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限购限价限售限贷 成都调控满月楼市悄悄在变

成都商报   2017-04-28 10:07

[摘要] 从上周末开始,记者身边多位地产圈“小灵通”突然发现,打电话来追问购房意向和楼盘开盘的销售电话突然多了起来!而掐指一算,上一次如此每逢周末call客不断的场面还要追溯到至少两个月前了!

从上周末开始,记者身边多位地产圈“小灵通”突然发现,打电话来追问购房意向和楼盘开盘的销售电话突然多了起来!而掐指一算,上一次如此每逢周末call客不断的场面还要追溯到至少两个月前了!

今年以来,随着3·23新一轮限购开始,成都历经3次重大调控新政,至今已满1个月。伴随着这1个月来的楼市调控组合拳陆续出台,成都楼市正历经一个震荡期,各种调控效果正在显现!

2017.3.23

限购

一般来说,电话CALL客、现场杀客、地推带客,是各大楼盘必备的三大营销法宝。但随着今年开年以来成都楼市逐渐升温,这些传统的拓客手段渐渐被束之高阁。房子不愁卖、愁没有房子卖,一度是各大开发商的销售说辞。于是,越买越涨、越涨越买、追高不追低的心态不断刺激着刚刚入市的一波又一波“楼市韭菜军”。在这里面,有真正想买房自住的,也有盼着买套房子保值增值的,更有外地专程跑来炒一把就走的……楼市大军里,鱼龙混杂、“各怀鬼胎”。

“我们专程从新疆赶来的,之前来这个售楼三次了,现在居然悄无声息就把房子卖了!”在次轮限购之前,记者在城东某“秘密开盘”的售楼部门口遇到了一位富态的新疆大妈。大妈告诉记者,自己早在春节前就来到成都考察房产项目,这家位于二环外的地铁房她前后来三次,光打飞的就来回两次!

3月23日,成都2017年的首轮限购令出台,首次将二手房纳入限购,并在此前高新区、天府新区成都直管区的限购区域扩大至11个区。同时,废止纳税证明,社保证明年限从1年延长至2年。

至此,“空降炒房”的愿望落地,外地炒房团黯然离场。

2017.4.12

限售

新购房取得房产证3年内不得上市交易。建而不售,一年内不再受理预售许可申请!

如果说“3·23”的调控是针对外地的炒房团的话,那么4月12日的“限售令”则无疑给本地的炒房天团给予一次重大的打击。

“我们办公室有位爱炒房的‘房姐’,每次楼市调控政策都会把她限到。中午我才说了,新政出台说明政府挤压泡沫是对的,每次都把你挤到太精准了。刚刚一看朋友圈,她已经跑到交易中心去排了个号卖房子了。”4月12日,朋友圈里的一句玩笑话,折射的正是当天颁布的“限售令”下,对炒房团的震慑效果。

一般来说,新房建设周期在2年左右,而新规将再次转手时间界定在拿到房产证之后,也就意味着,从业主交房之后开始办理房产证到拿到手还有1年左右的时间,前前后后加在一起,从最初交钱买房到最终可以再度交易,中间的时长从传统的3年时间整整延长一倍,达到6年左右!

6年时间,买房所花费的成本以及预期增益能否赶上甚至超越房屋的溢价空间,这是一个需要博弈的过程。

2017.4.12

限价

同样受4·12调控影响的,还有开发商

“达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的,房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。”这一条,可谓要了不少开发商的老命。

长期以来,预售证制度是政府部门调控房源、督促开发企业建设周期的一个重要阀门。而在现今调控新政下,这一个阀门显得愈加重要:新批次房源报价太高?对不起,不予预售!达到预售条件还想捂盘不卖?对不起,1年内都不要想开盘

城南一位开发商朋友最近私下向记者抱怨,本来预定新批次精装房售价2.5万,结果因为政府限价,价格可能远远低于预期。现今的办法就是减配脱精装,争取降到2万以下。“其实,真正等不起的是开发商!”

2017.4.12

限贷

二套房认贷不认房,三套房认房不认贷!这是4·12新政对于限贷的一句高度浓缩语。

首套房该干嘛干嘛不受影响,对于刚需购房者来说,依然首付三成,妥妥滴!如果结清首套房贷款,家庭第二套房仍按首套房贷款,对于那些首度改善想换个大房子的工薪家庭来说,同样不受影响。

但对于拥有两套以上房屋的家庭来说,再度买房的压力就倍增了!想买第三套房,对不起,不管有没有贷款,都必须全款。曾经一度依靠银行杠杆,希望用的资金代价撬动一套房子的愿望落空。除了卖一套房子,就只有全款买房,而全款则又回到“限售”的老路上来:动辄上百万的资金一放超过6年,你干点啥子不好非要丢到楼市里面,这笔账你算得过来吗?

调控之下

综上,从去年10月、11月成都两轮限购令颁布,到今年3月23日新一轮限购,再到4·12一日两道调控令颁布,成都密集出台调控政策可谓空前,涉及限购区域、购房者、开发商、交易时长、贷款限制等,调控力度和范围之大也十分罕见。最终,下面一组数据或许能看出这套调控组合拳的威力所在:

据中成房业的统计显示,截至4月23日,大成都范围内住宅累计存量2135.24万平方米,2017年累计销量879.25万平方米。而在新政之后的4周时间里,新房周成交量均维持在60万平方米左右的平均水平,距离今年的周成交数量减少一半左右。新政影响带来的影响随着时间的推移逐步深入,直接的影响就体现在了新房的成交量和价格上。

所以,当楼市洗了一把冷水脸逐渐平静过来以后,我们应该可以预见这样一种场面:已经买过的不能再买了,该买的还是要买,没资格买的靠边站,剩下还可以再买的,你是不是正在想静静?

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