[摘要] 12月29日天府新区和双流区域12宗地块,总计1199亩全部拍出。天投以总计24.24亿元包揽兴隆湖区域9宗住宅用地,再次将众人目光引向天府新区。
12月29日天府新区和双流区域12宗地块，总计1199亩全部拍出。天投以总计24.24亿元包揽兴隆湖区域9宗住宅用地，再次将众人目光引向天府新区。
农家屋舍、广袤农田，环境老旧、交通短缺、商业配套几乎为零的老旧面貌，是双流、华阳、龙泉、眉山等部分地区构成的原天府新区给人们的记忆。
（天府新区规划来源：四川天府新区官网）
2010年，规划提出；2013年政务 、管委会成立；2014年加入“国家队”；2016年高速发展。6年时间，天府新区发生巨大变化，形成天府新城、成眉战略性新兴产业功能区、空港高科技技术产业功能区、龙泉现代制造产业功能区、成都科学城、南部现代农业科技功能区、两湖一山国际旅游文化功能区在内的一城六区的“新区”格局。一系列利好因素让天府新区得以快速发展，开发商、购房者进驻热度持续高涨。不过在快速发展过程中，天府新区在配套设置方面的缺陷也逐渐显现，未来发展机遇与挑战并存。
（天府新区设立大事件）
土地市场量价齐涨 40个项目扎堆核心区
房观察指数统计，加上12月29日供应的9宗土地，2016年天府新区共计供应土地37宗，总面积3819亩，平均溢价率58%。回顾区域历年土地供应，2014年天府新区供应土地31宗，总面积4862.15亩，平均溢价率7.15%；2015年天府新区供应土地28宗，总面积3697亩，平均溢价率5.73%。3年共计供应土地98宗，成交率均超过7层，成交溢价率 ，土地价值逐年递加，开发商进入天府新区意愿强烈。
数据来源：中成房业
太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均分析，天府新区很大，这样的土地供应节奏，一定程度上反应了某些片区发展已较为成熟，楼宇基本建设起来。整体来看天府新区是刚起步。
西南生资市场总经理樊建华曾在采访中说到，天府新区充满强劲吸附力，“一城双核”决定了产业高价值，在科学规划下天府新区会吸引众多 企业及人口南迁。大量人口聚向天府新区，房地产需求也自然会大增，从而助推房产交易市场更加繁荣兴旺。
在近年的多场土地拍卖中，万达、蔚卡、万科、融创、优品道、中海等众多品牌开发商均在天府新区储备土地。土地供应量大，开发商进入意愿强烈，直接催生了天府新区内房地产项目的增多。
据不完全统计，至2016年，仅包括麓山、兴隆湖、华府、华阳、秦皇寺在内的天府新区核心区域在售项目便多达40个。其中麓山及华阳部分区域楼盘均在10个以上，占据目前主流。
正是商品房项目的增多和多次加推，为2016年天府新区商品房销售提供了充足货源。中成房业数据显示，2016年天府新区供应总面积2483869㎡，较2015年供应面积1264878㎡呈倍增长。销售面积近300万平米，较2015年销售面积150余万平米涨幅达95.8%，且2016年新增略小于销量。总体来讲，天府新区住宅供应速度不及销售速度。
另一方面，供销行情影响区域内房价的涨幅，房观察指数统计发现，就天府新区房价而言，对比2014年，2015年房价呈下降趋势，然而进入2016年后，天府新区商品房供销双上涨，新房均价也从年初7893元/㎡上涨到目前8790元/㎡，部分中 楼盘备案均价突破1.3万/㎡。
以沿天府大道从北到南的三个项目为例，透明房产网备案均价显示，蓝润ISC2016年1月备案均价8500元/平米，8月备案均价10432元/平米，12月均价9963元/平米，涨幅高达23%；无独有偶，恒大天府半岛年初开盘均价6500元/㎡，12月备案均价9107元/㎡，涨幅高达40%；而位于秦皇寺商务区的万达天府1号11月备案均价便达13045元/㎡，起点较高。总体来说，天府新区商品房在2016年总体量价齐升，且提升幅度大。
麓山、秦皇寺、兴隆湖、华阳部分片区成为目前天府新区配套、价值、销量的主要承载地。
（2016年大成都商品房备案套数 来源：吉信行）
吉信行提供备案数据显示，2016年大成都范围内商品房备案套数前十中，两者来自天府新区，并被麓山独揽，备案均超3000套。虽未上榜备案套数前十，但成都万达1号、蔚蓝卡地亚花园城、复地御香山等在今年也吸睛无数。
吉信行分析，天府新区不论土地还是商品房价格上涨，在合理涨幅范围内。这也是土地 ，物业 的表现。原来天府新区，多是断头路，无地铁、无配套，此时天府新区焕然一新，公基建完善，地铁开通数量增多，价格上涨有价值支撑。
罗元均也认为，天府新区今年表现很好，可以理解为人们在买预期。目前规划、政策、基建等都比较偏向于这个方向，现在天府新区交通、生态等的呈现远比成都部分城区好。使很多追求品质居住，不愿意居住在老旧环境的人往天府新区去。
从刚需到改善 天府新区市场逐步多元化
追求新区居住品质的购房者南移，从近几年天府新区成交便可看出“端倪”。分析各板块成交数据发现，2004年起，还不属于天府新区的麓山板块抬头，万华、雅居乐、铁狮门等品牌开发商涌入，不约而同打造别墅占主力的中 产品，然事实是麓山板块常出现月成交个位数的遇冷情况，红极一时板块沉积数年。
2012年前后，持续的土地供应让华府板块走热，保利、中信、九龙仓等开发商进入，和麓山不同的是，片区内容积率3.0以上，刚需高层成标配。2012-2016年间，华府区域110平米以下面积段去化1249328㎡，占总销售量的83.4%。彼时的天府新区热点集中在华府部分的刚需。
2016年改善发力，天府新区也不例外，区域内110平米以上面积段共计销售2802788㎡，主力成交逐渐演变成70-110㎡刚改及110-200㎡改善双主流区间。其中，130-150㎡、170-200㎡的户型涨幅大，分别为290%和183%，成交主要集中在麓山、秦皇寺、兴隆湖等区域。
观点认为，改善是今年成都市场的主旋律，天府新区改善、豪宅市场已逐步成熟，购房需求从过去华府、华阳为代表的刚需市场逐步往麓山、秦皇寺、兴隆湖等中大户型市场转变，预计随规划、交通配套的落地，主力户型还将往大户型移动。
吉信行分析，天府新区内产业日渐增多，产业人口注入带来了消费能力。通俗讲，区域人口有能力也愿意为新增的地铁、公园、配套、大面积段买单。
购房者徐女士告知，“我比较看重麓山片区，产品丰富、规划成熟，要成熟起来的话这里应该快；另一方面麓山片区位于高新区和天府新区两大核心区域的中间，有车一族很方便。”
政策导向推升区域热度 配套及生态是核心
天府新区新房市场的系列变化，归根结底依托于利好规划和快速推进。2014年出炉的《四川天府新区总体方案》规定显示，天府新区将以成都市土地利用总体规划和城市总体规划布局为前提，以自然山水和生态空间为本底，构建“一带两翼、一城六区”的空间布局。
届时，形成规划107平方公里，含高品质生态社区、普通商品房社区和兼容型社区的天府新城主要居住区；及科学、生物医药、信息安全、智能制造、创意设计、科技研发、新兴金融等产业的“西部创新 城”；重点发展会展经济、总部经济、 商业、酒店服务和医疗 的，具备现代都市功能的现代化、国际化和 化商务核心区。
（天府新区空间布局图来源：四川天府新区官网）
目前天府大道已修至眉山市仁寿县，红星路南延线（梓州大道）已修至成都第二绕城外，元华路南延线也已修至成都第二绕城附近，延其道路继续行驶即可到达黄龙溪。并新开507路、503路公交路线正兴、兴隆场镇与 城区对接，T1、T100路试运营期间免费乘车。地铁1号线三期隧道的施工已全面进入二衬施工阶段，预计2018年开通运营；地铁5号线一、二期工程首段盾构区间已实现贯通，预计在2019年开通。至此，天府新区3条主干道，公共交通基本贯通，弥补交通缺陷。
生态方面，兴隆湖面向公众开放；麓湖示范区成型，二期湖面已在蓄水；麓湖红石景观区1期投入使用。隶属天府新区核心区的南湖公园、兴隆湖公园及第二绕城高速生态绿带、跳蹬河生态绿带、天府大道绿带、锦江生态绿带等4个生态廊道初步呈现。
方面，基建大部分主体均已完工，正按既定节点推进，从目前进展看规划的8所学校基本上都将在规划的期限内完成建设。
（天府新区规划学校近况）
天府新区的兑现超过预期，对区域人气的带动也有利好作用。随着今年11月，成都科学城重大产业项目集中启动仪式在新兴工业园举行，目前在成都科学城起步区已聚集了深圳光启、中环晟天、盟升电子等80余个重点企业。
而作为四川省重点项目、天府新区重大项目的中国西部国际会议展览 ，在今年8月中旬场馆主体现就已具备办展条件，预计2017年可以投入使用。成都市天府新区政务 早于2013年开始启用；今年9月，天府新区成都管委会国土房管局等部门迁至成都科学城；今年12月，位于天府商务区的天府新区海关正式开关运行。区域内已经具备了一定的人气条件。
分析发现，天府新区的核心区域采取的是配套、生态先行，产业与居住同时跟进顺序，与往常住宅先行、商业随后、生态后的顺序不同。配套、产品带动人气，人气促进消费和片区发展，成为购房者看好和价格上涨的原因之一。
购房者人徐女士说，“天府新区相当于成都第二新区，有高新区的经验，规划更加合理，年初就开始关注天府新区，也不是立马住，可以等配套。限购之后，打算持续观望。”
4年来多次变更规划 2030年的新区规划有隐忧
尽管核心区域配套兑现超预期被人看好，新兴区域通病却依然在天府新区上演。腾讯小编近日实地走访天府新区部分板块发现，一些非热门区域近乎冷清配套近无。以麓山旁边正兴镇为例，商业配套仅老旧镇上街铺，道路施工，到处可见围挡、灰尘漫天，路上行人十分罕见，要想成熟还需经过漫长的开发期。
这就为天府新区的未来增加了些不确定性。根据规划，四川天府新区核心区域建设已规划至2030年，距今十余年。2011年出台的总体规划，仅4年时间就出台了新的规划，对其中一些内容进行了修改。业内人士分析，由于外部环境的某些变化，及实践中发现的一些问题，总体规划需要做出不同的调整来适应发展，这些问题不可避免。
（在建的老成仁路）
此外，从规划来看天府新城是主要居住区，成都科学城、南部特色 产业功能区仅有小部分居住区。功能区的集中规划有可能会对未来造成交通拥堵、配套分布不均等系列细节问题。
罗元均分析，城市的规划没有满分，都会有一些问题，比如商业、交通、学校等。“我个人觉得这是一个把握度的问题，毕竟天府新区是很多 专家、政府相关部门经历很多才研究出来的，人们还是很有信心。”
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