[摘要] 断货半年的武侯新城在年末将推出163亩地块,消息一出,多家品牌房企纷纷跟进。谈到武侯新城区域,业内至今仍对“6.29土拍”津津乐道,首入成都的阳光城置业以128.57%溢价率,以9600元/㎡拿下的武侯新城地块,该地块恰好位于本次新推地块附近。仅半年时间,地块起拍价翻番(9000元/㎡),正行致远房地产咨询公司项目经理赵莎指出......
断货半年的武侯新城在年末将推出163亩地块，消息一出，多家品牌房企纷纷跟进。谈到武侯新城区域，业内至今仍对“6.29土拍”津津乐道，首入成都的阳光城置业以128.57%溢价率，以9600元/㎡拿下的武侯新城地块，该地块恰好位于本次新推地块附近。仅半年时间，地块起拍价翻番（9000元/㎡），正行致远房地产咨询公司项目经理赵莎指出，现阶段地块周边配套尚未跟进，土地支撑力度还有待考证。
2014-2016年
铁佛-顺江区域高土地出让价
本次新推地块位于武侯区七里村6组，铁佛村7、8组，处于铁佛-顺江区域。回顾武侯新城区域土地成交价格，铁佛-顺江区域地块成交价格不断攀升，同比增幅高达88%。从2015年初5100元/㎡（保利）到2015年底 6200-6350元/㎡（中铁）,2016年成交价格高位，“6.29土拍”阳光城地块直接将价格推升至9600元/㎡，彼时周边在售商品房单价也不过在万元浮动。
近三年本宗地块周边地块成交
正行致远房地产咨询公司项目经理赵莎表示，该区域未来土地成交楼面价持续看涨，但涨幅程度将与区域成熟度、微观地块自身条件息息相关。近三年，该区域吸引了包括新希望、阳光城、蓝光、中铁建、中海、蓝润、保利、金隅大成、龙湖在内的多家品牌房企在此布局。目前多数项目均已呈现。在售产品中，规模较大的项目目前仅有中铁建西派城（300多亩），其余均为60亩左右的小规模项目 ，如珑熙郡、希望锦悦楠庭（待售）。
观察员走访该地块，从交通方面来看，地块邻城市主干道（武侯大道），重车小车混流，城市界面差。但区域规划地铁三号线（2期工程）、地铁9号线，目前正在施工阶段，伴随轨道交通的通车及金履路等级提升，区域板块发展可期。
配套上，现阶段 配套等级一般，以普通学校主导，龙江路分校，成都实验小学（中铁建西派城引进、待建）相对 ；未来铁佛为重点 投放区，规划约9所学校。据正行致远房地产咨询公司项目经理赵莎认为， 仍以区域级学校为主，能级有限。地块周边医疗配套稍显薄弱，配置二乙第五人民医院。
在商业配置方面，铁佛-顺江区域商业氛围已雏形初现。地块位于大悦城-万达为区域级商圈内，并地处簇桥次级商圈（千盛生活广场2.5万㎡、世纪百合商业广场14万㎡）2公里辐射圈内。
“本次新推地块位于武侯新城规划的核心居住功能区，产城融合发展。武侯新城目前处在混合变化过程中，短周期下产业客户 主导。开发企业的关键在于能否抓住产业客户核心需求，实现精准定位。同时，享受地铁3号线带来的2019年城市外溢利好。”正行致远房地产咨询公司项目经理赵莎总结道。
新政利好武侯新城改善
地块高溢价率出现几率较小
本次年末集中供货，紧随被业内认为“严厉限购政策”发布之后，此节点也相当值得回味。目前成都主城供地少，中大规模土地供应更少，开发商正处 “饥饿“囤地的状态，另一方面，武侯区西南片区供应不足，目前区域在售项目较少，而此宗三号地块地块位于武侯新城核心区，为产城一体大规划的居住功能区，目前武侯区政府正在着力推动产业转型升级，城市化快速蔓延发展。
值得一提的是，今年10月份的市场出现 热潮，此宗地块旁的中铁建西派城以1.4-1.7（精装）区域天花板价格入市（区域均价1.1-1.3万/㎡），首期400余套产品一经推出即 ，一定程度也推高此次起拍单价。
土地现状
观察员实地走访该地块，目测该地块内部草木覆盖仍然存在拆迁后土建垃圾，整体平整，地块形状异形状。南面与区域内明星项目中铁建西派城相邻，北面为成熟项目楠汇坊，东面与中铁骑士公馆、保利花园五期、珑熙郡一街之隔。
“今年11月中铁建西派城开盘，预热市场，初探区域天花板，再加之高新南限购政策的出台，部分客群观望或回流，一定程度上利好武侯区。”赵莎认为，在城南限购政策影响下，购房需求或向其他区域外溢。
本宗地块周边项目一览
环顾铁佛-顺江区域，整体住宅供应不足，在售项目较少（西派城、珑熙郡、中海熙苑集中在售），均价1.1-1.3万/㎡。本地块起拍价9000元/㎡，未来地块房价1.3万/㎡起跳，现阶段土地价值难以匹配，高溢价率出现可能较小；如若有类似阳光城这类 入驻成都的一线品牌开发商或者央企国企战略性布局需求，仍然具有溢价可能。
打造难度较小
建议首置+功能改善为主
从地块具体指标而言，本次新推地块占地163亩，总体量27万㎡，为主城区难得得中等规模土地，以时间换空间态势下，想象空间较大；短板在于航空42m限高，物业类型难以突破。并且项目紧挨武侯大道，重车/小车混流，城市界面差，且航空噪音污染严重。
住宅部分，地块42m限高，预计将以小高层、洋房产品为主。“2-3年内区域地缘产业客户 主导，2019年地铁3号线开通，提升区域价值，拉动部分城市工薪 外溢，住宅以品质首置+功能改善为主。”赵莎建议道。
商业地块部分，2017年武侯万达开业，大悦城-万达区域级商圈已成型，距离本案仅1.5公里，本地块以底商为主，满足社区基本需求为主。
细化到文体娱乐部分，全龄社区群体（儿童、老人、青年）功能区设置，核心为儿童，地缘产业客群的时间精力大量耗费在生意上且学历水平相对有限，可从儿童 、娱乐等需求下手，精准定位文体娱乐部分。
本宗中等规模土地，预估去化2-3年。从区域成交分析，地块客户主要以地缘产业客户主导，相对内生，且区域传统产业波动持续,三环内客户在地缘圈层/城市配套需求下难以吸附，如若地块溢价率太高，开发商拿地还需谨慎。
“深耕区域的大品牌开发商更具 ，打造难度相对较小，同时基于区域传统产业客群的‘生意特质’，本身更信赖品牌开发商，如万科、中铁建、保利等。”赵莎认为，在短周期下，如果产业与城市融合发展无明显 升等，区域价值成长性值得在斟酌。
本次宗地所在位置：
土地位置：武侯区七里村6组，铁佛村7、8组
交易方式: 拍卖
用地面积(平米): 108203.70
用地面积(亩): 162.30
土地用途: 住宅兼容商业
计算容积率: 2.5
起拍价(元/平方米): 9000
成交价（元/平米）: ----
成交总价：-------
溢价率:-----
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