[摘要] 11月17日晚,成都市出台《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》,这是自10月1日成都市出台限购政策后更加严厉的限购举措。值得注意的是,限购直指近期房价波动较大的城南区域,通知指出自17日起,对成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房实施限购措施。
11月17日晚，成都市出台《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》，这是自10月1日成都市出台限购政策后更加严厉的限购举措。值得注意的是，限购直指近期房价波动较大的城南区域，通知指出自17日起，对成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房实施限购措施。
两月连续出台限购，且新出台的措施被认为是成都“”严，限购出台与成都楼市的过快上涨直接关联，在新的限购出台之际，不妨我们再来回顾限购的导火索，即 的9月，以及限购后10月楼市。
9月23日晚至25日期间成都市场共计有20个项目“扎堆”开盘，其中14个项目现场 去化率超过80%，更有8个项目实现了100%的清盘，成都市场进入 的时期。
整体市场：上半年一路上行 10月已是年内高点
数据来自中指研究院
据中指院数据显示，2015年1月期间五城区、高新及天府新区的备案均价仅在9060元/㎡左右，从去年1月到2016年5月底市场虽然偶有波动，但整体呈现平稳上涨的态势。市场从6月29日土地拍卖之后，开始快速上涨。
城南成为上涨快速的地区，其中尤以高新区为甚。5月高新区备案均价为10674元/㎡，而到了10月底高新区备案均价已经上涨到15364元/㎡，上涨幅度达到43.94%。天府新区也从7155元/㎡一路上涨到9236元/㎡。成华、金牛、青羊的区域在城南区域的带动下，也快速上扬。价格上升的同时，成交量也大幅上涨。
数据来自中指研究院
由上图可以看出，价格上涨的同时，走量也十分迅速。五城区、高新区和天府新区10月销量环比同比几乎都实现了大幅度的上涨。其中天府新区10月备案套数达到3700套，同比上涨了3.8倍，环比也实现了52.32%的上涨。城西的金牛区受新增项目的影响10月备案数据也实现了同比232.36%的上涨，环比也大涨106.95%。 让人意外的是，高新区10月备案3216套，环比微跌4.79%
环比也大涨的成都市场，难道未曾受限购影响？事实上，限购效果已经逐步显现，据数据显示，10月下旬开始主城区量价便呈现下滑的态势。10月第三周，主城区备案面积为33.37万㎡，环比下跌2.54%，成交均价为12524元/㎡，环比下跌4.85%。10月后一周，政策效应全面显现，上周主城区备案面积为18.35万㎡，环比大降45.01%；成交均价也下跌0.93%，为12407元/㎡。不同于国庆期间消费者出游以及无法完成备案等因素影响，10月后一周是限购政策的影响，但整体来看，限购对于楼市的降温效果并不明显，这也一定程度促使了11月17日新的限购措施出台。
与此同时，新增供应也全面萎缩。以天府新区为例，2016年1月—9月间月均供应1451套，月均供应面积达到20.8万㎡，9月单月甚至一度达到新增供应5079套，供应面积58.96万㎡的高位。限购之后，消费者以及开发企业观望情绪加重，首先表现在新增供应上，中指院数据显示，10月新增供应861套，面积为13.67万㎡，仅高于农历新年期间。
整体市场开始放缓时，那些 的重点项目究竟表现如何呢？
重点项目：9月 有水分 10月受限购影响推盘节奏放缓
自9月23日至10月2日期间，“扎堆”开盘的27个项目是否真如 时那么火爆？究竟这些堪称“火爆”的项目，在感受了9月的市场热潮、突如其来的限购之后，能否继续保持热度？通过分析开盘现场 去化率超过80%的16个项目10月份的备案数据，可以有所了解。
首先从销售单价的变化来看，除9月 开盘销售的项目外，其余8个老盘新推项目在房管局备案的销售均价均呈现上升趋势。 是城南的项目，在8--10月期间均有明显地逐月上升地趋势，而城东、城北项目8月与9月的销售均价差则不明显。
另外，从图中出现的项目可以看出，城西开盘现场 去化率超过80%的项目，均为 开盘销售的新项目，说明经过一段时间的沉寂之后，城西的供应和需求均得到一定程度的释放。
从销量上看，10月的备案数据显然不能成为自9月23日至10月2日期间、开盘现场 去化率超过80%的这些项目的印证，虽然不能排除备案数据滞后的情况，以及限购促使部分购房者退单，但也能在一定程度上反映出部分项目公布的 数据含有水分。
来自中成房业的数据显示，城南项目中滨江和城10月备案销售数量为400套，甚至超过其开盘 数据，可见销售情况属实；中铁城锦南汇、招商大魔方的数据差距大约为100套；而数据差距较大的三个项目差距则在200套以上。
城西的项目均为9月 开盘的新项目，其中首开龙湖紫宸、融创观玺台、太行瑞宏朗诗金沙城、中海熙苑的数据差距大概为100套；别墅项目中粮祥云里的数据差距为38套；万科理想城的数据差距大，其9月28日开盘的 数据为438套，而10月备案数据仅为4套，另从存量数据来看，10月并无新增。
城东的项目成华奥园广场的 数据高达745套，备案销售数据为176套，不知是否因数量太多以至来不及备案；中房优山plus10月的备案数据超过其开盘 数据；仁恒滨河湾的数据差距大概为50套；万科五龙山的数据差距高达114套。
从项目的存量数据来看，其中10个项目在10月未出现新增，一方面是9月去化的情况较好，无货可出；另一方面可能受限购政策的影响，放缓推盘节奏。
综合来看，符合9月开盘 数据的项目仅为2个，数据差距较大的项目有5个，而其余项目的数据差距亦超过百套，9月底至10月初市场的确热潮涌现，但数据证明并非热到发烫的地步，不排除彼时开发企业趁机炒作的嫌疑。
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