[摘要] 2月13日，据中国证券资金 协会官网发布消息可知，为贯彻落实党 、国务院关于房地产调控工作的指示精神，中国证券 基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划 房地产开发企业、项目》（简称4号文件）。
2月13日，据中国证券资金 协会官网发布消息可知，为贯彻落实党 、国务院关于房地产调控工作的指示精神，中国证券 基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划 房地产开发企业、项目》（简称4号文件）。
该文件将直接影响到各房企买地、并购等融资计划！
该“4号文件”主要对私募资产管理计划 热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。
文件中提到的房地产 热点城市主要包括：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。
文件中所提到的通过私募资产管理计划包括：以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
值得注意的是，就在近期发布公告的房企中，滨江集团、绿地控股、中房地产、华夏幸福等均采取过以上方式进行项目融资。
虽然16城以外的项目融资仍然可以，但“严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资”一直以来是政策基调。
以成都市房地产市场为例，2016年11月17日出台的楼市新政，其要求坚持拍地“净地出让”原则，对溢价率超过60%，竞得房企须在三个月内交清全部土地出让款。从另一面来看，这对于房企自身的流动资金有了更高要求。而从“4号文件”中所提出的私募资产向房地产开发企业提供融资的规范无疑更是给部分房企盘活资金增加了阻挠。
从“4号文件”中获悉，其重点在于禁止 五类房地产的私募资产管理计划即：
1、委托贷款；2、嵌套 信托计划及其他金融产品；3、受让信托受益权及其他资产收（受）益权；4、以“明股实债”的方式受让房地产开发企业股权；5、协会根据审慎监管原则认定的其他债权 方式。
文件中所称“明股实债”，是指 不与被 企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的 或亏损进行分配，而是向 者提供保本保 承诺。根据约定定期向 者支付固定 ，并在满足特定条件后由被 企业赎回股权或者偿还本息的 方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
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