[摘要] 进入下半年,成都楼市涨声一片, 是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡,对比年初上涨约4000元/㎡;大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡;甚至于远在中和的老项目红树湾售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。
进入下半年，成都楼市涨声一片， 是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡，对比年初上涨约4000元/㎡；大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡；甚至于远在中和的老项目红树湾售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。而像大魔方这样的热盘在 多轮后，近期更有单价上调5000元/㎡的计划。
据中成房数据显示，截至9月 周成都主城区均价已经达到12107元/㎡，相比于年初主城区均价不过万元，近半年来成都主城区均价上涨幅度达到2000元/㎡。成都本轮房价的快速上涨，除了自住性改善需求的释放外，还有 客群的拉动。
房观察指数通过热点区域房屋的月度租金与每平方米售价，通过公式：年租金 率=每平米租金*房屋面积*12个月/每平米售价*房屋面积，综合推算出各区域房屋年出租 与总价的比值，并将此 率与银行及理财产品的 率进行对比，以此分析出成都各区域房屋 的价值。
本次调研房观察指数选取了城区9大板块作为调研样本，覆盖了成熟的老城区以及新兴的新城区，以确保样本的多样化。
房指分析：房价涨幅较大的区域 年租金 率已经接近底线
从上图可以看出，在这些区域中，攀成钢片区以15049元/㎡的价格，售价排在热点区域 位。事实上，据中成房数据显示，截至9月18日主城区中仅 、东大街、肖家河、静居寺等区域的售价高于攀成钢，但是上述区域的全年的新房成交量尚不足500套，其价格存在失真的可能。
纵向分析攀成钢价格走势发现，区域内的价格同比去年12919元/㎡的销售均价，上涨幅度达到16.48%。而9月 周攀成钢平均售价为14869元/㎡，一周的时间售价便上升了180元/㎡。
作为传统改善住宅区域的桐梓林在房观察指数抽查的区域中以14163元/㎡位列第二，仅次于攀成钢区域。此外，今年以来受城南改善置业需求的释放，中和板逐渐走热。数据显示，目前中和板块房屋在售均价达到9253元/㎡，同比上涨21.6%，成为城区上涨幅度高的区域。
新兴板块大面以5775元/㎡的销售价格成为本次调查价格低的区域。大面板块并未在成都市场房价快速上涨中跟随大势上调售价。中指院数据显示，今年1月区域销售备案均价为5662元/㎡，半年多来区域房价并未大幅上涨。相对于区域初期的价格波动，从价格来看目前区域已经逐渐走向成熟。
另一方面，大面房屋租金价格达到20元/㎡/月，是本次调研中租金水平低的区域。从上图可以发现，传统改善区域桐梓林的租金水平高，达到了35元/㎡/月，大源板块的租金水平也达到34元/㎡/月。
令人意外的是，售价高的攀成钢区域平均租金水平为30元/㎡/月，租金水平远低于售价相近的桐梓林和大源。同时，在城东区域更为成熟的建设路板块33元/㎡/月的租金水平也高于攀成钢区域。
此外，虽然中和板块房屋售价快速上涨，但由于老旧小区较多，租金水平依然维持在较低水平，为20元/㎡/月，在房观察指数选取的9大板块中，处于低水平。然而综合区域售价，中和板块的年租金 率却处于相对健康状态。
梯队，大面独树一帜，房价滞涨带来高租金 ：
大面板块的年化 高达7.06%，是本次调研中年化 高的区域，成为成都值得房屋 的区域之一。
大面房价在过去的两年时间里经历了不少波折，整体处于滞涨的状态。而周边高校、汽车产业园带来的租房客群刺激了该地区的租房市场，因此目前大面的租金年租金 率排在成都热点板块的 梯队。
第二梯队，羊犀、中和，大学生租房需求旺盛，年化 率较高：
羊犀、中和板块是毕业生常选择的租房区域，青羊工业园及天府软件园是大量租房客群的保证，因此虽然该区域为主城区，房价较高，但仍保持着较高的年租金 率。
第三梯队，内金沙、国宾、建设路、大源，房价租金匹配：
以上这四个区域的房价已经逐步成熟，租房市场也较为稳定，因此整体房价与租金较为匹配。在租房市场不出现剧烈波动的前提下，该区域的房价也将维持稳定。
第四梯队，桐梓林、攀成钢，房价较高致年化 触底：
桐梓林、攀成钢两个区域都是传统的 居住区，区域内的房价较高。
桐梓林生活配套完善，同时也是离城南CBD近的住宅区。其租金水平是本次调研高的区域，达到35元/㎡/月。然而由于区域较高的售价，达到14163元/㎡，区域年租金 率仅为2.88%，是本次调研年租金 率低的之一。
而攀成钢板块房屋在售均价为15049元/㎡，租金水平为30元/㎡/月，年租金 率也仅仅为2.71%。其实这也不难理解，攀成钢板块目前配套暂不成熟，不少住宅及商业仍在施工或装修中。且攀成钢板块定位较为 ，空置率较高，这也是区域年化 率较低的一个原因。
扣除通胀 成都3.92%的租金年化 率不具备长线 的内在价值
事实上，由于目前通胀率在1.8%左右，成都3.92%的租金年化 率并不算高。
随着央行降息，3年定期存款年化利率目前仅为2.75%，P2P理财产品 率也不断下降，如余额宝年化利率仅为2.39%，中国确实面临一波“资产荒”，大量资金没有一个合适的保值 途径。
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