[摘要] 第五城,这个万科与华润在成都首度合作的地产项目,从一开始就备受业界关注。
第五城，这个万科与华润在成都首度合作的地产项目，从一开始就备受业界关注。
从万科双流拿地、股权变更，到润万合作共同炒作“第五城板块”，再到争先抢占市场先机出货。万科第五城与华润公园九里亦敌亦友的博弈还在继续：万科高层、别墅同时推出截流客群，华润“提前”紧跟出货，截至目前，万科第五城已经完成14.25亿的备案金额，而华润公园九里受制于无法备案的尴尬，仅完成了0.6亿的备案金额。
前期：整体规划“求同”产品细节“存异”
“这是我从事建筑行业11年以来， 次遇到这样的合作方式。”同时负责万科第五城和华润公园九里两项目建筑设计的筑博设计成都分公司总建筑师雷善霖感慨到:一般来说，就算两家企业合作开发项目，也是找两家不同的建筑设计公司来各做各的。
在距离成都双流九江街道地块拍卖前的一个月，万科已通过招标方式选中深圳筑博设计股份有限公司的规划方案。随着万科正式拿下九江600余亩地块，该项目的建筑设计工作便由筑博设计成都分公司接手，并按照设计方的意见继续完善初的规划方案，万科的设计部门也参与其中。2015年12月，第五城项目的规划方案基本确定，按照初的规划：这600余亩的地块将采用全产品系列和全生活配套的大盘开发模式，打造高层、洋房和别墅产品；一条基于规划道路打造的南北向商业中轴线贯穿整个地块，连接两座公园。
同月变化也随之而来。万科第五城项目引入合作方——成都华润，共同操盘占地面积约203.9亩的九江项目1号地块，对于这宗地，成都万科拥有49%权益，成都华润实际拥有51%权益。很快，万科、华润以及设计团队正式碰面，华润同意继续深化这一规划方案，并且在后续的设计阶段和万科一起继续与这家建筑设计单位合作。
新的合作伙伴进入，但建筑设计团队却并未更换。华润公园九里销售相关负责人称，虽然这家建筑设计单位华润公司从来没用过，但公司之所以在第五城项目上采用同一家建筑设计单位，原因在于华润和万科两家公司从大局出发，注重整体性，希望第五城项目在建筑风格上做到和谐而不突兀。
对于这一决策，雷善霖认为，第五城项目因华润万科内部存在股权关系，他们以合作姿态达到共赢目的，用同一家设计公司其实也有很多好处。但在初，因从未遇到过类似的情况，雷善霖还是感到了茫然：“我们甚至不清楚两个项目的设计资料该不该开放共享。”
众所周知，不同的项目，建筑设计方案都应该保密，但第五城项目又有其特殊性所在。如果关起门来各做各的设计，那么就会丧失使用同一支建筑设计队伍的初衷和意义。据雷善霖回忆，起初公司内部对双方的设计资料保密。随着设计工作的深入，设计团队发现成都华润、成都万科双方团队在产品设计方面有所沟通，加之万科的起步时间比华润至少提早一个月。相比之下，万科已率先完成设计工作并开始筹备建设，由此双方的设计方案自然而然地相互公开。
在雷善霖看来，规划阶段双方是以互惠互利为原则的合作姿态，共同打造600多亩的大盘规划，这个阶段并不存在实质上的竞争。加之华润方面对规划方案的认可，产品设计很快被提上日程，但矛盾也随之而来。
在万科初规划的产品中包含高层、洋房和别墅，由于用地限制，规划时将洋房产品集中设置于现在属于华润的地块中，因此属于万科的地块中只有高层和别墅两种产品。随后万科在设计上经过了一系列尝试和层层筛选，再加上公司的测算结果，终放弃了洋房产品，并将高层产品锁定在78㎡单卫三房、91㎡双卫三房和116㎡四房三种户型，而别墅产品只保留了133㎡一种户型。
华润方面，按照规划方案将打造高层、洋房和别墅三种产品，除独有洋房产品外，华润与万科不同的产品策略在于其能提供更为丰富的户型选择，其中高层的三房和四房户型共有8种，面积段为79--132㎡；其独有的洋房户型有3种，面积段为145--153㎡；只有别墅同样只有一种户型，面积为152㎡。
房观察了解到，因万科在速度上领先华润一步，所以现在我们看到的产品设计上的差异，主要由华润一方主动调整以避免“撞车”万科。虽然高层产品的面积、户型较为相似，但万科主打精装、华润为清水，拉开二者的差距并不难。反而双方均只有一种户型的别墅产品重合度高、竞争激烈，因此在万科的产品设计公开之后，华润主要对其别墅产品进行了较大的调整：由于万科的别墅定位是经济型，通过面积尺寸的精准设计来控制总价，面向 置业别墅产品的客群，于是华润从增加面积入手，通过挑空设计主打轻奢概念，将目标客群提升一个层次。
在初别墅的设计方案里，双方的产品仅有5㎡的差距，后来华润将别墅面积增加了20㎡，拉大了二者间的差距。“如果按1.5万元/㎡的单价计算，20平米的面积差将会出现几十万元的差距，再加上华润的车位需单独购买，由此产品间拉开了较大的价格差。另外做洋房这样的中间层产品，目的也是和万科差异化。”华润公园九里销售相关负责人认为，产品上的差异即便“微小”，依然能够通过价格来放大。
在该负责人看来，万科和华润在产品层面还是有着本质区别。就高层来说，总价相差不大，万科交房快，虽然是精装但总价并没有增加多少，还月供的压力也没有 大的影响，因此刚需客户选择万科的机率更大；但从产品功能性上看，华润的清水产品可选择性和后期发挥的空间更大，一般对居住品质要求更高的客户会选择。
我们还注意到这样一个细节：在双方合作过程中，万科是由产品部门对产品做出判断和意见，设计部让设计公司配合各种思路的尝试；华润则通过会议的形式，营销、工程等各个部门共同决策，这是二者在决策方面主要的差异。
推广阶段：前期合力炒热第五城 后期“分开行动”
早在今年3月份，“第五城”板块的炒作就已经开始。
首先是某 机构披露：位于成都西南的九江板块即将更名为“第五城板块”，然后各大媒体跟进报道。房观察调查发现，这其实是万科与华润合作策划的一波区域炒作。虽然两个项目在广告宣传上采用的是两家不同的公司——万科采用的是零上四度，华润采用的是至联互动，但双方在前期推广的阶段更多的是侧重于炒热板块。
零上四度广告公司周若奇向房观察表示：“由于两家公司是项目合作的关系，在区域炒作前期，我们确实同华润共同开会讨论。当时由于这个区域并不成熟，所以我们一起把这个区域定为‘第五城板块’。”
华润方面也如是表示：“在这个项目上，我们双方已经达成了某种默契：大家都希望把板块、项目、配套做起来，这些才是对于市场、对于客户比较有益的东西。”
在整个区域炒作前期，双方团队进行了多次沟通与协调，并共同商定了把原“九江板块”改名为“第五城板块”，并进行整个区域炒作，以期达到双方共赢。
万科与华润的共同推广也确实改变了该区域原先的疲态。此前所谓的“九江板块”并不被业界看好。据锐理数据显示，自2008年以来，九江板块共43块宗地出让，其中流拍了12宗，流拍率达28%。且当时入驻的开发商也仅为四川元瑞 、成都合力达、成都海润置业等本地的小型开发商。直到2015年底万科进驻，与华润一起共同开发项目和区域炒作之后，板块关注度才迅速提升。
在项目定位、整体包装、前期广告宣传与区域炒作时期，万科和华润的关系更多的是在通力合作，而进入销售时期，双方的竞争逐渐显现。
销售阶段：销售“抢跑”抢占区域市场先机
10月13日下午，观察员来到万科第五城现场，售楼部早已停满了车辆，保安及接待员已做好迎接准备。
现场的置业顾问称，万科第五城于6月5日开放售楼部，紧接着6月8日别墅开盘，6月底高层开售。“由于和华润有一定的竞争，因此整体节奏都比较快。”置业顾问介绍说：“该项目虽然在高层有合作的考虑，但执行层面都是不同的团队。”从推售的产品层面上，考虑到未来华润可能推出的产品系列，万科以高层+别墅一起推出的销售策略提前对区域目标客群进行了一波截流。
进入销售阶段，两家公司的营销策略倾向不同。“这一阶段，两个项目更加独立。万科在推广宣传上更侧重于销售数据以及产品解读，并没有太多考虑华润项目。”周若奇表示。房观察调查发现，万科早一批预售证取得的时间为6月23日。而根据现场销售的实际情况发现，为了规避未来与华润的直接竞争，万科也存在一定的提前销售的动作。
相比之下，华润公园九里售楼部营销氛围显得更为冷清。由于灯光较为昏暗，观察员甚至连沙盘都难以看清，更令观察员吃惊的是，在进入售楼部超过10 后，仅有一位做客户信息登记的员工前来询问。通过该工作人员，房观察了解到华润公园九里房管局早拿到的预售证时间为9月29日，但由于在万科开盘销售的压力下，华润在7月份就已经和万科“一起开盘”了。观察员10月13日从现场了解到的实际情况是：大部分高层、洋房、别墅已卖完了，只剩签订合同，后续房源还未出来。
“网上公布的开盘时间是9月30日，实际上我们7月就在销售了。”该工作人员告知房观察，目前公园九里项目也不收取任何的预约金或者定金，仅做客户登记。包括已取得预售证的5号楼和1号楼以及其他还未取得预售证的楼栋已销售完毕，7月份、8月份、9月份售完的楼盘目前还未签合同，原因是这部分的楼盘还未拿到预售证。10月份，房观察从中成房业、中指院均未查询到华润公园九里的相关销售情况。
而这一大胆的举措指向的是华润与万科销售间的竞争：“作为销售人员来讲，更多是把万科当成竞争对手。当时万科开盘时间比我们更早，我们采取了一定的措施应对。”
在谈到双方销售并未做产品区隔时，华润公园九里销售相关负责人表示：“其实在产品销售价格、时间节点方面我们双方都会沟通，但是今年市场突然就好起来了，那就各卖各的。”该负责人称，两个项目距离 ，客户来到第五城，肯定会同时看两个项目，终根据客户的需求做出选择和判断。
华润提前签订的购房合同已开始逐步在房管局备案更新。中成房业数据显示，万科第五城从2016年6月至今，共销售1840套，实现142469.52万元的销售额；华润公园九里从2016年10月至今，共销售104套，实现6119.24万元的销售额。
数据来源：中成房业
在成都打击无预售证提前售房的风口下，负责华润公园九里的广告公司至联互动以“咨询了开发商那边的意见，目前暂时不接受媒体采访”为由拒绝了房观察的采访。
目前来看，两个项目大竞争将体现在高层产品上。万科第五城项目在正常的推售当中，华润公园九里在等待12月的到来，推出新的房源。
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