[摘要] 2018年成都写字楼租赁市场从上半年的“狂欢”到下半年的“沉寂”，可谓是跌宕起伏，令人措手不及。
成都，2019年1月7日 - 全球领先的房地产服务上市公司高力国际（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）发布了《“狂欢、沉寂到期待”——成都写字楼市场2018年沉浮录》报告。2018年成都写字楼租赁市场从上半年的“狂欢”到下半年的“沉寂”，可谓是跌宕起伏，令人措手不及。在这辞旧迎新之际，高力国际研究部希望通过以下2018年全年回顾，以及2019年市场展望，为各位读者讲述一场真实且血肉丰满的成都写字楼需求变迁。
2017 下半年-2018 上半年，成都写字楼市场的“重生”与“希望”。
大幅下降的新增供应，与活跃的需求仿佛为写字楼市场打了一剂强心针。翘首以盼，2018年全年甲级写字楼新增供应仅录得13.5万平方米，同比大幅下滑70.8%。市场上来自新项目的竞争骤减，无疑给了各大写字楼业主一个难得的喘息机会。
然而比竞争减少更让业主兴奋的则是需求的回升。2017，2018年两年成都甲级写字楼净吸纳量分别达到45.7以及48.5万平方米。较2016年增长近一倍。以联合办公，公司，TMT，金融，房地产为首的大面积需求租户疯狂扩张，市场成交租赁面积迅速攀升，形势一片大好，市场仿佛经历了漫长的寒冬后，终于感受到一丝春意的温暖。
在旺盛的需求带动下，全市整体空置率不断走低，截至2018年第四季度末，成都甲级写字楼平均空置率进一步回落至17.3%，为2010年以来水平。此时随着入住率一同回升的，还有业主颓废萎靡了三年的租赁信心。自2017年一季度开始，甲级写字楼免租期逐步收紧，平均租金开始触底回升，并且在2017年第四季度，租金涨幅达到3.1%的值。这一切似乎都在昭示着成都写字楼正在摆脱价格战的阴霾，涅槃重生的希望就在眼前，无论是写字楼业主，还是作为办公楼服务代理的我们，都不禁陷入春日的暖阳中，喜不自禁。
表1：成都甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量及空置率
平方米
幸福来之不易，却又悄然离去
然而好景不长，幸福的日子还没来得及细细品味，成都写字楼市场再次迎来拐点。2018年下半年，准确的说是自10月开始，市场的走向又超过了大部人预期。想象中平稳回升的办公楼需求没有到来，迎接广大业主的却是客户量的骤减。一朝回到解放前？？
此时，甲级写字楼大业主还没来及消化巨大的落差，而作为写字楼市场风向标，晴雨表的乙级写字楼小业主已经感受到了刺骨的寒意。首当其冲的便是乙级写字楼中的公司。由于资金有限，风险承受力低，当需求减弱，空置上升时，这些公司或降租，或违约退租以及时止损。最终我们看到在公司和小业主的快速反应下，成都乙级写字楼租金已在2018年由升转跌。市场中的小船（如公司，个人投资者）在风浪中自然比较颠簸，而甲级写字楼大业主这样抗风险能力较强的舰船，租金涨幅也在2018年下半年逐步收窄。伴随着租户更有限的租金承受力，以及更长的租赁决策时间。2018年第四季度，成都市甲级写字楼平均租金环比仅微增0.2%，租金回升的趋势几乎停滞。
表2：成都甲级写字楼租金表现
人民币每平方米每月
需求何以大幅减弱？市场真的可能在短时间内发生如此大变化吗？
看到这里相信很多人心中都有此一问，高力国际研究部希望通过以下简要分析，追本溯源，为读者一探成都写字楼市场需求的真相。以及在这样的市场条件下，我们对于2019年企业办公需求的预测与展望。
2018年市场需求变化显著的行业（联合办公/公司，非传统金融，房地产建筑，游戏软件），自2018上半年堆积的经济和政策利空影响在年底集中爆发。联合办公/公司，非传统金融，房地产建筑，游戏软件成为2018年办公需求下滑较为显著的行业。通过对行业需求的长期追踪，高力国际研究部从宏观共性特征入手，由宏观至行业微观，为读者见证一场真实且血肉丰满的写字楼需求变迁。
1. 民营经济之困直接动摇成都写字楼需求根基
首先成都中小民营企业的经营活动主要集中于产业中下游，受范围上游原材料，产品价格上涨影响，中下游民营企业成本攀升，利润空间压缩。其次，更多行业规范市场行为的政策出台，逼迫市场参与方采取规范化经营，此前一些在灰色地带浑水摸鱼的企业面临强监管，被迫调整转型。最后，在资金渠道方面，由于多数民营企业业务风险较高。相对国有企业，中小民营企业融资更为艰难，中泰证券数据显示，银行贷款中，国有和集体企业贷款占全部企业贷款总额的61%。而民营企业更多依赖非标以及股权质押融资，极大的限制了企业的融资规模以及成长空间。
成都市统计局数据显示，2017年成都全市民营经济增加值达6,746.4亿元，贡献了全市48.6%的GDP和54%的税收。且2017年新登记民营主体达46.9万户，占新登记市场主体的98%。作为成都经济，尤其是服务业经济增长的重要支撑力量，民营经济发展的好坏将直接影响城市的投资，就业和税收表现，写字楼作为企业重要的经营活动载体，也是企业生存状态的缩影。作为成都写字楼主力租户，民营企业的经营波动，将直接动摇写字楼的需求根基。
2. 细分行业规范性政策进一步深化，如拊背扼喉
房地产建筑——从王者打成青铜：成都市统计局数据显示，截至2018年6月，成都房地产投资增速已经连续9个月为负值，2018年上半年，成都房地产投资同比下降15.8%，增速创历史新低。由于成都市场持续严厉的房地产限购限贷政策，导致商品房销量下滑，开发商资金回收周期变长，利润收窄，高周转模式难以为继，地产新兴业务也面临九死一生的考验。萎缩的房地产市场使各大房企，及其上下游建筑工程等企业陷入寒冬，投资扩张计划暂停，业务线被迫重组调整，办公需求下降。
P2P民间金融——年年复年年，今年又是我：每年都饱经监管风霜，行业波动巨大，朝不保夕的民间金融业，今年也没有让大家失望。2018年5月4日，银保监会联合4部委联合发布《关于规范民间借贷行为 维护经济金融秩序有关事项的通知》，在过去的政策基础上，进一步规范民间借贷行为，防范金融风险，打击金融违法犯罪活动。逼迫草莽丛生，鱼龙混杂的民间金融行业走向合规发展。行业洗牌在所难免。据网贷之家研究中心公布数据显示，截至2018年7月底，累计停业及问题平台达到4,740家，P2P网贷行业正常运营平台数量下降至1,645家。以车贷企业为例，在严厉的政策环境下，车贷企业面临合规成本过高，和坏账率增加，公司垫付资金增大等问题。一年之内涉及车贷业务的正常运营平台数量由590家缩水至384家，减少了206家，缩水比例超过30%。直接导致民间金融企业的大本营——成都东大街商圈写字楼再次遭遇一轮退租潮。
互联网游戏产业——现实版“绝地求生之大逃杀”：2018年3月29日，广电总局下发通知，暂停游戏版号发放。3月至12月底，市场没有一款游戏能拿到版号上线运营，彻底将互联网游戏公司打入寒冬。据中国音数协游戏工委（GPC）和伽马数据（CNG）发布的《中国游戏产业报告》显示，2018年中国网络游戏收入仅同比增长5.3%，与以往三年30%的增速相比，简直惨不忍睹。此情此景，大企业如腾讯，网易，今日头条等尚能能依靠其他业务收入来填补游戏大坑。而中小，新型，初创游戏公司便如扁舟蚍蜉，砸下的研发制作血本却无法进入市场回收，面前只有比游戏世界血腥数倍的“绝地求生之大逃杀”。未来伴随着散户红利的消退，资源也将进一步向行业头部企业倾斜。在被誉为游戏“第四城”，拥有众多游戏研发企业的城市，城门失火，难免殃及联合办公，乙级写字楼等池鱼。
3. 联合办公/公司快速扩张泡沫初现，布点步伐大幅减缓
中小企业的办公需求走弱也直接导致公司拿房停滞，联合办公扩张速度放缓。作为另一2018年需求减弱的行业，联合办公/公司在过去两年的疯狂扩张，导致写字楼租赁一级市场成交量飞速增长，但仔细一想这部分需求并非真实的企业办公硬需求，而是联合办公/公司提前消化的写字楼面积，后期这部分面积仍将被投入市场成为新供应。2018年我们看到，自2017年初开始回升的写字楼市场租金使得联合办公/公司的房源获取成本不断增加，一旦遭遇需求下滑，空置上升的情况，一些抗风险能力低的公司首当其冲，迅速倒下。而资金实力更强的联合办公也面临着盲目扩张所带来的泡沫。市场欣欣向荣时，传统写字楼业主，联合办公，公司尚能维持你好我好大家好的虚假面具，一旦需求减弱，三方摩擦与竞争迅速升级，硝烟四起。此处各种细节分析，欢迎参考高力国际研究部华西区近期发布的报告——《成都写字楼租赁市场群雄逐鹿之三国杀》。
4. 民营经济之困 +政策监管风波尚未消化，企业社保征收调整又补一刀
经济与政策风波尚未平息，而自2019年起社保统一归税务征收的调整通知又如一道惊雷炸响，给予民营企业更加致命的一击。根据中金证券测算，若社保征收基数完全规范化，民营企业用工成本将有明显上升，利润预计下滑约8%。虽然税务机关代征社保的新政因巨大的社会反响不得不推迟落地，但政策效应已初步显现，2018年底市场开始观察到部分民营企业暂停新招聘，并对部分员工进行裁剪，或调整用工模式以尽可能减少用工成本的增长。
2019年写字楼市场预测与展望：部分行业办公需求有望脱颖而出
2018年在经济和政策的双重压力下，部分行业企业经营状况下滑，办公需求减弱。虽然岁末寒潮席卷让我们措手不及，但世间诸事大都兴衰更替,此消彼长，写字楼需求也不例外。对于2019年的写字楼市场，我们依然捕捉到不少积极的趋势信号，同时高力国际研究部预测以下几大行业有望在2019年崭露头角，取代部分下滑的办公需求。
1. 首先民营企业之困乃中国经济之困，2019年将举之力扶持民营经济发展
2018年11月，国家主席在“民营企业座谈会”上严厉驳斥民营经济离场论，强调中国民营经济只能壮大不能弱化。各地区行政单位积极响应，在民营企业贡献了经济半壁江山的成都，市委、市政府以雷霆之速发布“成都民营经济25条”，旨在进一步降低民营企业经营成本，缓解民营企业融资难融资贵问题。其中包括设立3支百亿基金帮扶纾困，为中小民营企业提供短期应急周转，以及帮助企业处置不良资产。同时我们也应看到民营企业更大的发展潜能，根据《2017年民间投资与民营经济发展重要数据分析报告》显示，我国民营非金融企业整体营业利润率为9.5%，高于其他类型企业。因此在更宽松的资金及政策利好下，相信民营企业的发展潜力是巨大的，民营经济也将在不久的将来重回正轨。
2. 活跃的进出口贸易，全方位对外开放的宽松环境给予外资企业更大信心
成都市外商直接投资增速于2017年由负转正，这正是得益于成都地区活跃的对外贸易。2018年前三季度，成都市实现进出口总额3517.4亿元，增长26.7%，其中出口总额增长33.6%，而来自外商投资企业的交易占比超过六成。此外与“一带一路”沿线国家投资贸易往来占比的持续提升，同时加大放开市场准入，扩大负面清单管理制度，允许更多领域实行独资经营被列为我国的基本国策。未来全方位对外开放政策，以及西部地区“一带一路”的外贸优势，是外资企业在华发展时机，成都也有望在新的一年扭转外资企业疲软的办公需求。
3. 高品质写字楼成为零售服务型企业新宠
随着互联网终端应用的日益广泛，许多原本扎根于零售商业物业的经营服务商家，已逐渐摆脱对商业项目人流基数的依赖，而更多的通过互联网终端获取客户。因此对于这部分企业，租金昂贵的商铺所带来的昭示性，和客流价值越来越低。而租金低廉，形象品质更高端的商务写字楼则日益受到零售经营服务商家的青睐。高力国际研究部预测这一趋势将在2019年进一步显现。
4. 需求行业方面，传统金融，科技金融，独角兽及其联盟企业，社交新媒体企业有望在新的一年冲出重围，崭露头角
基建相关设计，工程及原材料行业：2018年7月，中共中央政治局会议中，明确提出“加大基础设施领域补短板”。以期通过加大基础建设投资抵消房地产投资下滑所带来的负面经济影响。自7月底政策明确以来，10月市场已经观察到基建投资增速同比止跌回升。而2018年第四季度，经发改委批复的基建项目总投资金额已达到千亿，其中西部省市由于在公路，铁路，市政管道，快速路等基础设施建设领域的显著滞后，也成为本轮基建补短板的重点地区。根据华泰证券预测，中国的基建投资增速有望在2019年回归10%的正增长区间，高力国际研究部预计，2019年，基建产业链条中的原材料，建筑设计，顾问咨询等业务需求将有显著提升。
传统金融：虽然民间借贷，P2P互联网金融遭遇最强监管，警钟高悬，但市场上中小额借贷需求依然大量存在。未来被视为蓝海的P2P网贷业务预计将更多的回归传统商业银行，从而导致传统银行业务量的扩张。
科技金融：随着全面“运营”时代的到来，以信息技术为基础，将大数据、人工智能、云计算、区块链等技术应用至传统金融业务，地产服务物业，乃大势所趋，未来科技金融领域将具有更广泛的市场需求。
独角兽企业；根据成都市高新区发布的产业培育政策，“未来三年，成都将培育独角兽企业10家，行业龙头企业三家。”拥有核心技术的独角兽企业所创造的社会和经济价值，以及行业的辐射能力正在显著提升。2018年3月，成都实现本土独角兽企业零的突破，此后不到一年的时间，本土独角兽企业数量快速攀升至5家。成都正以极快的速度朝着打造中国独角兽新摇篮以及独角兽企业聚集高地的目标迈进。独角兽，及其关联企业飞速增长的业务规模都将刺激其传统以及联合办公需求的释放。
互联网社交型TMT:相较于游戏行业，互联网社交媒体仍处于流量红利。行业经历数年发展，已逐步发展出一批经营规范且具有竞争力的头部企业。由此产生的物业升级需求，促使部分社交新媒体企业开始寻求更优质的商业办公环境。
对此高力国际研究部预计，在以上几大行业业务经营良好的预期下，我们对其办公需求也将保持乐观。
最后也希望我们浅显的总结，能帮助各位读者窥一斑而见全豹，观滴水可知沧海。理性看待市场的阶段性起伏和多数行业所处的短期外因性波动。
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