[摘要] 从去年十一到今年“4·12”,限购限贷限价限售,四轮调控历时半年,成都史无前例的楼市调控,在进一步压榨房地产投资投机行为的同时,也让住宅渐渐回归居住的本质。
从去年十一到今年“4·12”，限购限贷限价限售，四轮调控历时半年，成都的楼市调控，在进一步压榨房地产投资投机行为的同时，也让住宅渐渐回归居住的本质。
但是最近，在成都的限购区域特别是在城南天府大道南延线及双流华府片区，发哥发现，有多家开发商开辟了另类的卖房途径：全款，不备案！
那么，这种“绕开限购”的卖房门究竟有何门道？对于购房者来说，又会存在怎样的风险呢？今天，发哥就来给你扒一扒！
关键词1
全款买房
全款买房是最近一年左右才开始“流行”的另类售楼方式。即便在楼市火得不要不要的2007年前后，买个房跟上菜市场买个莲花白一样，太婆大爷都刚健地在现场摇号抢房，但顶多也就找点关系提前排个号罢了。
客观地说，全款买房是开发商自主决定的一种销售方法，在市场规律作用下，其针对购房者经济实力进行购房资金额度筛选的最终结果导向，将由自己负责。购房者用脚投票，符合市场经济规律。而一般来说，当前有的开发商要求全款购房，是基于楼盘处于尾盘销售或本批次房源销售殆尽、下批次房源暂无供应的续存阶段：爱买不买，反正我就这么几套了慢慢卖！这种情况一般是市场所认可的。
关键词2
不备案
但在城南特别是天府大道沿线多个楼盘，发哥发现，另一种全款买房就是赤裸裸地躲避限购调控的“钻空子”了：购房者先全款支付全额放款，等限购令解除之后或具有购房资格以后，再到房管局进行备案登记。
首先，我们来普及一下备案制度：从2006年开始，我国开始实施商品房网签备案制度。所有商品房买卖合同统一网上签订，打印出合同文本，按照合同约定缴纳足额购房款后，买卖双方签字盖章。最后，经房管部门审核后返回一个备案号，说明合同已经备案成功。
不备案，究竟有什么风险和危害？
危害1
一房多卖
商品房网签备案制度的实施，其最重要的一个原因就是防止开发商一房多卖！
目前，我国商品房销售的多为期房，当在建楼盘修建到一定楼层取得预售许可证后，就可以对外销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但合同能否顺利执行却很难保证。有的因为开发手续不全，不能及时办理不动产证，有的则暗中被开发商二次抵押，一房多主，产权被别人分割等。实施备案登记制度，购买人可以在房管局相关网站及时查看自己房子或意向房屋的销售状态，降低风险。
不备案的恶果之一，就是在你向开发商缴纳全额房款、等待限购解除的这段遥遥无期的日子里，你不晓得这套房子究竟是被开发商拿去工程抵押了还是卖给第二人、第三个人了……
这不是危言耸听！昨天，就有媒体爆出，有购房者于2016年5月从开发商处购买了成都孵化园某楼盘的一套总价142万的住宅，并先行付款13万，没备案！随后，该楼盘被划入泡小学区住房，于是开发商要求购房者加价20万被拒绝，紧接着，开发商就涨价近50万，以190万卖给另外一个人了！
是的，你也想到了打官司！当初的购房人将开发商告上了法庭，日前法庭二审结果也下来了，开发商返还购房人13万房款，并赔偿13万元，差价损失不赔！开发商输了官司，但仍然获利了！虽然赔了13万，但收支相抵仍然赚了37万的差价！
不备案的前提之一，就是你必须赌上开发商的信誉和负责人的人品！
危害2
不受保护
小渣渣房企不靠谱，那么有点名气的开发商的全款不备案房子是不是就买的呢？
发哥现在就要告诉你，大开发商的房子，在很大程度上能杜绝个人牟利的行为发生，但如果是公司为追求利润化的企业行为，届时你将很难防范。
最最重要的一点就是，不论你跟开发商签订了如何的保证协议也好、毁约赔偿约定也好，在不备案的这段漫长的岁月里，房子所有权并不属于已经交清全款的购房者，即便开发商一房多卖，购房者也没办法获得应有的赔偿，因为交易本身就是不合规的、不受法律保护的！
尽管根据相关规定，开发商这种方式属于违规会受到相应处罚，但毕竟最吃亏的还是购房者。开发商无非是违规售房，而购房者很可能交了钱却没人给你撑腰！房款已全部交到开发商那里，主动权还是在人家手里。
最后，我们看看专家和律师如何看待的。
西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐
交全款不备案，说白了还是一个愿打一个愿挨，主要存在两大风险：有合同的风险，也有市场的风险。1、毕竟没有备案，万一一房多卖呢？扯皮怎么办 ？2、现在这么做的购房者都是在赌房价继续涨，但万一跌了怎么办呢？
中成房业市场顾问中心总监蔡玉兰
全款不备案，最最核心问题就是，购房者手里拿的合同归根到底不受法律保护，一旦出现诸如房屋抵押这类问题，购房者根本没有对房屋的实质性处置权力。这一现象，在城南飞速发展区域的部分楼盘尤为明显，购房者对于房价的预期拔高了，认为肯定会大涨，便只有“赌”——赌开发商不会破产，赌他们不会做出损害购房者利益的行为，这种仅限于道德上的约束没有任何法律保障。“处置权力在开发商手上，比当年的集资建房还要悬！理智一点的投资者或者对资产风险意识相对敏感的人群，是不会这样去赌的！
锦天城（成都）律师事务所律师 叶飞
开发商把房屋全款不备案卖给暂时没有购房资格的客户，签定合同本身是合法有效的，但合同只确定了双方的买卖关系，并没有确定房屋所有权的归属。因为根据我国《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这也就是说，倘若其间房价上涨或出现其他情况，开发商又将该套房屋卖给另外的购房者，就同时存在几份有效的买卖合同。一旦后面的购房者有购房资格，去办理备案后，房屋的所有权就属于后者，而前者能做的只是主张开发商的赔偿，赔偿多少、赔偿时间等又都变成了不可控的因素。所以，全款不备案买房，的风险是出现开发商“一房多卖”或其他因素导致购房者不能实际拥有房屋所有权。
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