[摘要] 根据首批次供地公告，成都将于6月7日起正式开拍，为期5天，共出让宗地40宗，约3449亩，建设用地229.9万㎡，规划建筑规模469.1万㎡，起始总价达330亿元。
根据首批次供地公告，成都将于6月7日起正式开拍，为期5天，共出让宗地40宗，约3449亩，建设用地229.9万㎡，规划建筑规模469.1万㎡，起始总价达330亿元。本次集中土拍在“限房价、定品质、竞地价”的规则下进行，与以往相同，依然为网上报名、现场竞拍的形式，资金缴纳规则未做调整。
成都自2016年来，严格贯彻落实国家及成都市房地产市场调控工作要求，坚持“房住不炒”定位，重点落实“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，坚持有效防范房地产市场风险。成都多维度、多方向对房地产市场进行调控，坚定的向市场传递“稳地价、稳房价、稳预期”决心，本次成都土拍在这样的背景和条件下，亦将有序开展。
成都首次集中供地出让地块明细
▌首批次供地占比三成，区域供应规模平衡调整
2021年成都首批集中供地40宗，范围涵盖14区，净出让土地规模为229.9万㎡，约占14区2021年宅地供应计划30％。从成都2021年度宅地供应时序安排来看，第二批次宅地供应时间为7月-8月，则综合统计成都2021年上半年14区的宅地供应规模为268.1万㎡。从14区各区域上半年累计涉宅供应量来看，天府新区、新六区（龙泉驿、郫都、青白江、双流、温江、新都）及新津成为供应主力区域。
自2月26日“两集中”供地新政得到官方证实之后，成都自3月开始，无涉宅用地供应。本次为“两集中”后成都首次供应，因此将重点针对3-6月的土地供应规模进行分析。
成都首批集中供应40宗地块覆盖14个区域，从城市区域方面来看，“5＋2区域”（青羊区、锦江区、武侯区、成华区、金牛区＋高新区＋天府新区）供应19宗，建设用地面积约61.7万㎡，同比2020年3-6月下降33.5％，占比约27％，较2020年3-6月的40％大幅下降；新六区（龙泉驿、郫都、青白江、双流、温江、新都）及新津合计供应21宗，建设用地面积约168.3万㎡，同比2020年3-6月上升22.0％，建设用地面积占比约73％。
从区域供应规模上来看，此次集中供地加大了郫都、武侯、温江、双流等区域的供应力度，尤其是郫都，供应规模占比约28.5％，新都、天府新区、青白江等区域供应规模比例有所减少，新都、天府新区建设用地面积同比2020年3-6月降幅分别达到83％和69％。本次集中供地在区域供应规模上进行了相应的平衡调整。
主城五区供应的10宗地中，除1宗商住综合用地外，其余地块起拍楼面价均在12000元／㎡以上，清水住房售价26000元／㎡，为金牛区一宗纯住宅用地，其余清水限价集中在2-2.5万／㎡之间。
高新区4宗地，2宗为双限，2宗为双限＋竞自持。两宗双限地为人才公寓用地，起拍楼面价13000元／㎡-14500元／㎡。另两宗地，一宗商住综合，一宗纯住宅用地。天府新区5宗地，仅一宗纯住宅，其余4宗均为住兼商，正兴街道10.5亩的地块起拍楼面价，为14900元／㎡，其余均在9500-12000元／㎡之间。
温江、双流、龙泉驿、新都区共计9宗地块，在5500-9500元／㎡之间。郫都区5宗和青白江4宗，起拍楼面价在2500-4000元／㎡之间。新津供地3宗，其中花源街道95.4亩的纯住宅地块，起拍楼面价达6000元／㎡。
五城区和高新区供应地块容积率仍以2.0以内为主，天府新区容积率多数控制在2.5以内。金牛区、温江区各有一宗容积率为3.0的地块。
回顾成都近年的土地供应情况，有两个明显特征：
下半年土地供应量普遍较大，四季度为供地高峰期；
各区优质土地大比例于下半年供出。
从本次集中供应情况来看，成都的土地供应特征并未改变，根据各区发布的年度供地计划详表，仍有优质土地储备。因此，企业在进行本次投资拿地的战略部署时，需对未来的供应节奏以及地块质量进行充分考量。
▌“双限”地明晰土地未来预期，竞自持规则推动租赁市场发展
“双限地”的供应是成都对房地产市场调控的方式之一。当土地未来的清水售价限定之后，开发商的利润空间将更加清晰。因此在竞拍过程中，能够有效控制开发商对于热门地块的盲目追捧，督促企业结合自身情况，更加精准理性的选择适配的土地进行参拍。
中指研究院通过对本次推出的40宗用地的清水限价与起拍楼面价的分析和统计发现，除锦江区外，5＋2区域清水售价与起拍楼面价比值在2.0以内。而新六区及新津区，除温江外，该比值均在2.0以上。
但另一方面，从清水限价与起拍楼面价的差值来看，5＋2区域、新六区及新津区的价差均在8000-9000的区间范围内，说明本次集中供地对于土地的成本空间、利润空间都进行了明确的传递。
5月初，广州、重庆、杭州、无锡、北京等城市相继结束批次的集中土拍。通过对出让条件及方式的限定，如北京和杭州在土拍时均对地价及房价进行限定，体现出城市对于楼市调控不放松的态度。但从最终的土拍情况来看，竞拍热度依然高涨，重庆、杭州等新一线城市土拍中多宗用地达到较高溢价水平或较高自持比例。
本次成都的40宗用地中，绝大多数采用“设置可售商品住房清水销售均价＋设置土地限价＋竞自持租赁住房面积比例”的方式进行拍卖，与北京和杭州的出让方式相似。
根据成都近三年的土地成交情况来看，最终的涉宅用地溢价率基本维持在10％-15％区间范围内。近一年多时间，成都的土拍规则多为价格触顶后，竞无偿配建，而本次集中土拍采用限房价，竞地价，多数竞自持（40宗内仅2宗未设置竞自持）的方式出让，整体而言，本次土拍溢价率或仍将维持以往水平，保持在10％-15％之间。
在过去一年多的时间里，成都多以竞配建的方式组合竞拍，但本次供应的40宗土地中，除两宗未要求竞自持外，其余38宗出让文件中均明确有“竞自持租赁住房面积比例”的要求。
成都本次集中土拍，将竞自持租赁面积加入出让条件中，有助于成都的租赁市场发展，进一步推动租售并举，另一方面，通过该方式，将土地开发的短期与租赁运营的长期进行有效平衡，也促进房企在管理经营上进行优化思考。
▌本次土拍对后续市场竞争格局的思考
本次推出的40宗用地，是成都“两集中”后的首次土拍。“两集中”以及本次土拍后，对成都现有的市场格局将会带来怎样的变化和影响，我们认为或许可以从以下两个维度上进行考虑：
1.根据中指研究院历年对城市和房企的研究，30房企2020年在成都的全年拿地金额占全市全年住宅用地成交金额的25％，而杭州、广州等城市，30房企的拿地金额占比达40％以上。
2.根据中指研究院2020年中国西部50强的研究中提到，2020年西部重点城市10领先企业销售额占比，成都为35.93％，重庆主城区为54.27％。成都房地产市场历年来开放度较高，市场竞争激烈。而近一两年来，川企逐渐发力，四川房企2020年底拿地金额20中，入榜5家，销售榜20中入榜7家，表现良好。
3.此次土拍，保证金的缴纳规则没有发生变化，未对房企的参拍门槛进行额外的限制，也未制定相关规则限制房企的参拍土地数量。
根据成都本次土拍的规则来看，对资金实力雄厚的头部房企有一定利好，也可能会推动企业联合竞地的几率，但最终结果如何，后续会带来怎样的影响，需静等6月11日土拍结果。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
