[摘要] 断供3年的塔子山区域在11月1日迎来土地拍卖,当日位于该区域内的三号宗地以单价10250元/平方米被成都德商置业摘得,区域开发再次引起关注。
断供3年的塔子山区域在11月1日迎来土地拍卖，当日位于该区域内的三号宗地以单价10250元/平方米被成都德商置业摘得，区域开发再次引起关注。
在沙河以东、中环锦绣大道以西的塔子山区域内，缓慢的土地供应节奏使区域内大量土地处于待开发状态，城市建设缓慢。与此形成鲜明对比的是，西侧攀成钢板块和东侧东客站以东区域近几年的成规模开发建设和快速发展。作为攀成钢的外延并衔接着东西两侧的塔子山区域，如今却发展断裂、境地尴尬。
塔子山待开发区域实拍图
3年内仅供地7宗 开发缓慢已成发展断裂带
11月1日，德商拍下的这宗26.28亩的土地正位于塔子山区域东北侧、背靠塔子山公园的一片待开发空地范围内。而这其实只是区域内大量待开发土地的 部分。“土地周边还有很多空地在规划中。”德商置业董事长杨彬谈及当日拿下的该宗土地时说到。并且，这片空地范围内的路网尚未完全打通，仍有多处断头路，到达主干道或塔子山公园都需要绕行。
事实上，目前塔子山区域整体均较为荒芜，开发程度有限，区域东、南侧均为大量待开发空地。数据显示，区域内住宅土地长期稀缺，近3年内仅2013年供地6宗，其中仅两宗合计84.27亩为商业兼容住宅用地，其余均为纯商业用地。在2014年和2015年甚至出现土地0供应的断档情况，直到2016年11月1日才再次放量。而13年成交的这6宗土地，目前已开发的有cosmo天廊（在售）、佳年华广场（在售）等2个项目。
以上数据不包含非公开渠道拿地情况
区域内包括cosmo天廊（在售）、佳年华广场（在售）等在内的开发项目，目前主要分布于地铁2号线塔子山公园站附近及上沙河铺街沿线，以及东站东侧，而德商新拿地块则位于区域内未开发的断裂带上。区域现进驻有包括新希望、华宇、中房等开发企业，且当前在售项目多处于尾盘阶段。以目前已基本 的塔子山壹号项目为例，自2012年开盘以来累计销售1746套住房，月均销售40套左右，成交均价11545元/㎡，去化量和价格均较为稳定。
数据来源于中指院
在售项目走量的相对稳定，一定程度上说明了购房者对于区域的认可。然而缓慢的土地供应，造成区域发展速度严重滞后，区域内项目面临着诸多问题。
交通受阻塔子山资源连接隔断 开发项目溢价难
“虽然有塔子山的绿地资源，但因为道路交通不通的问题，到达项目的主路线是走2.5环绕行过来，跟塔子山的联系很弱，这也是推盘过程中我们遇到的主要问题。”代理佳年华广场（在售）的中成房业总经理罗鸣向观察员分析到。受限于内部道路未完全打通的情况，区域项目营销很难打出塔子山这张牌。这也造成了区域内品质改善型项目的空缺。
改善产品的缺位，使得区域以小体量、刚需型的开发项目为主。而溢价能力不高是区域内项目遇到的另一个主要问题。“刚需客户的价格抗性很大，项目价格调整稍微大点，客户就会被挤压到三环以外去。”罗鸣提及包括佳年华在内的区域项目价格走势时谈到。
同样的情况也出现在区域另一个项目华宇广场上（在售，清水，10月备案均价11947元/平米）。据项目一位内部营销人员表示，“对比攀成钢板块，项目同期主要竞品为中粮鸿云（在售，清水，10月备案均价14188元/平米）。客户在对比时，华宇广场的住宅产品保证相同功能但户型面积段更小和更低总价的 是客户买单的主要原因。”产品价格 是区域项目的主打卖点，但对开发企业而言则意味着项目溢价空间的局限。
区域内项目经历的难题，正是塔子山发展滞后带来的直接影响。本该依托公园和沙河绿地资源，以及东客站规划利好成为城东另一品质居住区，为何却成为城区发展断裂带，背后的原因值得深思。
攀成钢与东客站双向挤压 境地尴尬
“塔子山区域处在两个 区的交界处，有些工作例如道路建设等，会牵涉到两边来相互协调处理，沟通的工作相对更多。”罗鸣告诉观察员。锦江区和成华区两个 板块的区划将塔子山区域一分为二，目前区域内的开发项目主要集中在锦江区范围，而归属于成华区的这部分则在重点规划的新客站国际商旅城功能区之内，即目前的发展断裂带。
资料显示，新客站国际商旅城功能区规划定位为以 、高附加值产业为主体的产业之城，构建打造智慧型 商旅区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。
但区域内大量待开发空地的现状表明，新客站国际商旅城的打造尚停留于规划之上。“我们这里整体都是由于东客站的规划打造所以在2008年东站规划之后就开始拆迁，但正式发函确认拆迁是在2011年。”迎晖路一侧的保和街道东虹路社区工作人员告诉观察员，而同样的表现也出现在区域的另一个社区，“2007年开始拆迁，但目前还有部分拆迁安置房暂未交付，拆迁工作仍在进行。”新客站国际商旅城的拆迁进程进展得并不顺利。
图片来源于成都市2010-2020年城市总体规划图
逾5年的拆迁工作让新客站国际商旅城的规划推进缓慢，而计划依托于新客站规划来进行打造的塔子山区域也因此发展迟缓。“呈现这种（滞后）现象，有规划上的原因。区域内的五桂桥车站规划是要搬迁的，搬迁地址早前也是确定的。而受五桂桥车站暂未搬迁的影响，周围相关规划就不便实施。”顾问事业部总经理赵忻分析道。
受整体控规影响，位于东2.5环的塔子山区域内的土地并未大规模推出。“整个控规使得土地供应放量主要集中在东客站东侧。”赵析告诉观察员。目前东客站东侧一带已有万科、绿地、蓝光、优品道等多家品牌房企布局，城市开发趋于完善，并配套有较大体量的商业项目，但商业氛围还并不活跃。
另一边，与塔子山一河之隔的攀成钢板块自2007年新鸿基拿地进驻后，在随后几年中迎来土地供应高峰，现已基本建设为规划中的现代新城，并成为目前主城内价格上升快的热门区域之一。“攀成钢板块是成都二环边比较成规模整理和推出土地的一个区域，并且进驻的多为外资开发企业，因此区域开发速度相对较快、打造项目也较 。”四川新港联行执行董事张红兵告诉观察员。
土地供应的节奏和规模决定了区域开发的速度。不同于沙河西侧的 板块攀成钢和开发已趋完善的东客站以东一带，本可依托区域内独有的自然资源来打造品质项目的塔子山区域，近年来因鲜有土地供应，发展明显断裂。
发展断裂、城市开发滞后的塔子山区域，还同时面临着区域内归属于锦江区与成华区的两个部分各自发展的窘迫局面。而新客站国际商旅城的系列规划也尚停留于纸面之上。
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