[摘要] 11月11日,原本计划拍卖的红牌楼地块因故中止,而三圣乡38.2415亩土地将按照原定计划拍卖。值得注意的是,三圣乡地块与锦江区环卫用地距离较近,虽然起拍楼面价仅2667元/㎡,但存在硬伤,11日竞拍该地块是否能顺利成交值得关注。资料显示,该地块位于粉房堰村6、11组,红砂村5、6组,杨树街和茶花街的交汇处,属于商服用地、城......
11月11日，原本计划拍卖的红牌楼地块因故中止，而三圣乡38.2415亩土地将按照原定计划拍卖。值得注意的是，三圣乡地块与锦江区环卫用地距离较近，虽然起拍楼面价仅2667元/㎡，但存在硬伤，11日竞拍该地块是否能顺利成交值得关注。
资料显示，该地块位于粉房堰村6、11组，红砂村5、6组，杨树街和茶花街的交汇处，属于商服用地、城镇混合住宅用地，总建筑密度需小于40%，高可兼容50%的住宅面积。
（地块内部实拍）
商业配套匮乏 周边居住氛围不足
观察员实地走访该地块，目测该地块内部草木覆盖土方平整，整体呈现坡度，地块形状方正。而地块外部较为不成熟，南面为俊发星雅俊园（部分在售）、人居东御佲家（在售）等项目；北侧两街之隔，即为2014年拍出的六块连襟地，观察员了解到，如今2年过去了，蓝润开发的项目已接近封顶，但是新鸥鹏拍下的四块宗地仍然毫无动工痕迹；地块东、西侧等周边均为待开发地块，环境较好，但是由于项目多未入住，目前区域生活氛围不足。
（地块外部实拍）
地块周边大型商业配套还较为缺乏，绿地468和华熙528的大型商业试图填补市场，成为区域消费目的地，但现阶段两个项目均处于未营业阶段，商业仍是该区域的欠缺。从土地规划来看，该区域年初推出的胜利组地块，面积较小，仍规划为商业结合的土地性质，可见板块内重视对商业的打造。
观察员走访发现，该地块临近三圣乡景区，生态环境较好。而在生活配套方面，距地铁2号线枢纽站洪河站2.1公里，步行需要30 ，距离华西第二医院锦江院区大概1.4公里。同时，周边也具备幼儿园到中学的 资源，包括成都市七中育才学校(银杏校区)、三圣小学、洪阳幼儿园等学校。由此可见，该地块周边 和医疗配套较为完善。
环卫用地 地块 或影响居住感受
该地块周边商业和交通仍有待规划完善，但是，在政府规划用地时将该地块北侧规划为环卫用地，环卫用地和该地块直线距离一千米左右。据了解，该局部用地控规优化方案已于2015年12月16日到25日完成公示。
（垃圾转运站和1号宗地位置示意）
成都市规划管理局于2015年12月16日发布公告称，在片区东至银杏大道，西至梧桐街，南至百日红中路，北至琼花路，面积约5.24公顷地块的西南侧拟用于环卫用地（用地内含垃圾转运站、环卫休息站、再生资源回收站各一处）；同时将拟优化用地内原规划公厕叠建至该环卫用地内。
（成都市规划管理局公示文件）
而该环卫用地和本次拍卖地块距离较近，可能产生一定的异味和噪音，影响周边居住体验和品质感。
区域内项目单价低6100元/平米 地块溢价空间较大
不论垃圾转运站对区域未来是否产生影响，现阶段，区域内已经有绿地、万科、蓝光、蓝润、合能等实力开发商入驻，产品面积区间在30—180平米不等，户型跨度较大，整体产品以刚需为主。
据了解，整个区域内的新房较少，而且定位均不高，在售新房单价低为金茂悦龙山6100元/平米。而本次宗地起拍地价2667元/平米，起拍价较低，西南财经大学经济学院留美经济学博士刘璐表示，该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。对于11日的竞拍预测，他表示“该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。”
正合地产顾问 项目总监李倩则认为，按照当前周边项目高层成交均价7300-8700元/㎡，以起拍楼面地价2667元/㎡进行测算，若项目以大住宅面积进行开发，则可实现约15%-20%的利润。同时，宗地周边主要竞品为刚需高层，地块具有大体量商业开发的可能性，可帮助项目实现高利润空间。
“考虑到地块容积率为4.5，商业占比大，为商业两条线开发策略,在做满电梯高层住宅的同时,参考周边在售项目 及商铺去化较好的表现，商业部分可以采用 （或酒店）塔楼+集中商铺的方式，也可以做偏住宅裙楼商业,但应注意规避区域已有项目商业存量带来的风险。”李倩建议到。
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