千亩大盘+低密物业+品牌房企 宜居国宾绕不开的三个关键词

锐理地产网  2016-12-21 10:37

[摘要] 谈及成都楼市,发展势头之快的城南是当之无愧的热饽饽,“高楼林立、交通发达、人流如织”现代感十足,称得上是典型的大都市。但是要谈居住谈生活,貌似要把城西搬出来才能把成都人的生活节奏、生活状态扯清楚。国宾作为城西的典型区域,秉承“西贵”之名,在居住和生活方面有着足够的话语权。

谈及成都楼市，发展势头之快的城南是当之无愧的热饽饽，“高楼林立、交通发达、人流如织”现代感十足，称得上是典型的大都市。但是要谈居住谈生活，貌似要把城西搬出来才能把成都人的生活节奏、生活状态扯清楚。国宾作为城西的典型区域，秉承“西贵”之名，在居住和生活方面有着足够的话语权。

千亩大盘下的造城运动 带来的不仅是商业和人口

大型开发商在进入一个新的城市时，多会选择 且区域价值相对成熟的地方拿地，而相对于以“造城”规模进入新领地的“千亩大盘”，他们所考虑的因素就不再是单纯的配套，更多的会关注地块周边的景观资源、人文资源以及地块自身是否便于打造等信息。

放眼成都楼市，大家较为熟悉的千亩大盘并不是很多，主要是华侨城、中海国际社区、南城都汇、恒大天府半岛以及华润翡翠城和二十四城这6大项目 ，其中前2个项目面积大且都位于国宾区域，华侨城更是以3055.17亩的净用地面积，成为大盘之首。

▲成都典型千亩大盘数据统计

客观来说，大盘的进入，会对所拿地块进行规划打造，较大面积的改造将直接改变区域城市的面貌。就拿国宾区域来说，在大型开发商进驻之前，除了金牛宾馆周围的小部分区域，其余地方的城市形态就相对低端，如华侨城所在的沙西线两侧、中海国际社区周围当时都处于城乡结合部的状态。大盘进驻之后，对项目进行整体打造， 住宅加上成熟的商业配套使得区域环境在很大程度上得到提升。其中，华侨城欢乐谷、创想 、纯水岸、东岸、原岸这种“旅游+地产+商业+超级综合体”的综合打造辐射的不仅仅是国宾这一个区域，对整个金牛或者成都来说都有一定影响。

除了区域形象的提升，大盘的“造城运动”更多的是为区域带来了大量的常住人群。锐理数据显示，几个大盘的备案总户数都在8000户以上，其中南城都汇和华润二十四城因其产品多为高层和中高层，总户数分别达到15842户和13269户，已经相当于近3个蓝光公园悦府。再看华侨城和中海国际社区，虽然这两个地块面积很大，但由于产品包含了部分城市低密物业产品，其总户数相对较少。华侨城东岸、中海峰墅等 低密产品的落地自然会吸引相对 的人群入驻区域，不知不觉中也改善了当地的人群结构，提升了区域的整体居住品质。

▲华侨城东岸实景图

另外，商业是城市发展需要的必须配套，集中式商业更是城市繁荣程度的折射。从商业体量上来看，6个千亩大盘均配套有部分商业，其中华侨城、恒大天府半岛、华润二十四城的商业体量较大均在30万方以上，华侨城更是达到了50万方，相当于春熙路的体量可以说是自成一个区域商业 。单就欢乐谷每年要为成都带来230万人次的客流量，华侨城这个50万方的商业综合体的价值显而易见。所以，不管是华侨城还是中海国际社区，都从配套、人口、形象上为国宾未来的发展奠定了良好的底子。

自带城市低密物业“体质”国宾向来都是改善客群的菜

对于成都市场来说改善更多的是从面积段来定义，但是对于城西来说，提及改善更多的说法是“低密物业”。往早了说，不管是中海国际社区、万科金域西岭还是成都后花园，都有较多的低密产品推出，且多为联排和独栋产品，而低密产品所能带来的“上有天、下有地、前后花园、带单独车位”的居住品质也相对较高。再看近两年，保利两河森林、龙湖源著、华侨城东岸等都推出不少低密产品，且市场反响不错。

▲万科金域西岭项目效果图

值得一提的是，城西的低密物业的分布大多临近三环路，是典型意义上的城市低密住宅。在同环域上，城南多是南城都汇、西派国际等高层产品，蔚蓝卡地亚、麓山国际、麓湖等低密项目几乎都分布在绕城外的区域，像黄龙溪谷这样的低密项目就分布得更远一些。至于西三环为什么多是低密产品，这或与城西历来的居住品质和环境有关。

就拿国宾来说，区域的生活方式与城西是一脉相承，开发商在给项目产品的定位时，一般会根据区域特点和人群结构制定，万科和保利多次落子该区域，且在打造的项目也多为低密产品，这与国宾与生俱来的“贵气”有一定的关系。

要知道，购买低密产品的人群资金实力都较为雄厚，生活圈层也相对较高，对区域的人文景观等都有一定要求，而国宾似乎都满足了这些条件。首先，因“西贵”的传统历史原因，该区域的居住人群对品质要求更高；其次，金牛宾馆、易园使得国宾的人文气息也相对浓厚，形成了固定的区域特色；另外，还有两河森林公园等自然景观为区域加分，所以，不管是从居住品质还是客观条件上来说，国宾都更符合城市低密物业的区域定位。

品牌房企扎堆国宾 区域 调性不改

翻开金牛国宾区域从2006至今的土地成交账本可以发现，华侨城、中国电建等品牌开发商在2006年就已经入驻区域，随后2007年，万科、置信相继落子，08年-12年区域的土地供应量明显减少，仅有一两宗成交信息，且竞得者均为中小型开发商。

直到2013年又迎来转机，东原、华宇分别于当年的7月和10月进入区域，2014年之后更是出现了品牌房企扎堆的现象：保利、龙湖、蓝光、中粮、北京城建等品牌房企纷纷进入，万科更是在时隔8年后再度翻了国宾的牌子。在2016年11月1日的主城区土拍盛宴上，长虹置业溢价200.77%拿下金牛区西华街道侯家桥社区一组、富家社区九组、兴盛社区三组地块；保利亦不负众望，以12140元/㎡的成交楼面地价拿下两河森林旁边地块。

▲2006-2016年金牛国宾区域部分土地成交情况

这些品牌房企进入国宾之后，打造的项目品质不低，且市场表现不俗。据统计，在2016年成交的地块中，目前已呈现保利国宾 、保利 城、蓝光公园悦府、北京城建龙樾熙城、中粮祥云里以及领地锦巷蘭台等项目，且从这几个项目的产品定位来看， 均走的是改善路线。其中主打110-170㎡的洋房产品的蓝光公园悦府开盘不到5个月，精装高层去化已近6成；锦巷蘭台自9月17号开盘至今，推出的联排产品存量仅剩10套左右；北京城建龙樾熙城去年底开盘劲销1.8亿，项目推出的轻奢华宅热度不减；另据认购数据显示，中粮祥云里在九、十月连续推出的低密产品也在短短2个月间快速去化，目前基本 。

值得一提的是，此次品牌房企扎堆，不只是做改善这么简单。为了打造更好的品质项目，区域内多个楼盘均配有一定数量的精装改善产品，如国宾润园、锦西润园，蓝光公园悦府等。相较于清水房，精装房对购房者的家庭收入和承受度要求会相对较高，同时，整个社区的配套和居住品质也会相应提升，“贵”起来的国宾也顺势给改善客群上了一桌“大菜”。

在成都楼市竞争日渐激烈的情况下，人们在“改善”置业的同时追求的是生活品质感，找到生活节奏，承接“西贵”品质的国宾也顺势在市场上成为关注的焦点。经过2016年改善需求的刺激，国宾变得更加成熟和完善，不管是未来的住宅市场还是土地市场，无疑都极其值得期待。

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