[摘要] 8月的两场土拍，高新的中和与龙泉的大面均创出了天价。
饥渴。
这是当前成都主城区土地市场的写照。
8月的两场土拍，高新的中和与龙泉的大面均创出了天价。
然而就在这么火爆的土拍行情之下，8月9号那场土拍中，两块性价比还不错的新都土地直接流拍。这清晰地揭示出当前成都房地产市场的冷热不均在进一步加剧。
风头都被城南抢光了？！
在这一轮大行情中，新都和温江都有被冷落的感觉。比踏空更可怕的，是被市场忽略。以至于前一阵有温江的网友感叹，曾经的金温江在哪儿去了呢？笔者有多位同事2007年在温江买房，买在了历史高位，至今没能解套。
9月14日，位于新都和温江的四宗地又将走上拍卖台。是久旱逢甘露呢？还是继续黯然神伤呢？同为近郊区县，龙泉的大面在8月已经交出了靓丽的答卷，而进入9月，新都和温江又能否逆袭呢？
笔者和 专业的开发商业内人士交流过对参加土拍拿地的看法。其观点是“不关心后拍多少，而只关心这地值多少钱。高了就不拿，少了就拿。就这么简单。”可见，提供一个科学的、客观的地价“参照系”，是业内在参加土拍时迫切的需求，而这也正是笔者这个土地价值研究的关键意义。更不用说，本研究本身就可以帮助业内判断土地市场里的套利机会。
笔者需要再强调一点：
笔者评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代表笔者本人的任何主观判断。再次强调一点，我这个研究的大意义，在于用大数定理，从成都土地市场的整体角度来计算某宗地的均值。任何市场都需要一个均衡价格作为参考。实际成交价低于均衡价，就说明从成都土地市场整体来看，拿这地划算，否则就不划算。
各位读者去买任何东西，都会想自己到底是买贵了还是买 了，这就需要一个参照价格。就好像我们去买菜，那今天的菜价多少合适呢？显然，如果有一个科学的参考价格，那买 了就是赚了，买贵了自己也应该知道贵多少。本研究的意义就在于提供这个参考价格。
价格围绕价值上下波动，这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义，就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”，从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值，那必然是值得警惕的；而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值，则又提供了 的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的，而是用来判断上面提到的这个市场价值的。
为了科学地进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。笔者曾在一些公开课场合向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的，笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，运用超过100个的影响因素，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出 的估价。
那么，新都和温江的这四宗待出让的地块有些什么看点呢？
9月14日拍卖宗地：
1，XD2016-07（21/252/242），新都区大丰街道赵家村1、2、4、5组。地块面积86517.09平米合129.7757亩，1≦容积率≦3.2，3.59%≦折算兼容商业建筑面积比例≦17.58%。
起拍价：323万元/亩，楼面地价：1514.06元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：532.6605万元/亩，楼面地价：2496.8元/平方米。此时溢价率为64.91%。
笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 336.9213万元/亩，楼面地价：1579.32元/平方米。此时溢价率为4.31%。
请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
点评：
大丰的地向来还是比较受市场关注的。这块地面积大，容积率也合适。缺点是被分成了四小块地，而且必须要修一个集中布置的商业项目。此外，公建配套等要求也比较多，比如农贸市场、社区服务 、文化活动 、综合健身馆、社区用房、邮政服务网点、社区养老设施，以及幼儿园等。
不过话说回来，这些配套要求也许也恰恰是本宗地的 。本宗地北侧 新都一中城北校区、新都石犀小学，再加上项目自建的幼儿园，这里可以说是享有全系列的 资源，可谓地道的大丰 住房。再加上项目自己的商业项目，和南侧 处的地铁五号线大丰站，未来这里有可能成为大丰片区配套好的区域之一。
由于目前成都土地市场的热点都在城南，而且热得有一些不理性的苗头了，所以位于新都大丰的该宗地能不能在土拍上实现自己的价值，还有一定的不确定性。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
周边成交地价参考：
在本次出让宗地西北侧 处，2009年12月底拍卖成交的XD13(252/211): 2009-087地块，占地49.3123亩，容积率2.9，起拍价和成交价都是220万/亩，竞得人自然人。
在本次出让宗地西南侧 处，2009年12月底拍卖成交的XD12(252/211): 2009-086地块，占地64.9318亩，容积率3.0，起拍价220万/亩，成交价225万/亩，竞得人成都西源 有限公司。
在本次出让宗地南侧200余米处，2012年12月拍卖成交的XD19(252/211):2012-229地块，占地80.7214亩，容积率4.0，起拍价300万/亩，成交价458万/亩，竞得人成都市保丰 有限公司。
应该说这几块地的位置都没有本次出让地块好。而且2012年那种胶着的行情都能拍出458万/亩的单价，说明这片区域还是较受市场关注的。
2，WJ2016-16(251/211)，温江区柳城街办新华社区，涌泉街办明光社区。地块面积45824.86平米合68.7373亩，1.5≦容积率≦2.5，3%≦折算兼容商业建筑面积比例≦20%。
起拍价：320万元/亩，楼面地价：1920元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：636.1711万元/亩，楼面地价：3817.0元/平方米。此时溢价率为98.80%。
笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 354.304万元/亩，楼面地价：2125.824元/平方米。此时溢价率为10.72%。
请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
点评：
该宗地属于温江光华大道南侧的腹地区域，周边已经有较多的楼盘，包括安置小区，基本的生活配套还是不成问题的，地块离温江伊藤、家乐福等区域商业 的距离也不算远。
由于目前成都土地市场的热点都在城南，而且热得有一些不理性的苗头了，所以位于温江光华大道区域的该宗地能不能在土拍上实现自己的价值，还有一定的不确定性。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
周边成交地价参考：
在本次出让宗地北偏东侧200余米处，2013年3月底挂牌成交的WJ04(211/252):2013-64地块，占地72.6633亩，容积率6.5，起拍价和成交价都是305万/亩，竞得人成都川西卉森 有限公司。
在本次出让宗地北偏东侧300余米处，2010年8月挂牌成交的WJ03（211/213/252）：2010-66地块，占地120亩，容积率5，起拍价和成交价都是260万/亩，竞得人成都天来房地产开发有限公司。
在本次出让宗地北偏东侧约1.8公里处，2014年2月底拍卖成交的WJ01(252/211):2014-004地块，占地86.7552亩，容积率4.25，起拍价425万/亩，成交价657.33万/亩，竞得人成都佳兆业房地产开发有限公司。
显而易见，曾经被业内基于厚望的“花园城市”的人居范本——温江光华大道，受高容积率的影响很大。以至于前面提到的现在有网友感叹说温江楼市是“失落的十年”。本次土拍，该宗地顺应今年的市场潮流，以低密的改善舒居的姿态入市，应该会引起业内的较大关注。
值得一提的是，当前成都的整体房价指数的点位和2014年2月的点位 相近。该宗地能不能再次拍上600万/亩的高价，就看它的命了。
3，WJ2016-15(251/211)，温江区柳城街办新华社区，涌泉街办花土社区。地块面积40246.38平米合60.3696亩，1.5≦容积率≦2.5，3%≦折算兼容商业建筑面积比例≦20%。
起拍价：320万元/亩，楼面地价：1920元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：666.8157万元/亩，楼面地价：4000.9元/平方米。此时溢价率为108.38%。
笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 365.12万元/亩，楼面地价：2190.72元/平方米。此时溢价率为14.10%。
请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
点评：
笔者对本宗地的点评同前。显然，作为连襟地，宗地二和宗地三一起拿下，更有利于整体打造。
4，WJ2016-10(251/211)，温江区海峡两岸科技产业开发园 路南段268号。地块面积22080.41平米合33.1206亩，3≦容积率≦4，30%≦折算兼容商业建筑面积比例≦50%。
起拍价：230万元/亩，楼面地价：862.5元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：551.8664万元/亩，楼面地价：2069.5元/平方米。此时溢价率为139.94%。
笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 267.835万元/亩，楼面地价：1004.38元/平方米。此时溢价率为16.45%。
请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
点评：
该宗地属于温江大学城和海峡两岸科技园的较差概念。地块周边安置小区较多，也有学校等配套。旁边就是安德鲁森的厂区，以后吃他们家的糕点方便了，新鲜啊！地块距离地铁4号线温江终点站仅380米，也算是地道的地铁盘。地块的容积率给得较高，不过倒也符合该区域校园经济和工业园区的刚需特点。
其实该区域改善型置业的需求强烈，拿地开发商完全可以按照容积率要求的低限3.0来做项目。该地块的商业比例要求也较高，不过周边其实居住人口和潜在居住人口还是较多，按照低限30%来修商业应该问题也不是太大。
这块地笔者给出的评估价较高。以目前的起价来看应该说其性价比还是挺高的。本来该宗地的规模也不算大，加上高校校园经济和工业园区的双重客群支撑，附近的安置小区也有一定的改善性置业需求，所以总体来说开发难度不大。
由于目前成都土地市场的热点都在城南，而且热得有一些不理性的苗头了，所以位于温江海峡两岸科技园的该宗地能不能在土拍上实现自己的价值，还有一定的不确定性。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
周边成交地价参考：
在本次出让宗地北侧路口 ，2010年5月拍卖成交的WJ01(252/211): 2010-035地块，占地74.39亩，容积率2以上，起拍价180万/亩，成交价275万/亩，竞得人四川维奥制药有限公司。
在本次出让宗地东北侧约1.3公里处，2014年2月拍卖成交的WJ03(252/211):2014-020地块，占地167.1107亩，容积率3.5以上，起拍价316万/亩，成交价356万/亩，竞得人成都中投信置业有限责任公司。
值得一提的是，当前成都的整体房价指数的点位和2014年2月的点位 相近。该宗地能不能再次拍出高溢价，就看它的命了。
今日推荐：
城南，作为一个国际化的新城，一直备受瞩目！就业机会多、新修楼盘多、房价涨得快、规 划的学校好等等，都是热议话题，然而，想在城南买房的小伙伴，真的了解城南各个板块的房价吗？为此，帮帮为你准备了 “城南购房全攻略、以及各板块房价全览”。
主要内容包括：
1、城南的各个板块是怎么划分的；
2、城南每个板块的房价分布；
3、城南每个板块的商业配套以及 配套；
4、哪个板块价格低，哪个板块价格高；
5、哪个板块涨得快，值得入手；
扫描下方二维码，或关注成都房帮帮微信号（cdfbb028）， 回复关键“237”即可查看更多详细内容。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
