[摘要] 12月29日下午,《成都2016年住宅及商业年报》及《成都商街价值样本调查报告》发布会在南城都汇销售 盛大举行。一年来,成都楼市行情的跌宕起伏,某几家开发商的各种出位抢镜,令这场年终大戏充满了各种值得一聊的素材。
12月29日下午，《成都2016年住宅及商业年报》及《成都商街价值样本调查报告》发布会在南城都汇销售 盛大举行。一年来，成都楼市行情的跌宕起伏，某几家开发商的各种出位抢镜，令这场年终大戏充满了各种值得一聊的素材。
包括万华、鲁能、北京城建、花样年、中铁建、新希望、阳光城、乡林、朗基等近180家房企的精英，以及政府、代理机构、媒体等近300人来到发布会现场。
发布会上，锐理解决方案 总经理林森从形势、创新方向、商业数据、 建议这四个维度对成都商业地产发展进行剖析，并对上半年成都楼市的政策、市场、住宅、商业进行了 专业解读。
虽然是近2个 的发布会，但面对年终成都楼市这笔账，不少开发商都兴致勃勃。
林森首先分析了当前的经济形势，他讲到，实体经济表现疲弱、货币贬值， 渠道减少是各个城市的通病，加之住宅限购政策加码， 客正逐步转向商业地产，商业地产的避风港效应显现。
所以，在发布《成都2016年住宅及商业年报》之前，林森先专门针对成都商业地产加了盘菜——分享了《成都商街价值样本调查报告》。
▲锐理解决方案 总经理林森现场给大家分享成都商业地产的价值
林森分析道，目前，大成都商业（除写字楼、盒子商业、 、 ）成交价格整体呈现线性上涨。城南楼市新政后，住宅限购，商业成交量加速，11月份销售量达到今年高值。新政背景下，商业物业得到更多的 者亲睐，主城区商铺、写字楼、 三类 物业销售量呈现均势，均超过50万方。
当现场嘉宾还沉浸在商业数据分析的时候，几张2016年商业销售、价格、客户关注的热度地图，让现场气氛燃了一把。金融城版块当选年度热区域，再一次证实了“成都向南”的城市发展大趋势。
▲2016年商业销售热度地图
紧接着，林森就成都商业1.0—3.0的几个阶段进行了分享，指出当前成都商业正处于“跨界+体验+独立式+街区商业”的3.0阶段，该阶段的商业主要是站在传统商业购物功能的基础上，植入更多的跨界功能，以增强客户的体验，独立式街区商业本身是对传统的"沿街为市"的商业文化的回归和创新。
那么，在商业热度强的金融城版块，能否找到一个符合3.0阶段的商业街区案例，来个实景呈现呢？
从目前了解的情况来看，城南的商业库存不小，其中写字楼占比大，街区商业占比则相对较小。即使放眼整个城南，也仅有和黄新街里、铁像寺水街、汇锦街等几家，街区商业较为稀缺，而其中仅有新街里满足条件。
和黄新街里不仅位于明星板块金融城，其在业态上也更为包容，餐饮、居家、休闲、娱乐、商务等多种业态都将不受限制，这一点与报告分析的3.0阶段的商业模式不谋而合。
在发布会现场，林森还拿出了几个其他国家或城市的 商业街做分析——
日本东京都神乐坂商业街浓缩传统日本文化、融合欧美异域风情，以差异的文化特质交织出跨界体验感；台湾大鲁阁草衙道通过增强休闲娱乐运动，并混搭餐饮，主打年轻业态，功能跨界；天津骑鹅公社则主打创意设计、休闲互动体验式街区；从这几个成功的商业街区不难看出，全时段消费、功能体验跨界、特色店铺、创意文化等成了他们成功的关键词。
▲和黄新街里的商街效果图
反观和黄新街里，其独立商街的定位，抓住了城南商业市场的空缺，“独立商街、全时生意”的理念对于 者或者购买开店的用户来说其更具有保值 空间；丰富的业态可以制造出类似东京都神乐坂商业街差异化的跨界体验，主力面积段在50-100㎡的外街精品铺，更适合金融城的年轻人群体，各个立足点似乎早已瞄准了未来商业发展的几大方向，推出的产品受到了较多的业界关注。
如同林森在分享报告时概括的一样，商业地产发展成功之路，需有相应的文化内涵、开放的公共空间、有颜值的产品设计，以及更多的业态创新做支撑。此外，林森还针对商业 者提供了一些建议，在购买商业时，除了评判商业本身的玩法，更需要关注其背后的因素，比如商业的品牌信誉，总价门槛、区域的成长性等值得考量的因素。
虽然2016年年底土拍大戏上午才告一段落，但11月发布的“严”限购政策依然历历在目。林森认为，上半年的楼市政策，主要是助力楼市去库存，促进市场平稳健康发展。下半年限购限贷的政策，则偏向于为楼市降温，抑制 性购房和市场泡沫。
除了政策，林森还从市场、住宅、商业等维度对2016年的成都楼市进行了解读。
▲发布会现场吸引了众多业内人士
1、市场：去库存效果明显 近郊仍是供销主战场
2016年大成都地区商品房市场月均销量288万方，2季度开始大幅上涨，依据目前成都市场存量以及现有市场去化速度，预售存量仅需16个月即可完全消化，市场去库存效果显著。近郊市场供销占比上升，主城和远郊均下降，近郊仍然是供销的主战场。成都整体市场仍保持一定利润空间，具备持续 价值。
林森预判，在限购限贷政策的影响下，成都市场会持续一段时间的平稳期，整体上仍保持上升稳步上升态势。二胎政策的放开对市场利好的影响将逐步释放，成都地铁线路的开通建设将继续带动近郊市场的发展，尤其是2017年环线7号线的开通将为市场带来利好影响。
2、住宅：改善份额明显扩大 近郊依然是成交主力区域
2016年大成都商品住宅月均销量约261万方，整体销量上涨显著，较2015年增加620万方，整体存量2362万方相较于去年有明显下降，为近6年低值，按照现在去化速度，去库存仅需9个月。
从圈层供销对比来看，近郊依然是主力区域，其中双流以346万方的销售成绩位居各区域之首，主城区中高新区表现强劲，年销售面积近320万方。
▲110平方米以上改善产品全城热度地图
另外，不管是从建筑类型还是面积段来看，2016年的改善趋势明显，中高层和叠拼开始兴起，市场正逐步刚需转改善。90-110平方米、130-150平方米面积段比重分别为28.94%、14.59，市场份额明显扩大。
林森认为，2017年受政策影响，成都市整体住宅市场供销热度将有一段平稳过度期，但预计未来1-2年内将迎来一次爆发高潮；高层依然是市场主力销售对象，但叠拼、联排产品将会批量出现，改善需求持续释放；改善产品不再是单纯的产品观念，而是“产品+景观+社区+服务”全体系居住体验。
3、商业+ 商务：供销逐步萎缩 去库存依然是主旋律
受住宅市场和大环境影响，2016年商业供销量逐步萎缩，存量高达1419万方，主城区仍为主战场。成交面积段和总价段呈现“两头热”的现象，50平方米以下及500平方米以上产品销量相对较高，单价0.4-0.8万，总价200-400万的商业产品为市场销售主力。
2016年 市场销量同比下降19%，存量同比下降32%，逐渐去库存。写字楼供销量价存均有所下滑，销量主要集中在主城区，销售以大宗交易为主，存量压力主要集中在高新区的135万方。
500平方米以上为写字楼的热销面积段，同时500平方米以上的存量也高达72万方。 依然以去库存为主，70平方米以下小面积低总价产品依然为供销主力，大成都区域整体供应量和销售量均有所上涨。
▲写字楼聚集的天府软件园
林森总结称，成都写字楼市场仍然萎靡不振，但受住宅限购限贷政策的影响，类住宅的 和 销量上升，随着限购政策的进一步加大，明年商业市场将出现发展机会点，市场仍不断求新求变，努力前行。
或许，需要求变的不仅仅是成都商业，2016年我们已经看到部分商业在开始转变，即使是限购先的住宅市场依然有很大空间，未来的成都楼市或更值得期待。
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