[摘要] 9月1日,绿城宣布成都 项目“多利绿城桃花源”启动,值得关注的是,绿城作为稳居房企销售业绩前20强的盈利型开发商,首入成都,却选址于供地近十年鲜有品牌房企入驻、生活氛围欠缺的郫都区三道堰。
9月1日，绿城宣布成都 项目“多利绿城桃花源”启动，值得关注的是，绿城作为稳居房企销售业绩前20强的盈利型开发商，首入成都，却选址于供地近十年鲜有品牌房企入驻、生活氛围欠缺的郫都区三道堰。
其负责人表示，现阶段2700亩仅是一期，后期规模还将继续扩展。三道堰临近新都，被认为是郫都区的远郊，为何获得绿城如此高期许？引发业界关注。
9年供地188.95亩 现售均为老盘
现阶段，三道堰尚未形成成熟的生活氛围，区域内多是低容老盘。资料显示，区域内共5个在售项目，均为容积率2左右的住宅项目。其中别墅产品大溪地价格高，为10334元/平米。虽缺乏新房入市，三道堰在售均价5627元/平米，与同期郫都区5764元/平米均价持平。
品牌房企朗基、蓝光、同森、万科、中航、万达、花样年纷纷入驻郫都区，三道堰的红光、犀浦等区域日趋成熟，支撑犀浦新房均价到8101元/平米。但是，房观察智库专家、顾问事业部总经理赵忻认为：“三道堰的客群不会因此被分流，因为区域之间虽然空间距离近，但是区域属性差异大。三道堰的客群不是城市居住诉求，而是自然和土地的诉求。”
从土地方面看，三道堰区域供地节奏慢、量少。据中成房业统计数据显示，三道堰区域2007-2016年仅供5宗地，流拍1宗，总计成交面积141.03亩。
绿城项目在白云村规划的2700多亩地，几乎是三道堰近9年成交地块总面积的19倍，就体量而言，其后期走向将影响三道堰区域形象，另一方面区域自然资源或为绿城打造带来利好。
三道堰近7年主打自然 绿城项目背靠资源红利
具体来看，三道堰是国家4A级旅游景区，距成都市22公里，东与新都区、北与古城镇、西与新民场镇、南与红光镇、团结镇接壤。绿城、多利农业和平安寿险三方合作，共同呈现多利绿城桃花源。
项目规划为一个小型的特色城镇，拥有医疗、 、商业、娱乐等生活系统。具体来说，该项目将具备青少年 系统、老年人颐乐学院系统和生态有机农产品系统，而且和浙江绿城乌镇雅园一样拥有养老主题。
乌镇2015年游客流量达775万人次是三道堰所不及的，值得关注的是，三道堰正面临系列转变。12月5日，郫县完成“县改区”，正式更名为郫都区，意味着隶属于郫都区的三道堰可享受和成都主城同样的政策利好。
根据郫都区规划管理局公布的2014-2020年区域规划显示，工业和居住区集中在东南部犀浦和高新西区组团，三道堰区域未规划大面积居住区。
规划显示，郫都区建设“现代田园城市”，三道堰丰富的自然资源将成为区域重头，发展旅游业具有 。近几年三道堰相继举办泼水节龙舟会、青杠树踏青会、灯会，以形成旅游目的地。
资源利好的同时，三道堰贫乏的商业氛围将考验包括绿城在内的众多开发商的开发运营能力。
区域内商业缺乏 绿城项目生活氛围培育难
2012年，三道堰政府牵头启动“惠里”商业街项目，计划打造码头情景商业街，作为三道堰旅游亮点。项目规划设计全长约2000米，沿柏条河而建，占地面积约50000平方米，“惠里”一期于2013年端午节开街，主要为旅游性质商业。
区域积极填补旅游需求，居民购物需求待满足，现阶段居民需要到近10公里外的区 消费。基于此，2015年2月5日，区域内曾出让一宗合9.99亩的商业设施用地，位于郫县三道堰镇三堰村一社，容积率1.8，终四川达路 有限公司以底价80万/亩成交，溢价率0%。
该公司于今年2月拿到该地块的建设用地规划许可证，后期是否能够为三道堰的商业助力，仍需观望。
区域商业的呈现受到关注，反观三道堰区域，幅员面积18.26平方公里，常住人口1.92万，尚未如红光、郫筒般形成居住组团，常住人口分散的消费力，商业项目在该区域运营面临挑战。房观察智库专家、新港地产董事总经理张月认为：“人流的辐射面和常住人口集合面的量，是衡量商业能否持续运营的核心标准”。
从人流辐射面来说， 二级公路郫彭路（连接郫都区和彭州）、成彭快铁（经三道堰连接成都和彭州）、沙西线（经三道堰连接成都和都江堰）等三条交通要道横跨全镇，区域交通方便到达性强，容易形成一定消费力。但是，“没有代表性的项目，来提升三道堰的整体认知。”中成房业总经理罗鸣评价三道堰形象模糊，难以形成旅游目的地。
以绿城自身较强的操盘运营能力，或将提升三道堰区域形象。据了解，绿城已成立21年，先后打造桃李春风、乌镇雅园等经典作品。对于项目进入三道堰面临配套缺乏的问题，张月认为需要“产品规划、动线组织符合片区属性，产品设计满足消费偏好”，才能够把项目做活。
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