的交接及管理有相当的实力要求，所以资产证券化这条路并不是 的开发商都能去做。
问：如此说来，也只有那些资金实力雄厚，品牌影响力大的开发商可以去操作？
罗：实力相对较弱的开发商，也许可以组成抱团的方式来进行操作。比如说将项目的资产打包共同拿出去，团结也是一种方式。
问：国内首支REITs—鹏华前海万科REITs目前也几乎没有声音了。除了政策方面的原因，还有哪些原因导致了REITs推行受阻？
罗元均：标准REITs的基本特征中，税收优惠是很重要的一点。因为国内尚 收方面的优惠支持，甚至存在重复征税，所以这成为了影响REITs 的重要限制。
其次，产品的标准化也很重要。这意味着基础资产是可带来稳定 的房地产项目，以租金收入和房地产 为 者提供定期收入。在标准REITs中， 的绝大部分会用于分红，即必须将至少90%的应税收入分配给股东。后，较低的 门槛和较好的流动性可吸引广大中小 者参与，且为良好的流动性提供保障。
在鹏华前海万科REITs中，税收和产品的标准化没有一定的准则，对 者产生了较大压力，也没有机构做评分准则，这才是REITs受阻的大原因。
问：按照区域不同能力及实力去个性化设计满足相关片区需求，前段时间成都首例商改教在花样年得到实行，现在高新区不少项目在积极调整规划，如何看待这个现象？
罗元均：这个方式其实治标不治本。本来在整体规划上就应该提前考虑到商业过剩的问题。现在所谓的 （教）都是在后期没办法下想出来的去化方法。对区域内的人口和公建、交通、医疗卫生都会带来全方位的影响。例如，在 商务区内规划两个学校，那么片区内人流的混合，会给交通、配套设施等带来新的压力。
问：今年联合 成为写字楼新拓展的对象，成都当前联合 发展情况是怎样的？
罗元均：在大众创业、万众创新的背景下，成都联合 空间在2015年下半年集中出现，主要分布在商务核心区、人民南路和天府新城，面积平均在3000-5000㎡左右。本土和性的运营都有，运营模式主要有两种：纯 空间租赁模式和 空间租赁+企业孵化模式。
前者主要是以 空间、场地空间和相关服务租赁为主要利润来源，例如Walnut、方糖小镇和Working等；后者是在 空间租赁的基础上，引入企业孵化的相关服务，代表项目有侠客岛和MFG。
问：在成都目前商业环境下，对于联合 +购物 的发展怎么看？
罗元均：这种方式在国外有先例，例如旧金山的WestField就是其中一个成功案例。但是在国内考虑到联合 的使用者和购物 的客群有差异，所以要看购物 的客群是什么定位，才好判断联合 空间在这个项目能不能存活。
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