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被小看的大城东 蓝光用三个关键词为区域改善市场正名

锐理数据 2017-03-07 17:50:18

锐理将2017定义为改善“深水年”,因为这是看重产品创新、强调优胜劣汰、产品供应逐渐从由需求推着走到主动创新再到产品深度革新的一年,最终影响市场的项目必定都具备两大特征:

1、出自品牌房企之手

2、在产品创新上有的卖点

就好比游泳池浅水区与深水区的不同,浅水区门槛低人人都可以玩,不论水性,不分老少。而能够大胆进入深水区的人则不仅要有极好的水性,还需在耐力、体力等各方面综合素质上都不示弱,方能自由驾驭深水区。

于房企而言,2017在改善的深水区操盘,就是一场秀肌肉与拼实力的较量,几乎每一个项目都有个共同的目标:奔着重新定义产品,树立标杆而来。

而锐理则希望在这个特殊的阶段能观察到这样的项目,将市场关注点引向真正的改善标杆。从今年的市场表现和苗头来看,我们决定首先将目光聚焦在大城东。

风口上的大城东 

有市无货 改善市场即将断供?

为何以城东为切入点?因为锐理君发现该区域或许是成都对改善需求最为急迫的区域。

锐理数据显示,2016年城东共售房源35310套,与城南相比仅有不到3000套房源的差距,位列成都五方位销量第二,供销比仅为0.59,远低于城南的0.67,城东楼市需求旺盛,已是无可置疑。

另外从成交总价段来看,尽管100万以下总价段依然占据主力,但城东总价200万量级的成交量依然不凡,尤其是200-250万总价段,成交套数达2269套,与城南销量基本持平,城东对改善市场的需求可见一斑。

△成都五方位各面积段成交房源数(注:五方位区域划分均为绕城以内)


然而“改善需求旺盛”只说对了一半的城东市场,因为在热销背后城东面临着“缺货”的尴尬处境。

锐理数据显示,城东在各个面积段都存在“存货不足”的现象,其中90-110平方米、130-150平方米两个改善面积段的供销矛盾尤为紧张。“有市无货”,才是当下对城东改善市场较为准确的描述。

△城东改善面积段的存销对比图


不仅如此,在城南限购、主城无地可供、高总价挤压的市场背景下,城东改善市场“有市无货”的势头已外延至城东近郊。

区域供销冷热不均 

城东改善剑指何方?

锐理数据统计了大城东内21个板块的供销数据,分析发现,2016年至今,大面板块供需表现尤为抢眼。其销售套数与销售面积均位列首位,高出销售套数第二名三圣乡板块的2倍不止,且远远高于其他各板块成交数据。而在存量套数上,大面板块却与三圣乡板块相差无几。

△2016年至今大城东范围内各板块存销情况


高销售、低存量的供销关系不仅仅在大面的整体数据上,在改善市场中,这种趋势更为突出。

通过锐理"改善热度图"我们能有更直观的感受,在下图的改善销量热度图中,近郊的大面板块已成为城东改善成交量集中的区域,然而在改善存量热度图中,我们却发现大面几无供货,成为大城东改善供需关系最为紧张的区域。

突出的市场表现、旺盛的改善需求,大面毫无疑问成为2017年城东最值得期待与关注的改善区域。

△2016年至今,成都别墅、洋房类销量改善热度图


△2016年至今,成都别墅、洋房类存量热度图


实际上,“城东改善看大面”,这是房企们在2016年便嗅到的风声。

红极一时的高端板块攀成钢已无地块出让,建设路也少有改善项目供应,而随着地铁2号线的红利,近郊成为城东改善市场的承接地与聚集地。目前,已有龙湖、世茂、百城、蓝光等房企纷纷布局于此,并将自身改善产品系落子于此,推出高层+洋房+别墅的高低配改善产品。

尽管诸多房企的进驻完成了“城东改善看大面”的区域标签,然而在2017改善“深水年”,改善板块遍地开花的市场预期下,还需要一个“旗手角色”的标杆项目来定调区域对抗竞争。

它或许得具备这几个素质,能刷新区域改善认知的产品价值、让人信服的房企名号、真正提供品质居住的项目规划等等。这需要项目拥有“深水高压作战”的真本事,而锐理便试图寻找到这个角色。

“深水”下的功夫较量 

蓝光用“三个关键词”撬动区域改善市场?

纵观目前区域内的改善项目,在售的有龙湖三千庭、世茂城、炜岸城等,通过洋房、别墅产品定位改善。后两者是区域内较早且为数不多的改善供应项目,产品配置从现在的市场来看与需求是有一定距离的。查询两项目面积段配比可以看出,“改善、品质”并非其主要定位。

一方面,在110平方米改善线以上的面积段中,产品占比均不到30%;另一方面,两项目还配置了达50%以上的90平方米以下户型,甚至还有一定比例的70平方米以下产品,大跨度的面积段意味着更为复杂的居住客群,从而影响居住品质感。

△大面板块几个在售改善项目的面积段配比图

而被认为为大面贴上改善标签的龙湖三千庭,从2016年成交数据来看,确实为区域注入了一定货仓,也证明区域需求度足够。但其主力户型实际目标为首改客群,而从目前区域需求来看,再改客群实则存在较大比例的需求,所以大面还需要一个真正致力于纯改善的项目扛鼎。

那么入驻区域还未亮相的项目或许有戏?最近在市场内以“献给城东的花园与溪水”为名的蓝光公园华府或许是上好人选。

锐理君从现有的规划总平图了解到,项目仍然是流行的高层+洋房,不过其占比例的洋房产品配置显然为项目定下高端改善的基调,而非仅仅是打改善擦边球。8栋洋房分4行排布形成3纵景观轴,在项目规划上居住品质感与私密感足够。

此外,锐理君还了解到,该项目无论是高层还是洋房,几乎全为100平方米以上的户型,这中高规格的产品配置在大面乃至大城东都属于为纯改善项目。因此,作为蓝光2017年改善1号作品,公园华府本就倍受业内期待。

△蓝光公园华府洋房意境图

然而,真正让锐理君注意到这个项目是因为其不同于其他改善项目的“三个关键词”,即洋房、花园、溪水。据了解,该项目每户均拥有长7.2米、宽达2.4米的超大阳台,这种尺度的配置在市场上堪称,将其打造为花园绰绰有余。

要知道阳台、花园是改善客户极为看重的功能空间标签,而市面上绝大多数阳台仅有1.8米。蓝光公园华府的这一产品特点无疑是在向市场喊话,意欲占领产品高地。此外,溪水元素这一改善市场稀缺实景,同样可视为产品卖点中的一股“清流”,为产品注入别墅般生活品质感。

“户户有花园、户户临溪水的舒适洋房”,这无疑是刷新区域市场认知的独特卖点。在2017改善深水年中,单凭借“花园、溪水、洋房”这三个关键词,公园华府或许便能成功撬动改善市场,从而成为区域标杆。

那么项目究竟能否实现上述卖点,其产品价值又能否担得起区域标杆名号?3月11日,蓝光公园华府售楼部正式亮相,锐理君将待更多产品信息释放后再做进一步观察。

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