[摘要] 今年3月,由业主引进的新街里商业管理有限公司将会正式进驻新街里进行统一规划招商,已期解决新街里商铺大量空置,盘活商业 。这是在新街里开街4年,陷入招商困难中后的主动求变。
今年3月，由业主引进的新街里商业管理有限公司将会正式进驻新街里进行统一规划招商，已期解决新街里商铺大量空置，盘活商业 。这是在新街里开街4年，陷入招商困难中后的主动求变。
社区配套设施 引入未来商业概念
新街里是和记黄埔于2004年10月29日取得城南1980亩土地中兼容的10%商服用地，也即是说规划的条件是满足社区配套的商业设施。在实际操作中，这部分被规划设计为总长度约1公里，总建面9.3万方，分为一街、二街、三街、五街的独立商业步行街。
初新街里商业定位采用“优先满足社区居民，适当对外的原则”，即一街、五街满足项目自身基本商业配套，二街、三街则定位城南相对缺乏的商业街区。同时，在业态上也主要考虑基本生活服务业态、餐饮和休闲业态，补缺区域的商业缺失。
项目终被建设为3层商业楼，由于设计了大量的的复式商铺，打破了传统商铺2F、3F各自为战的情况。同时新街里通过增加临街面、各组团的连廊、组团内部的回廊、天台商业等设计创新，产品被市场所接收，获得了当时 者的认可。
“商业天台花园，将园林享受与购物、逛街、饮食文化等时尚巧妙融合；回廊式的格局，创造立体化的动线，便于购物者参观，更加保障了每一个铺面的商业价值。”思源地产服务集团西南公司曾这样给予项目极高的评价。
原RET睿意德董事兼西南大区总经理张建华认为，“街区化本就是商业的趋势，包括购物 街区化和老商圈改造的街区化。”由于封闭空间的能耗较高，购物 的运营成本会转嫁给租户，也就是终由消费者承担。同时，由于南方空气以及日照条件的优异让街区式商业成为更适合的一种商业形式，价格 与地域条件，让新街里这样的街区式商业在未来将更多在成都出现。
加之于，预期南城都汇业主的入住，将为街区提供大量的消费人群，新街里成为受人追捧的商业产品。2012年9月—11月期间新街里三次开盘，三次 。甚至于2012年11月29日，新街里推出体量大、业态丰富的第二街，开卖不足1 ，首批次30-100㎡商铺便已 。
新街里的 为和记黄埔快速地回笼了资金，然而正如张建华所言商铺开业才是商业的开始，分割式销售更加考验商管公司的后期运营管理。
缺乏有效运管 招商陷入困境
近期观察员踩盘发现，新街里 街、第二街、第三街仍然有大量商铺空置，除 街几乎实现了满租外，第二街、第三街商铺开业率尚不足50%，且已经进驻的业态也与前期定位不符，业主自主招商的困境已经显现。
“和记黄埔用销售思维做商业开发，让其运用大量的资本去运作一个好的商业确实强人所难。”张建华直言到正是这种销售思维，造成了后期新街里招商的困境。
四川新港联行董事长张红兵则指出，造成目前新街里招商困难的原因在于项目定位过高，且主题不够清晰；同时，没有进行有组织的招商，缺少主力店的引进与业态的筛选；后缺少专业的运营团队，定期的进行活动、招商、包装、宣传。
以第二街为例，初期定位为美食休闲街，集购物、休闲、美食为一体。然而由于业主进行自主招商，目前二街业态有餐饮、 、生活服务，甚至还有五金百货等。因为缺少有效地统一运营管理，目前新街里业态已经较为混乱。
另外，业主高昂的商铺 成本，也转嫁到租户身上。数据显示，新街里商铺均价达7万元/㎡，面积又偏大，动辄200—300㎡， 成本几乎都是上千万的。经过测算，按照售价 街租金需要达到3.7-8.3元/平/天，而第二街预期的租金为5—8元/平/天。
实际上以58同城铺面出租信息为例，新街里铺面租金在1.5元—7.5元/平/天间，且是多数铺面还处于 招商阶段，租金已经不能实现 者的正常 。环环相扣，新街里商业由此进入一个循环， 者迫于压力降低租金，引入各种混乱的业态，商业街再无特色可言。
后期想要解决新街里困境，张建华则建议到：“可以采取 的方法来做，如一期有一个统一的管理方，每一个 人员按照 总价去占未来受益的分成，大家就跟业主委员会一样，选个负责人，统一运营管理。”
求变已经在新街里进行。业主已经意识到统一招商的重要性，由业主引进的商管公司将于今年3月正式进驻新街里对其进行统一规划招商。然而资料显示，2015年8月6日前该公司还是“成都知心 管理有限公司”，经营范围为 与资产管理。
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