[摘要] 雷越姝，全经联副主席，联合创始人，资深地产人士。从北京空降到成都，先后历任中建地产、中海地产成都公司总经理，以及合能地产集团运营副总裁等职务。今天，房天下有幸邀请到了雷总这位地产大咖，由她来为我们分享成都楼市的近况以及未来的发展趋势。
雷越姝，全经联副主席，联合创始人，资深地产人士。从北京空降到成都，先后历任中建地产、中海地产成都公司总经理，以及合能地产集团运营副总裁等职务。她的履历，让我们看到了她作为地产职业经理人的一面，在工作中的雷厉风行、杀伐果断，但是另一面，雷总的内心深处却藏着“文艺性”，喜欢与人交流，喜欢将自己的一些经验、经历、观点与人分享。
终于，房天下有幸邀请到了雷总这位地产大咖，由她来为我们分享成都楼市的近况以及未来的发展趋势。
资深地产经理人：雷越姝
以下为采访实录
一、上个星期成都网红盘集中拿证，引爆了整个成都楼市。不光是购房者，许多开发商也在关注，为什么会有所谓的网红盘出现？这种情况还会持续多久？
雷总认为，网红盘在明面上，是由于新房与周边二手的价格剪刀差形成的。因为购房者不管买房自住还是投资，其都有逐利的本能。明显的价格差异，肯定会产生所谓的网红楼盘。而从本质上来说，其实是开发商的一种妥协，一种利益的让渡。因为从2016年下半年开始调控之后，楼市政策一直在从严制定，没有放松过，开发商已经看到政府的决心，在短时间内是没有放松的可能。对于不少企业来说，等下去，有可能现金流会枯竭，现在开盘，可能没有多少盈利，但是能够赚取现金流，还是有活下去的可能。
但是对于购房者来说，这确确实实一个买房的福利，但是这样的楼盘存量不多，对于整个楼市影响不会太大，因为毕竟整个市场还是有这么多的购房需求。雷总给到购房者的建议就是，有合适的项目，就可以下手，一直等网红盘很有可能会错过的购房时机。
二、2019年，成都楼市的土地价格越来越高，17、18年拍的许多高价地也逐渐面市，对于开发商来说，如何在现今的市场环境之下，如争夺市场份额？而现在的成都购房者会不会为其埋单？
雷总说道，成都是购买力比较强的城市，但是，成都人对于购房的价格更加敏感一些，而对于居住的品质却没有太深的认识。只有当买房住进去之后，才能够有切身体验。而对于普通购房人群来说，在买房之初，高品质居住感远没有实际的价格与功能性更能直接刺激购房者的神经。
就像之前金融城的中海九号公馆58581元/平方米[高新]中海九号公馆113套在售与润富国际中心，其实润富国际中心不管是在产品设计，园林打造还是服务上面，都非常符合高端居住生活的标准，和九号公馆比起来，并没有多少差距。但是在销售方面，却比九号公馆差了许多。究其原因，在户型方面，润富国际花园58284元/平方米[高新]润富国际花园9套在售做了许多140多平的舒居三房，而城南一号却是将主力户型定位在了170-240平米的阔尺4房。对于成都的高端购房者来说，九号公馆的产品更符合当前的购房需求，既满足了功能性，也同时提升了居住品质，更能彰显自己的地位与气质。
因此，雷总也说出了自己对于目前高价地未来应该如何围绕购房者去打造产品的两个观点，总体来说，就是要重视两方面的人群。
1.重视刚需购房者对品质的需求。
随着城市的不断发展，以前以有房居住为目的的购房者已经逐渐消失。可以看到，很多高端项目的刚需摇号人群，也不在少数。这些刚需购房者虽然可能还没有买房，但是已经不似以前随便修一个房子就能打发。因此，重视刚需购房者的需求，在保障品质的同时，也要考虑刚需购房者多元化的需求，才能抓住这部分购房者。
2.重视对品质有着刚性需求的改善性客户。
对居住品质提升有着刚性需求的购房者，这也是目前高价项目的主要目标群体。如何打造出既能控制成本，又能在功能性、舒适度、服务附加值等各个方面都让购房者比较满意的产品，还能控制一个比较合理的销售价格，也是非常考验开发商功底的。特别是在目前成都购房者对于品质的敏感度较低，需要有一些高品质项目站出来，通过自己的产品，来教化购房者，让他们对于居住品质方面能够在大脑里面刻画出一定的概念。也许这个时间会比较长，但是也能够看到未来成都市场，品质一定是核心竞争要素，能让购房者在遇到高价之后也能同时觉得物有所值。
三、越来越多的开发商把分销开始当做救命稻草，因为确实分销带来的效果非常明显，上客也快，造成这种局面的原因是什么？开发商如何破局呢？
在提到分销这个话题的时候，雷总表示目前成都市场想改变分销为王的局面是没有什么立杆见影的有效办法的。但是雷总却提出了一个思路，却很值得各大开发商思考。这个思路，就是区块链技术的概念，在房产方面的运用。
举例说明，比如某个公众号，有5000万的粉丝，能够快速把你的推广进行扩散，这个就是强价值。而公众号如果只有500粉丝或者1000粉丝，起到的推广作用有，但是比较有限，这种就叫弱价值。但是具备强价值的公众号也许就这么几个，而有500粉丝的公众却是成千上万。如果能够将这成千上万的若价值利用起来，其起到的作用也将是无比巨大的。而区块链技术，就是能够将这些弱价值能够串联起来，给它们的每次推广给予一定的分数。它们可以凭借这些分数的积累，来兑换一些相应的奖励或者报酬。
结合当前市场，分销就是在各大开发商的销售领取占据强价值的地位，在上客与成交方面已经成为了开发商销售的中坚力量。而区块链给到各大开发商的思路，就是可以尝试抓住大量的弱价值，最终形成一个庞大的网络，来推进项目的推广以及营销。目前一些品牌开发商也在开启全民经济人的模式，这也是抓住市场上弱价值的行为之一，虽然很多开发商刚刚起步，但是却是营销转型的开始。每一个时代都有不同的营销模式，3-5年就会发生一次变化，现在是分销，以前是电商，也许一年、两年之后，又有新的营销模式出现，说不定是分销体系内部自己突破的也说不准。
四、现在楼市唱衰的声音已经开始出现，不少城市的成交量已经开始下滑，在“房住不炒”的大环境之下，成都楼市未来会怎样发展?
雷总认为，在楼市调控之初，很多开发商并没有意料到这次调控的决心，以为还会向之前一样，楼市的发展与房价的变化，都在调控的一紧一驰之间。
雷总说道，目前的楼市调控是成功的，可以看到，现在成都市场已经比较平稳，房价控制也比较合理，政府已经有逐渐放开价格，重新回归市场，以供需情况来确定价格的趋势。但是也要注意调控的力度与市场，因为市场也是在不断变化的。
根据成都的规划，到2035年，成都的常住人口要达到2300万，而现在才1700万，未来还有600万的人口缺口，现在很多开发商是看重的成都城市未来的发展，需要在人口不断增加的同时有所准备。然而，与现今楼市的矛盾再与，新增人口因为政策的限制，无法立刻进行购房转化，而现在楼市的供应量在不断的增加，在供需方面有一定的时间差，引发了现在部分项目滞销。因此，可能市场会出现一定唱衰的声音，这也需要政府在调控方面，因地制宜，一城一策，使成都楼市更加健康、平稳的发展。
五、有的在成本控制及建设开发方面优势明显；有得却以快速拿地布局，发展速度极快著称；还有的则以打造功能性户型为绝招。那么在当下的时代，哪一类企业更有可能成为行业独角兽？
雷总认为目前市场上的房企不会产生独角兽企业，只有房企里面的巨无霸。因为现在房地产行业市场具备竞争力的企业非常多，虽然已经淘汰了不少，但是想要被一家、或者两家房企垄断整个市场，是不可能的。
雷总将房企一共分为了4总类型，分别是狮子、老虎、豹子、猴子。狮子、老虎，就像是中海、万科、保利、龙湖这样的龙头企业，开发体量大，实力雄劲，抗风险能力强，对楼市的发展有很强的影响力。而豹子和猴子，虽然实力没有狮子和老虎这么巨大，却以灵活见长，能够迅速对市场的变化产生反应，抓住当前市场需求，从而不断壮大自己，具备想老虎、狮子发起竞争的信心。但是也要小心避免犯错，因为犯错的成本对于这样的企业来说较高，很有可能会被狮子、老虎给吞掉。
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