[摘要] 多变的2016年进入尾声,在刚过去的11月,一直被视作成都楼市宠儿的城南被限购限贷的重拳狠狠一击。然而辩证地看,城南限购倒成为其他区域“反攻”的机会。
多变的2016年进入尾声，在刚过去的11月，一直被视作成都楼市宠儿的城南被限购限贷的重拳狠狠一击。然而辩证地看，城南限购倒成为其他区域“反攻”的机会。
土地市场是楼市的风向标。今年年初蓝光以8270元/平方米的楼面地价杀入双楠，打造 改善项目雍锦世家，11月金房又以楼面地价12000元/平方米拿下红牌楼太平村三组10.6亩地块。
双楠，在沉寂了近10年后再度回归楼市焦点，12月2日，锐理将发布《双楠区域价值研究白皮书》，以全方位视角重新观察这个成都楼市的先锋板块。在此，锐理君梳理出几个报告中的关键数字，以便更直观的分析和预判区域走势。
90年代中后期开始，双楠板块便迎来了房地产的开发，是成都发展早的居住板块之一，但直到2005年左右区域才迎来包括绿地、置信、中海等品牌房企进驻后的集中开发，双楠板块也因此迎来了价值攀升期，表现直接的就是土地价格。
报告显示，2006年—2016年10年间双楠板块出让的土地成交楼面地价（招拍挂方式），从早的1165.5元/平方米到今年11月初12000元/平方米，双楠板块楼面地价相较于10年前已上涨10倍多。
▲2006年—2016年双楠板块、成都主城区、武侯区出让地块楼面地价走势图（招拍挂方式）
对比主城区和双楠所处的武侯区近10年间出让土地的成交楼面地价（招拍挂方式），武侯区增幅为3倍，主城区增幅为4倍，双楠板块的10倍增幅格外明显，且双楠板块仅在2006年—2011年间有现波动，而从2011年至今5年均呈现逐年上升的趋势。
按常理，高地价自然会被摊到住宅售价当中，楼面价10年涨10倍，区域成交价格的变化趋势是否与之相对应？报告梳理了2007年—2016年双楠区域成交价格，在区域集中开发的9年里，区域商品住宅价格从5100余元/平方米上涨至目前的14118元/平方米，增幅约2.8倍。
将双楠与成都主城区对比来看，目前主城区商品住宅成交均价为13235元/平方米，近9年商品住宅成交价格涨幅为2.4倍。再与同质板块做比较，以攀成钢板块为例，目前板块商品住宅成交均价为15581元/平方米，这是由于板块发展时间较晚，起点较高，但从2010年至今，该板块成交价格涨幅为2.1倍，依然低于双楠的2.8倍涨幅。
其中值得注意的是，在双楠板块房价逐年走高行情下， 改善产品是其大推手。从双楠近9年房价走势来看，分别在2007年、2010年有明显走高表现，而这些时间节点，正是区域内以 改善为主打的鹭岛国际社区、新界等项目的集中供应期。由此可见， 改善类产品在区域市场的号召力。
尽管双楠区域房价走势及土地市场表现良好，但近几年城南楼市依然转移了不少市场关注点，而此次限购给双楠带来的机会将极有可能在短期内释放。从蓝光雍锦世家的产品定位和金房地块价格预判，区域房价进一步走高不是不可能。
供应和需求的矛盾是影响双楠区域价格上涨力度的重要原因。从近6年的区域市场表现来看，有着充分 改善市场需求的双楠，并没有得到完全释放。
6年来，双楠新增供应15万套，其中占比大的为70—90平方米产品，占总体供应的43.1%，而110平方米以上的产品仅有15.8%占比，不足六分之一。表现明显的近两年（统计时间段为2014年11月—2016年10月），110平方米以上的改善类产品仅有1880套。
▲双楠板块近6年分面积段供应统计图
与供应呈强烈反差的是销售数据，近6年来双楠共销售了6.7万套住宅，其中110平方米以上的改善产品占比36.9%，同样以表现突出的近两年数据来看（2014年11月—2016年10月），销售达到了4123套，是近两年新增供应的2倍多。
改善类产品表现出的供需失衡，让不少开发商看到了双楠板块可观的改善市场方向。从近两年区域供应项目来看， 改善类产品明显增多，包括檀香山公园里、中粮祥云以及上周才正式亮相的蓝光雍锦世家等项目，对双楠紧缺的 需求将形成一定缓解。其中，蓝光雍锦系改善力作雍锦世家落子双楠，更被看做是再一次开启区域改善发展潮。
作为成都 居住的代表，双楠一直以来都是不少改善关注的置业区域，而随着近年来区域内轨道交通的覆盖，如地铁3号线、地铁7号线，再加上区域商业的升级，如大悦城、龙湖金楠天街的相继开业，让市场看到双楠宜居随之升级的一面。
报告显示，未来双楠区域的购房需求将达到8万套以上，其中110平方米以上的改善类产品占比将达到71.5%。
▲双楠居住购房需求调研数据——产品类型
不过，从区域客户调研数据来看，未来这波的改善需求较之以往已大有不同。这部分 改善人群可能是一代人、两代人甚至是三代人同居，覆盖的年龄跨度更大，对产品设计、空间需求等也呈现出更多样化、细节化、人性化的特征，即全龄化改善需求。
1、有一种需求叫做惊喜需求
锐理数据针对各个年龄层的空间居住需求进行了调研，以36—50岁的中年为例，除标配的空间外，因其社会地位、经济实力、社交爱好等不同，对于空间需求也更高灵活多变。
如传统的客厅大都为看电视及会客使用，而对于这部分 改善人群来说，客厅也将被用于下午茶品鉴，或影音室所使用。再比如衣帽间，传统的衣帽间主要用于陈列衣物或物品，但在未来改善客户眼中，衣帽间也可以作为收藏或陈列使用。
目前区域内的新增供应产品已经注意到了改善市场需求的变化，以蓝光雍锦世家为例，其145平方米和175平方米的4房产品，进门处均采用了套房的设计，给住户更多自主发挥的空间，主卧除了起居+主卫+衣帽间的套房设计外，在尺度上进行了充分的释放，以提供更多的惊喜空间。
2、有多少人性化的可能 精装就该有多少细节
调研报告指出，有超过6成以上的买房人有着全屋精装或是选择性精装的需求，但在双楠区域，精装产品 ，细分下的产品供需矛盾再次显现。
就精装品质来看，多数精装产品往往讲究一个“奢”字，仅注重在用材用料上使用国际品牌，而忽略了居住的舒适度。而随着改善时代的全面来临， 精装产品已逐渐脱胎于大品牌固定思维中，除了使用 材料，更要体现细节处的人文关怀。对于双楠来说，此类新概念的产品尤其需要，典型例子是，在上周五举行的雍锦世家产品发布会上，多达100余项细节设计的精装标准，刷新了现场区域客户对居住需求的固有认知。
3、雾霾环境大势下 需求更多健康保障
随着大气环境情况加剧，带有健康标签的住宅产品成为市场关注的热点。因此，用材环保、新风系统、健康保障等能为住户提供绿色健康保障的项目，在市场中更具有话语权。而在双楠，由于一直享有丰富的自然人文资源，双楠客群对居住环境的健康标准更高，尤其看重是否能满足老人与小孩的医疗、安全等因素。
总体来看，双楠以往仅能满足个体需求的产品已不足以适应市场变化，对于改善居住而言，注重人文关怀、满足多样需求、具备超前生活方式的产品才能跟上市场发展的节奏。今年，双楠板块以蓝光雍锦世家为代表的 改善项目的亮相，似乎正是要将区域以往的 产品进行一次迭代。
11月25日，雍锦世家举行了产品发布会，提出四大体系产品卖点获得市场围观，上述多种需求痛点能否得到实际解答引起业内好奇。12月3日，雍锦世家项目售楼部正式对外亮相，它的成功与否，对于整个板块而言，都将是一次客户需求好的研判。
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