[摘要] 在这波房价上涨热潮之下,大量资金涌入成都房地产市场尤其是城南区域。截至9月,城南房价较1月上涨16.5%左右领涨全城,反观城北却出现小幅下降。这一轮结构性上涨是否会透支成都楼市的市场空间,城南价格上涨的背后是什么原因?
在这波房价上涨热潮之下，大量资金涌入成都房地产市场尤其是城南区域。截至9月，城南房价较1月上涨16.5%左右领涨全城，反观城北却出现小幅下降。这一轮结构性上涨是否会透支成都楼市的市场空间，城南价格上涨的背后是什么原因？
城南上涨16.5% 城北下滑0.1%
9月23日晚至25日，成都市场出现了20余盘齐开的罕见现象，大多数开发商赶在房交会前夕推盘出货，抢占市场红利。从成交结果来看，大多数项目实现了50%以上的去化，部分楼盘开盘即 。自2014年成都楼市低潮以来，这是“”的一月。
数据显示，截至今年9月，成都城东、城南、城中、城西房价均有所提升，对比今年1月时的均价水平，呈现出小幅上涨趋势。与之相反的是，城北均价却呈现小幅下滑。
具体来看，2016年9月城东均价在11501元/平方米，较1月上涨5.3%；城南均价13977元/平方米，较1月上涨16.5%；城中均价16349元/平方米，较1月上涨6.6%；城西均价10584元/平方米，较1月上涨15.3%；城北均价9553元/平方米，较1月下滑0.1%。
涨幅高达16.5% 城南领涨成都 房观察制图
上述数据可以看出，这一波“来势汹汹”让人直呼“看不懂”、“想不到”的市场行情背后，其实并非是每一个区域都在上涨，城南在这一波 潮表现为突出，以16.5%的涨幅领涨全城，其次是城西、城中、城东、城北（为负）。
房观察制图
供求关系决定市场走向，我们可以从供求比情况来反推成都房价走势。
从2016年1月--9月成都各区位供求比情况来看，城南为0.61，城东为0.92，城北为1.06，城中为0.94，城西为1.03。可以看出的是，五大区位中，城南供求比低，库存相对较小，城北高，库存相对较大。
在城南，以金融城、大源板块、天府新区涨幅为明显，其中 盘价格上涨尤为突出，价格平均提升2000元/平米——5000元/平米。而在天府新区等区域新近开盘的项目，几乎都是开盘即 。
房观察统计发现，大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡；甚至于远在中和的老项目红树湾售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。像招商大魔方这样的热盘在 多轮后，近期更有单价上调5000元/㎡的计划。而处于天府新区的蔚蓝卡地亚，5月份售价约9000元/㎡，9月开盘时均价为15000元/㎡。
“从区域来看，城南和城西是本次楼市发热的重要区域，而改善型产品发挥着重要作用。城南的确局部过热，而且外来 客较多，也集中。”西南财经大学经济学院副教授刘璐分析称。
而备受关注的“涨声”不断响起的成都楼市，下一步趋势如何，四川中原战略发展部研究主管鲁敏给出了她的答案：“从市场角度来说，城南会继续成为成都楼市的焦点，城西和城东的热度也会上升。”
区域价值增长空间看好 激发购买热情
成都一直以来便有“南富西贵”的说法。城南是科技集聚地以及整个政策层面倾斜的重点区域。受政策及规划影响城南区域将成为成都的第二核心，区域价值增长空间看好。房观察指数认为，城南这一波上涨的背后原因，首先是源于外部资金流入。其次在于城南自身带着一部发动机。
在吉信行资讯总监苟诗旋看来，政策导向、产业汇聚为城南区域发展奠定了很强大的支撑。但很显然，城南现在处在一个不均衡的状态，金融城、大源已发展成熟，货源较少。那么城南的发展就会从这些热门区域蔓延开去，辐射到原来未被辐射到的片区。
自天府新区升级成为 新区以及新设的自贸试验区之后，整个城南大区域在定位上要优于其他板块，从产业分析来看汽车制造和电子信息产业基地在天府新区基本形成。一面是政策层面的大力扶持，一面是新区效应所带来的“连锁反应”。而这一反应同样也会作用到城南住宅市场，导致城南住宅供求关系在上半年表现突出。
数据来源：中成房业
如上图显示，在成都各大区域天府新区新增供应低。“2016年年初我们发现城南产品断层比较明显。”苟诗旋解释称。实际上，成都住宅市场整体比较平衡，供求比在1左右。尤其是城南的住宅一直以来去化周期 短，都是在9个月、10个月。
“从城市的发展规划来看成都城市形成双核 ， 城区市场成熟，可开发用地稀缺，住宅产品价格偏高。”亚威咨询策划总监张雨放认为，和 城区相比，天府新区新开发项目多，价格相对 城区较低，受惠于此轮政策利好， 者对城南区域的未来发展信心增强，引发了城南区域住宅的一轮价格急涨。
从产品来看，现在整个成都90平米--130平米的产品贡献大。数据显示，城南区域，70平米——90平米区间的成交比由60%下跌至40%，90平米—130平米区间的住宅成交大幅增长。
纵观成都房地产发展历程，城南整个区域不论是从定位、交通、资源来说 不言而喻。不管是现在看到的地铁、金融产业和创新产业、企业都在往城南聚集，住宅需求较其他板块更为旺盛。“比起老城区及其它区域的住宅产品，城南片区因其区域 在产品上能做很多新尝试。”太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均分析指出。
张雨放认为，城南住宅产品以首改/刚改产品居多，商业配套、公共交通、 医疗设施均进行了合理布局，能够满足成长性家庭的置业需求，受价格增长的影响也促使很多观望者迅速下单。
同时，在土地方面，成都“51条”中写到“成都天府新区直管区，暂不受所在区域供地计划、可售商品住房销售周期等指标要求限制。”苟诗旋分析称，天府新区土地供应的节奏受到市场影响：2014年、2015年房地产市场形势不好，导致整个土地市场出让情况不大乐观。没有地卖出去，就没有房子修起来。也有媒体将此政策解读为，天府新区成都直管区将在未来很长一段时间内成为开发商抢地主战场，从而带动天府新区地价日益攀高。
“城南土地供应量比较大，近年来，成都的发展方向不断南移，各种优惠政策也随之而来，很多人对这片区域都产生了好感。从开发商角度来说，比起其它区域，城南片区（ 往南至华阳甚至更远）具有更深入的深度和广度，拿地的价格以及未来土地价值都 具有期盼性。”罗元均称，而消费者对城南片区未来的发展很有信心，积极买入。
张雨放分析称，成都 城区房价已经历了一轮增长，城南增长不快，因此此轮也存在城南 的现象。由于 者对于城南住宅产品的价值增长普遍持乐观态度，因此伴随 区域产品的价格逐步趋于稳定，而城南尚存在较大空间，激发 者多套房购买的热情。
也有业内人士强调越是市场“火热”时，越需要理性看待。在这一轮 行情里，大部分楼盘是跟风、非理性上涨，而它本身产品品质并不具备大涨的 。
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