[摘要] 10月21日,四川省人民 厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件,其实施意见中共计提出5项重点任务,其中“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注。
10月21日，四川省人民 厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件，其实施意见中共计提出5项重点任务，其中“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注。
11月3日，房观察智库 就“省 鼓励租房市场可“”——商业地产去库存的救命稻草?”进行了一场在线的深度讨论。智库 表示，“‘’确实只能解决部分库存产品问题，主要在 类有改造空间的项目上体现。要等“”、商业转型、去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。”
以下为探讨实录：
吴丽娟：亚威 有一个统计数据，成都目前的 商业库存量超过400万平米，这是今年上半年的数据，其中包括商业、写字楼、 、酒店类。关于规模的讨论数据并不统一，从政策上来看，哪些商业地产有机会改，怎么改?我个人认为比规模本身更重要。
肖伊凡：关于已建成的写字间、商业的建筑结构修改。写字间有办法，但是裙楼商业的体量大，建筑修改问题比较大。写字间我认为是有可行性的，主要是软件上，写字间的公摊、 空调、物管的费用，需要看项目具体的情况。但是 配置的写字间的物管硬性费用比较夸张。
毛国英：这个政策对于 的影响比较大。主要是水、电、气按住宅收，所以 出租比较好，好出租加总价低，就是一个去库存的契机。但对写字楼来说， 写字楼的物管费用下降空间不大，要保证品质。 不需要改的，只是费用降低了，也好出租了，在政策之前，按商业收取的电费之类会对出租造成直接影响。行业有收费标准，“”政策对烂尾写字楼是个机会。
比如基本的外来人员问题， 写字楼能够保证外来人员无法进入，普通写字楼就很乱。 写字楼的物业服务是物有所值，其实是不存在夸张的，不存在“”的问题，产权性质仍为四十年商业产权。我们的理解就是租客成本降低，出租变得更容易，有出租市场就有销售市场，从而达到 产品去库存目的。
董林：这个政策应该只是对 项目有利，写字间改造的机会不大。实际情况看应该对 楼反而不利。
吴丽娟：今年年初我有一个分享，是关于创客空间如何成为写字楼去库存的方式的。这个政策也可以反映， 其实主要的需求还是居住。原来的规划是有问题的，商业51%的比例，强制性的出来了很多 。而 本身作为 使用也不好， 又被限制4.9米，也是很鸡肋的。
肖伊凡：写字楼有一定的机会， 的租赁市场还是不错的，有一个真实的 率也是不错的看点(主要是天府新区比较好租)，如果是住宅产权它的变现性要好不少。综合体，主要是综合体的裙楼部分，才是真正的难度。这些裙楼在建筑上很难变成住宅进行使用。
40年产权 “”可看作 步实验
吴丽娟：对于40年产权 可以使用民用水电气可以看作“”的 步实验。从趋势上来说，“”是一个去库存的方式，但也不是 都适用。政策应该还有一个反映周期吧?
庄川宁：底商、集中式商业新政策无法改善。在商业部分，小 者很谨慎，底商、写字楼基本很少投了。
吴丽娟：我也觉得目前商业市场上的压力很大。规划上大商铺太多，小 人基本都退出商铺 市场了。招商和后期经营都有问题。如果酒店可以去化两层以上的商业空间，原来酒店的塔楼正好改为居住，也是一种思路。
只是“”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比较看好长租型 市场。现在解决的是历史 问题，肯定会增加成本。真正应该回归到市场决定产品供应，而不是规划一刀切。
董林：优客逸家的集中 是运营智能楼宇管理系统的输出模式。烂尾楼改 的概率也不会大。
朱伟：如果国土部门变更了土地性质，那就会把40年产权变更为70年。目前商业地产的问题是招商营运，改为住宅以后没有招商营运的问题了。不过住宅的水电气费不一样，这次“”会把这个成本降下来。40年产权跟70年产权还是不一样，到期又会续费，使用成本会增加。
胡晓君：“”的住宅产品和传统的住宅产品不能做一样的。40年产权的住宅和 没太大区别，商业的根本是市场消费需求。
政策能否带来商业地产 热潮 市场还需要一个反应周期
吴丽娟：大家预计一下，这一轮政策会否给成都的商业地产带来一轮 热潮呢?
肖伊凡：不太会，这样的修改是个性化的修改，每个商业都不同。裙楼是我担心的。关于那种还没有开发的商业用地，也比较好解决。但是原有的土地指标不变，会让人头痛。变成住宅了， 所享受的政策是否也与住宅相同，主要是户籍方面的。
朱伟：要等“”，商业转型，去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。这也是变相供给侧改革的一个尝试。
吴丽娟：问题确实存在，解决方案也会带来很多创新。商业地产的高库存的确是成都房地产市场的一个“痛”，那么除了政策方面的支持外，还有哪些思路是可以考虑和创新的?
朱伟：现在住宅还是供不应求，成都人口还在继续增长，近拍卖的几块土地，住宅用地都是高溢价率。目前大文件有了，相关部门还没有相应的文件。只有陆续办成一些“”的案例才好办。
庄川宁：我朋友的一个项目，在申请土地性质改规时不太支持。衣恋优客城市广场对原项目重新定位规划、形象包装、企划推广、内装设计、以及通过整合外部资源，改善了原有资产的价值，值得学习。衣恋库存量大转换模式提升现金流，这是乙方在求变。
肖伊凡：成都的商业有不少地段还是不错的，有良好的 、医疗配套，如果政策上有一定的 也很关键。普通裙楼是可以改的。但是大型综合体很恼火，基本是封闭的。
吴丽娟：“”确实只能解决部分库存产品问题，主要在 类有改造空间的项目上体现。同时，物业、政策、配套，市场是否支持还需要综合考虑。
胡晓君：市场还是需要街区式商业的，不同于封闭式的购物 以及传统的裙楼底商。街区式商业可以打造主题性质的商业。供应量大了，市场只有那么大的需求。成都华联是衣恋集团打造的奥特莱斯，价格低于电商。我认为不是 项目都能这样改造的。商业综合体赖以生存的是：品牌方、顾客群体。
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