[摘要] 日前,包括中指研究院、正合地产、仲量联行等在内的机构纷纷对外发布了2016年成都房地产市场研究报告,对2016年成都土地市场、住宅销售、商业供销情况等进行了回顾与分析。
日前，包括中指研究院、正合地产、仲量联行等在内的机构纷纷对外发布了2016年成都房地产市场研究报告，对2016年成都土地市场、住宅销售、商业供销情况等进行了回顾与分析。
记者综合各方观点发现，2016年，无论拿地还是住宅销售，甚或商业项目推新，开发商均表现出对成都市场必须“占有”的信心。从具体产品来看，刚需逐渐退后，改善型产品销售正处上扬空间， 及商业物业则有两极分化的态势。
对市场而言，供给和需求就是“哑铃”的两端，2017年也是供给侧结构性改革更加深化的一年，市场研究机构的数据显示，2017年的成都楼市，在精准调控的指挥棒下，改善型购买或成市场主力需求，投机 性购买将更大程度被抑制，主城区 、大户型也是未来的看点。
土地：开发商重金拿地体现市场信心
据中指研究院年报数据显示，2016年成都住宅用地总计供应2322.6万平方米，成交面积1895.8万平方米，同比均有一定程度的下降，但开发商拿地热情不减，不少明星地块都得到了一线房企的追捧，显示出他们房企对成都房地产市场的信心以及土地储备的雄心。
从拿地区域来看，主城区与近郊土地持续分化，价差在扩大。正合地产提供的数据显示，2016年，成都主城区住宅类土地楼面价为6677元/平方米，近郊为2433元/平方米。一方面，主城区地块日益 ，稀缺性毋庸置疑；另一方面，主城区地块周边发展的成熟度和地块未来的可预期及可操作性，也让不少开发商愿意重金购地。这从2016年绿地33.26亿元竞得的青羊区万家湾地块、新希望以23.11亿元拿下锦江区地块以及北大资源21.44亿元竞得高新区中和地块都可以看出端倪。
2016年，主城区土地市场大热显而易见，郊县地块的发力也不容小觑，尤其成都天府新区、龙泉驿区及双流区等区域均得到了较高的关注。天投、中铁、北大资源等企业拿地也毫不手软，先后斩获了多宗 地块。
观点:从2017年开年 拍的情况来看，今年土地市场仍可能保持去年的热度。但总体来说，在资本的强势催逼下，本土房企拿地已是“凤毛麟角”，今年这种情况能否有所改观，只能拭目以待。
区域：城南受限后主城区 明显
从购房区域来看，据正合地产统计，2016年城南全面上行，成交量保持高位，但受限购限贷政策影响，2016年后期的成交量处于低位，成都天府新区和双流区借势有所增强；城西由于稀缺性属性的存在，在资源 及强大的改善型需求推动下，销售持续活跃，如表现抢眼的太行瑞宏朗诗金沙城和龙湖紫宸就是范例；在城东尤其是主城区区域，因其与城南、城西相比有明显的区域价差，在城南脚步被缓的情况下城东走量明显，如锦江国际新城、建设路板块的成交量价均十分“动人”。
2016年不能忽视的还有 住宅市场的表现。据仲量联行统计显示，2016年全年 住宅成交达13170套，同比大幅增加54.6%。成交活跃度集中在东大街片区以及城南，分别占全年总成交量的33.4%和32.2%。其中，位于东大街片区的信和御龙山一期和位于城南区域的中洲锦城湖岸表现抢眼。此外，位于南二环的绿地GIC成都 广场也表现不俗，成交量达800多套。全年来看， 住宅市场销售率同比上升18.2%，库存则同比下降了26.0%。
整体来看，2016年中国房地产市场上半年以去库存为主，下半年则以控房价为目标，调控效果明显。全年整体上有一定的波动性，这也是 再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。成都从年初响应 政策到出台“51条”再到城南的限购限贷，确保“房子是用来住的，不是用来炒的”目的很明确，效果也十分明显。
观点:仲量联行认为，2016年第四季度集中发布的限购、限贷政策，将继续在2017年继续发挥作用，在 明确“房子是用来住的，不是用来炒的”信号影响下，2017年不排除有关金融、土地、财税、 、立法等方面的措施会出台，以抑制市场投机和炒作。
住宅：100平米以上供应占比达四成
受2015年土地供应影响，2016年成都商品住宅供应整体呈下降趋势。据中指研究院数据显示，2016年成都主城区供应903.2万平方米，近郊供应量为1015.2万平方米。但受房地产市场升温、一线城市资本涌入等因素影响，2016年成都商品住宅成交面积同比上行趋势明显。全年主城区成交991.9万平方米，同比增加11.3%，近郊成交1846.6万平方米，同比增加50.2%。
值得一提的是，楼市去库存效果显著，截至2016年12月，主城区库存面积约为617.6万平方米，去库存周期为7.2个月，近郊库存面积为1519.8万平方米，去库存周期为8.3个月，均在合理的消化周期内。
2016年住宅市场一个显著的变化是刚需有所退场，改善型产品开始崛起。从中国指院统计的成交面积来看，70—90平方米户型仍是当前市场的主力，但成交量呈下降趋势，90平方米以上户型占比上升明显，改善需求逐步发力。
正合地产针对2016年主力面积在100平方米以上在售楼盘的备案分析显示，2016年成都改善市场表现活跃，100平方米以上产品份额已升至四成。正合方面认为，2016年之后，功能性改善需求逐步成为趋势，购房者正从“有房住”到“住好房”演变。
中指研究院的报告称，2017年，成都销售面积将保持平稳，改善型需求比例将进一步放大；由于天府新区的“保温封存”措施，主城区及其他近郊区域成交量占比将上升；成都在限购限贷政策的影响下价格将持续一段平稳期，但整体仍将保持稳步上升态势。
（注：文中所涉数据源自中指研究院、正合地产、仲量联行，仅供参考。）
观点:正合地产表示，2017年，开发商可以在5个方面进行突破升级：一是升级配套，尤其可以抓住 住房受热捧的趋势；二是升级业态，增加低密度物业配置，可根据项目区域价值及开发商自身实力定制产品；三是升级产品，在增加舒适性及居住尺度的同时，可以根据可续需求进行偏好设计；四是升级环境，通过全新的居住面貌及 的居住氛围拉近与购房者的距离；五是升级品质，企业要增加品牌的溢价能力，满足购房者对楼盘品质的需求。
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