[摘要] 成都，2019年4月18日 - 全球领先的房地产服务上市公司高力国际（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）发布了2019年季度成都甲级写字楼报告和商业报告。
成都，2019年4月18日 - 全球领先的房地产服务上市公司高力国际（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）发布了2019年季度成都甲级写字楼报告和商业报告。
成都甲级写字楼市场
2019年一季度成都甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼平均租金维持稳定，空置率下降。2019年成都将迎来34万平方米的新增供应，受宏观经济放缓的影响，需求将下降，空置率的下降速度将放缓，租金承压。
租赁市场需求放缓
受到宏观经济放缓以及季度春节长假的影响，2019年季度成都写字楼市场需求下降。 同时，受2018年金融监管政策影响的延续，部分非传统金融公司退租，因此季度仅录得净吸纳量5.2万平方米，环比下降35%，同比下降65.5%。从新增租户来源来看，本季度，传统金融行业与TMT，及房地产行业一起成为了全市需求的主要来源。
非核心区：城南空置率下降
高新区经济保持稳定，其中地区生产总值位列全市，同比增长9.8%，高于全市平均增速，健康的经济态势支持城南市场的空置率进一步下降。成都超过65.8%的总净吸纳量集中在金融城和大源这两个子市场。大源子市场以良好的表现继续引领全市，录得的净吸纳量2.2万平方米，空置率环比下降3.7个百分点至18.5%。与核心区域相比，该子市场以较低的租金以及较高的性价比吸引着租户选择此区域。金融城子市场连续6个季度无新增供应，坚实的需求支撑空置率环比下降2.7个百分点至5%，为全市空置率。截至2019年季度末，成都市录得空置率约15.5%，环比下降1.8个百分点。
根据高力国际研究部统计，目前成都近50%的甲级写字楼内均有灵活办公，市场趋于饱和，行业竞争压力增加，2019年其扩张速度放缓，且暂无合适的大面积甲级写字楼供应，联合办公运营商持续在核心区域寻找合适的非写字楼商业物业，本季度录得WeWork于航天大厦商业裙楼租赁5000平方米。
金融城子市场租金小幅上涨
金融城子市场租金连续8季度小幅上调，得益于区域内部分租赁成熟的高品质项目需求旺盛空置率下降，业主上调租金。因此租金环比上涨1.5%至人民币111.7元每平方米每月。带动全市租金环比微涨0.5%至人民币106.8元每平方米每月。
展望未来
2019年预计有34万平方米的新增供应竣工入市，成都甲级写字楼的总存量将被推升至328万平方米，金融城及大源子市场坚实的需求将带动整体空置率在2019年底小幅下降至14.9%。随后，2020-2022年共有108.6万平方米的新项目，回暖的需求有望将空置率逐年拉低，并使其于2022年底降至12.6%。2023年供应量将重回顶峰，约有48万平方米的新增供应入市，空置率将被推升至14.8%。租金方面，2019年应保持平稳态势，随后我们预计回暖的需求将支撑业主信心，因此租金将于2020-2022年恢复增长，年均增幅约为2.7%，2023年受短期内过量的供应，我们预计租金将停止增长，维持稳定。
成都商业市场
2018年成都社会消费品零售总额同比增长10%，高于1个百分点，在副省级城市中位列第二，成都的消费市场潜力进一步释放，品牌商持续看好成都市场。作为西南地区的核心城市，成都具有极强的区域辐射力和消费力，消费市场活跃。同时作为旅游名城，络绎不绝的游客衍生出强大的消费需求，成为整个城市零售市场的有力支撑。受春节旅游消费高峰的推动，2019年季度成都零售市场保持活跃。1-2月，预计全市社会消费品零售总额同比增长8.8%。线上企业实现餐饮收入31.5亿元，同比增长22.2%。
轻餐饮和时尚服饰仍为活跃的业态
餐饮和时尚服饰是2019年季度成都零售需求主要的来源，这两个业态合计约占新租和新开业的店铺数量的 58.3%。 作为时尚休闲之都，成都仍是各大时尚品牌重点布局的城市之一，同时品牌布局的格局在短时间内由重奢、快时尚主导转向轻奢主导。因此潮牌及设计师品牌继续在本季度成为活跃的业态。
作为吸客能力强的业态之一，近年来餐饮业态持续发力增长，在购物中心中所占比例快速提升。由于人们的生活节奏越来越快，同时越来越注重饮食健康，轻食、咖啡及新式茶饮等休闲餐饮愈发受到欢迎，例如本季度奈雪的茶礼物店落户IFS，wagas落户悠方，我们预计此类市场未来发展潜力巨大。
迅速增长的零售额为零售租赁市场的发展提供了稳固的基础，稳定的租赁需求拉动全市平均空置率继续下降至6.1%的历史低位，同比下降1.3个百分点。
平均租金小幅上涨
2019年季度，业主继续优化租户结构。如春盐商圈的部分业主给予优质品牌优惠以吸其引承租大面积商铺。 而部分核心商圈项目的良好表现使业主信心增加，并继续提高自身项目租金。总体零售市场需求持续增长。2019年季度成都购物中心首层平均租金小幅环比上涨0.4%至人民币 421.5元每月每平方米。
投资市场
2019 年一季度录得一项投资交易，苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店，包括成都的金牛万达，构建线上线下到店到手全场景的百货零售业态，为用户提供更丰富的数字化、场景化购物体验。
展望未来
1）TOD模式成热点
2018年成都TOD快速发展，TOD能够提升城市土地利用效率，在充分利用地上空间的同时，还合理利用向“地下空间”，打造15生活服务圈，使公共交通的使用化,缓解城市用地矛盾。2018年第四季度引入TOD模式的综合体项目首开•龙湖西宸天街入市，随后将陆续有TOD项目亮相，实现大成都范围全面布局，对商业项目来说意味着交通便利，自带客流量，有利于培育商业空间与消费场景，为商业发展带来新的机遇和可能性。
2）存量市场持续升级改造
截至2019年季度，核心商圈存量规模达412万㎡，整体存量超过604万㎡，核心区域优质土地资源日益稀缺。随着消费者需求升级，核心商圈中的代表性项目，如IFS，太古里等因其优质的品牌结构及和良好的购物环境，吸引大量的人流，导致区域内其他老旧项目需求转淡，为了吸引顾客这些项目纷纷进行业态调整升级。因此，预计未来几年，为了吸引消费者，中心城区将不断出现存量改造项目，通过优化租户结构，满足消费者日益多样化的消费需求，来实现存量资产的盘活。
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