[摘要] 12月28号,成都市将推出成华区两宗合计约158亩土地,两宗地远离主城区,交通状况一般,且商业配套不足,存在较大操刀难度。中睿营销总经理何良栩认为,两宗地块具备较大的发展 ,比较受大开发商的青睐。
12月28号，成都市将推出成华区两宗合计约158亩土地，两宗地远离主城区，交通状况一般，且商业配套不足，存在较大操刀难度。中睿营销总经理何良栩认为，两宗地块具备较大的发展 ，比较受大开发商的青睐。
四号白莲池地块：旅游资源丰富 发展前景明朗
成都国土资源局出让信息显示，四号宗地位于成华区白莲池街道办事处一里塘社区四、五、六、七组，面积79462平方米，规划建筑面积158922平方米，容积率≤2，起始价6000元/平方米，为城镇混合住宅用地，其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%。
成华区白莲池街道办事处一里塘社区地块
观察员实地探访发现，地块地处熊猫大道东侧，面积大但地块地势较高，地块内部不平整。并且地块离主干道较远，离地铁三号线大概3公里的距离，公交车较少，整体来说交通较为不方便。周围无商业配套，底商也较少，商业气氛不够。但该地块处于熊猫大道附近，附近有熊猫基地、北湖公园以及成都动物园，旅游资源丰富，流动人口较多，地块面积大且容积率低，适合打造中 项目。其次，地块附近有熊猫路小学，旁边的 用地已确定为名校七中嘉祥中学， 配套相对齐全。
“这块地发展前景确实还不错。”中睿营销总经理何良栩向观察员说到，他表示四号宗地已有的旅游资源和发展前景是开发商看重的两个基点，并且面积达到100亩以上，可供开发的产品形态也比较多。
分析认为，“本案地块所在位置熊猫基地板块，区域尚处在初始开发阶段，后期拥有大量土地规划打造，发展 较大。”根据调查数据，本案地块所在位置熊猫基地板块，土地成交量及成交楼面价均处于几大板块的下游，可发开资源很多。且该地块位于北改区，享受政策利好，未来发展形势好。
价格方面，今年该区域价格触底反弹，区域成交均价为6747元/㎡。并且今年库存走低，去化周期9个月，库存良好。综上所述，本次推出的面积较大的四号宗地，具有很强的市场吸引力。
五号龙潭街道地块：操刀难度高 产品形态需考量
成都国土资源局出让信息显示，五号宗地位于成华区龙潭街道办事处鹤林社区1组、鹤林社区集体，面积25479平方米，规划建筑面积50958平方米，容积率≤2，楼面地价为5500元/平方米，为城镇混合住宅用地，其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%。
成华区龙潭街道办事处鹤林社区地块
观察员实地探访发现，地块形状方正，内部较为平整，地块面积较大。配套方面来看，该宗地虽然 交通主干道，但是交通相对来说不是很方便，公交车较少而且发车频率低，且离地铁很远。周围大型商业配套不多，相对大型的商场来说仅有一个星悦广场，主要是依靠周围的一些底商，商圈气氛不足，而且由于远离主城区，人口并不多。
成华区龙潭街道办事处鹤林社区地块周边
总体来说，需要一些大型商业体来带动周围商业发展， 配套方面，由于 成都三十八中，且附近有龙兴小学和同仁幼儿园，基本能满足业主 需求；地块邻近龙潭寺，周围的一系列茶馆耍街，能满足一些娱乐需求。
对此，中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为，这种体量的地块在成都有一定的市场，可以结合已有资源做一些中 项目。同时也表示做这种地块也有一定难度，开发商需要仔细考量呈现出适合的作品形态。
对该区域近年各建筑形态销售统计显示，2016年，区域大面积产品需求上升，销量递增明显；存量仍以70-110㎡为主，其中70-90㎡存量排名首位。近一年中，110-170 ㎡ 存量套数上升，其余各面积段均下降，表明区域改善市场供应加大。同时近年来区域高层销量下降，其余各低密产品均有所增加，市场认可度上升，中 项目在该区域遇热。
加上地块所处北湖片区自身具备良好的环境资源，众多产业配套，势必带来强力的购买支撑。随着区域产业规划调整和内部资源整合，未来区域 居住发展 巨大。
中睿营销总经理何良栩也表达了对该地块的看法：“要做好这种地块也只有城市运营能力更强的大开发商有这个能力。”大开发商拿地后，通过用品牌效应和自身运营能力来做一些预期的项目或者宣传工作，也能带动区域发展，改善区域市场环境。
宗地信息
四号宗地：
宗地位置：成华区白莲池街道办事处一里塘社区四、五、六、七组
用地面积：79462 平方米合119.19亩
规划建筑面积：158922 平方米
计入容积率总建筑面积：地块①：不大于34319平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
地块②：不大于29599平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
地块③：不大于41428平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
地块④：不大于25378平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
地块⑤：不大于28198平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
楼面地价：6000元/平方米
五号宗地：
宗地位置：成华区龙潭街道办事处鹤林社区1组、鹤林社区集体
用地面积：25479 平方米合38.22亩
规划建筑面积：158922 平方米
计入容积率总建筑面积：不小于25480平方米且不大于50958平方米（其中可兼容的商业建筑面
比例不大于计入容积率建筑面积的10%）
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