[摘要] 万科的股权之争虽已趋于平缓，华润的退出，宝能与恒大的表态，一切都似乎已尘埃落定。然而面对3月下旬即将来临的董事会改选，万科还是打出了安抚股东的一张牌——“万亿计划”。
万科的股权之争虽已趋于平缓，华润的退出，宝能与恒大的表态，一切都似乎已尘埃落定。然而面对3月下旬即将来临的董事会改选，万科还是打出了安抚股东的一张牌——“万亿计划”。
其实近年来，万科房地产业务的利润率一直处于下降趋势，而且商业板块自有和收购的两方团队也正在整合当中，此时的万科又将如何来实现这个万亿市值的承诺呢？
万科商业人事整合 布局新业务促增长
在万科近日召开的“2017年目标与行动沟通会”上，万科提出了从传统房地产业务与新业务两条途径，来共同实现“万亿大万科”的战略目标。该战略拟用5-10年时间，让万科市值突破万亿，但关于具体的新业务的发展方向，则暂未对外界公布。
事实上，这并不是万科 次提出“万亿计划”。早在2014年，万科就曾提出过“万亿”的口号。然而在2015年-2016年万科股权之争风波的影响下，该口号也就逐渐被淡化。
2016年12月6日， 石在“WISE 2016独角兽大会”上再次表态：“万科现在的营业额是2000亿，预计万科第四个十年是1万亿……而且我觉得不用10年，可能6年差不多。”
万科一连串的的密集表态，显然不只是想依靠传统的房地产业务。正如在沟通会上所说，新业务将成为万科发展的一个新增长点。为此，万科已经提前布局了商业、养老以及滑雪业等多个新业务板块。
此前，身处股权之争旋涡中的万科以128亿元收购印力集团引发了业内外广泛猜测。今年2月16日，万科在内部会议上宣布了万科地产与印力两个团队整合的事宜。更为重要的是，印力董事长丁力业将接替丁长峰成为万科商业的新负责人。
万科官方网站显示，丁长峰现为万科 副总裁，排在董事局主席 石、总裁郁亮、监事会主席解冻之后，位列第四。据调查，丁长峰自1992年进入万科后，先后历任总经理 室研究室副主任、《万科周刊》主编、万科东北本部副总经理等多个职务。在与印力团队整合后，丁长峰虽不再担任万科商业地产总负责人，但其仍是万丈资本的 执行官。
接任丁长峰成为万科商业 的丁力业此前一直深耕商业市场，其领导的印力集团前身也曾是中国 商业地产开发商——深国投商用置业。此番团队整合，是否能让万科商业成为万科万亿计划的推动者？我们拭目以待。
当观察员致电成都万科总经理沙骥咨询万科万亿计划及转型事宜时，对方回答称一切以公告为准，并挂断了电话。
业内分析认为，万科股权之争的警报解除后，针对万科公司治理的漏洞，显然会有各类新的动作。所以对于万科来说，未来在三方面会发力。 是行业老大的地位依然会去维护，销售业绩依然是一个很关键的考核指标。第二，万科会持续推进公司治理结构的改进，包括董事会相关制度等。第三，通过管理层的变更，实现老中青年管理团队的换血，这也有利于万科公司竞争力的提升.
印力的商业管理团队进入万科，也体现了万科对于商业地产转型的执着精神。对于万科来说，这也可能在人力资源管理方面需要花点心思，因为整合资源往往会引起万科此前类似的管理团队人员变动。当然从大趋势看，这也会使得万科今年商业地产业务方面有较大的发展。
核心业务房地产盈利能力走低 物业收入占比不足4%
我们知道，过去的万科一直坚持走住宅化的路线。万科董事局主席 石更是曾宣称，如果有 万科不走住宅产业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。然而，从万科近年来的财报数据足以看出，不走多元化发展的弊端已经开始显现。
根据万科公布的年报及半年报显示，万科房地产业务的收入比例一直维持在96%以上，这也为万科提供着绝大部分的资金来源。但随着房地产市场大环境的改变，2014年以来，万科房地产业务的毛利率水平一直在走下坡路。从2014年上半年的31%，一路下降到了2016年上半年的26.1%。传统房地产盈利能力的疲软，也正是万科谋求转型的重要原因之一。
数据来源：万科年报及半年报
业内进一步分析称，万科住宅项目盈利空间的收窄，主要是受到了行业的影响，尤其是土地成本占比增加的情况下，确实会带来此类项目盈利能力减少的尴尬。万科做商业地产，符合其这几年的转型思路，也体现了其不甘做单一业态的开发商。通过此类多元化业务，能够对冲行业风险，同时也符合其资本积累的导向。对于此类企业来说，通过此类业务发展，能够快速培育商业运营人员，对于改变内部的人才结构等都有积极的作用。
原21世纪不动产成都区域总经理刘兴宇也表示，万科进军商业市场是一个比较正常的现象。目前房企开发住宅的拿地成本越来越高，拿地的难度也越来越大。在国家政策的指导下，商业市场也经过了这几年的调整，将逐步凸显出 和发展的 。而且万科做商业也并非是一个很大的跨度，万科积累了足够的商业开发实力，他拥有大量的住宅开发商经验与消费群体。因此，他选择转型商业市场也是符合公司战略发展。
除了房地产业务外，万科还有小部分收入来自于物业及其他新业务板块。然而正如前文所说，万科超过9成的收入其实是来自于房地产业务，余下的物业及新业务板块均难以形成规模。
不过值得一提的是，万科物业的毛利率水平却一直呈现上升态势。不只是物业板块，在2015年万科的年报上，新业务板块也是交出了85.76%毛利率的成绩。
数据来源：万科年报及半年报
由此看来，万科保留作为收入来源大头的传统业务，同时发力盈利能力更强的新板块也确实可以兼顾企业资金的安全和发展前景。
目前，万科股价已经相较于股权之争的高点，下跌了超过20%。截止2月23日，万科A股价报收20.79元，总市值2295亿元，这无疑距离万科的万亿市值还有不小的差距。
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