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新川板块1年首付翻番,3年总价翻番,5年全面赶超金融城(上)

贰爷房产投资 2017-08-08 14:31:57

贰爷,开发公司操盘手;

北京大学硕士,经济学家厉以宁弟子;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。

前言:

当下成都房产投资者的口头禅是什么? “能不能买?买哪里?”,各种说法,很多人说新川板块不错,新川板块值得投资吗?具体购买力和投资机会在哪里?所有回答都是:地铁、学校、公园、大开发商.......所以房价涨,就看好。好就会上涨吗?就值得投资吗?其实,板块好和房价涨没有必然关系。还有人说,新川板块投资成本太高,投入大风险大。这是什么逻辑?不买房才是大风险,买错房是的风险。买哪里? 为什么?没有买过50套房,根本无法精准捕捉投资时机。

根据20年的成都房产投资经验,贰爷在此果断断言:新川板块已是箭在弦上,1年首付翻番,3年总价翻番,5年全面超越金融城板块可变现实。作为新川板块预测人,贰爷从不看走眼。

大源长大的贰爷,从重仓的金融城板块和大源板块开始,全面系统细致地从历史到现实分析新川板块跳涨在即的6大内在原因此次贰爷首次公开深藏多年的投资内幕。

正文:

六大吉光显现,新川板块箭在弦上。

:人口外溢;

新川板块将承接高端板块人口外溢,承接高端人才落户,高收入人才将相继迁入;

通过本人对于行业的熟悉度,且走访大量中介,对于金融城板块(起源于已经灭绝的旧时石羊场)、大源板块(起源于万人小区)、以及已购房的新川板块的业主做了分析,结果如下:

区域购房主力人群年龄:金融城板块一二期48岁;大源板块40岁;新川板块35岁。

QQ\微信业主群主要讨论话题

金融城板块一二期业主话题:国家十三五规划;换个别墅;孩子大了必须买两套房;生意经;孩子大学安排工作;养身;出国旅游。活跃度较低;最常用的聊天表情:

大源板块业主话题:八一阅兵;给父母购房、再投资一套;链家二手房涨了;孩子补课;大源缺地铁;二胎上幼儿园老大补课;减肥;海外代购。活跃度分时高;最常用的聊天表情:

新川板块业主话题:战狼2;钢管厂小郡肝串串香;哪里买房;首套房利率涨了咋办;房价会不会大跌;结婚新房装修;马云。活跃度随时高;最常用聊天表情:

三个表情都是绝佳体现了三个人群的心态和现状,意味无穷。

房产投资对比:

金融城板块:标杆性小区中海系列。中海城南一号、中海城南华府、中海九号公馆,共5000户,容积率2.85。房价2010年至今7年翻一番,即从15000----30000。

大源板块:标杆性小区中海兰庭。共5520户,容积率4.5。房价2009年至今8年涨200%。即从7000---21000。

新川板块:标杆性小区龙湖九里晴川。1866户,容积率3.5。新开融创和北大资源小区容积率低于龙湖。房价2016年9000,2017年18000。房价1年翻一番,涨速远超前辈。同区域的北大资源颐和翡翠府、中德英伦x邦一同翻番。贰爷断言,2020年九里晴川价格将达到30000。

不用多言,金融城投资利润值,平均一套房产7年利润300万,首付款投入约80万;大源板块平均一套房产7年利润180万(户型面积中位数130平米),首付款投入约30万。

大家已经看出三大板块的业主心态,其中最重要的都是有着强烈的房产投资欲望,无论是事业有成房产大把的、无论是翻了2倍还是3倍的,无论是获取利润值的金融城一二期,都有强烈的购房自住需求和改善性需求,他们的需求巨大,仅中海兰庭+凤凰城就有超过1万户,就算是有一半的家庭有改善或孩子等换房需求,就是5000套需求。偌大的金融城一二期和大源板块,需求之大,改善需求难以想象。

贰爷发现,城南人口外溢路线遵循:市中区——金融城——大源——新川板块,这是一种不可逆的人口外溢趋势。

贰爷当年1套城南一号;2套凤凰城;3套中海兰庭就完全遵循这一逻辑。

2000年,贰爷拍的大源火车站

大源:2001年拆迁后的土地,后来用于修建安置房(万人小区)和建发大源个地块。 

第二:资金外溢

金融城板块、大源板块获利资金外溢;

举个实例,8年前在中海兰庭买入88.31平米L户型三室两厅单卫,总价70万,现在中介挂牌卖出价180万,毛利润110万(利息、清水租金暂时不计)。理论上这180万可以直接冲进新川板块按揭买入400万的房产,也就是套四的大户型至少两套,其他组合可三套,还可以留一段时间的月供。

激进的甚至可以将中海兰庭一套89平米换成新川板块大户型3套总价450万的房产,真正的房产投资者应当如此。(具体方法贰爷以后会慢慢讲解,加助理微信lixing800防失联)

那么资产将怎么样变化?答:资产直接三连跳,从最初20万(首付,当初首付做到2成),卖出变成180万,三套买入资产直接跳涨到450万。20万入市资金撬动450万的总资产。好玩吧?刺激吧?这样的玩法贰爷玩得太多了。有空慢慢道来。

那么这种需求为什么会外溢到新川板块呢?

1、圈层就近原则;

新川板块在地理上和金融城一期、二期非常接近,区位上容易获得认可;另外大源和金融城板块的人因为长期居住,所以容易产生周边区域的朋友圈,偏爱所在区域的熟悉环境,住城南的人换房还会换城南。从工作角度,当初选择房子的时候很多人会考虑工作远近,所以时间长了,会相当重视工作地点和住房的距离,这也让新川板块成为他们的选择。

2、资源类似:公园、地铁、学区、产业、商业。

新川板块具有与金融城、大源同样优越的市政和社会资源;类似大源中央公园的“新川之心”中央公园已经完成一期建设,现在已经吸引了周边的人群休闲娱乐,公园夜景很漂亮。金苹果幼儿园,行知小学,成都师范银都紫藤小学,金苹果锦城一中(有一个很牛的校长)。以及九里晴川隔壁正在建设的,规模很大的中学,迟迟没有挂牌,充满了名校的畅想。地铁1号线已经开通,并且地铁6号线和11号线预计2020年和2021年左右开通,四川省人民医院高新分院也预计年底开建。四川省级文化中心建设中。高端产业OPPO、拓而思、北大方正、新一代信息技术孵化园、生物技术产业园都已开工,高新区人才公寓也将落户。购物综合体,也正在全方位推进建设。华润时光里、爱在城南、嘉年华等大型商业正在如火如荼的建设中。

(公园实景)

第三:追新原则;同档次原则;

成都人购房喜欢追求新房源;

根据贰爷20年的投资经验:成都人购房喜欢追求新房源,房屋年龄和增值幅度成反比,10年以上的房子的增值幅度明显下降,同一板块20年以上房龄的增值幅度只有次新房的30%不到。(20年实战总结)

高新区低于1万的房子.png

(三环内高新区的房子仅9000)

那么主力房产年龄7岁的大源板块和金融城板块面临同样的困境。这两个板块的业主即要追求房产的投资增值,又要改善居住需求,或者是二次装修带来的诸多不便,这些因素无疑推动业主追求更高品质的产品。所以他们不停在附近搜寻优质板块和优质楼盘。

因为贰爷从小熟知大源和金融城,从2009年开始贰爷在这几个板块都做了重仓投资,贰爷相信,只有这样经验和实战经验的人才最有发言权,才能做出最精准的判断。通过实实在在的楼盘和板块分析,贰爷断定:金融城和大源板块的人口成长和人口外溢必将绝大部分外溢到新川板块。

源板块,主力购房人群年龄40岁,二胎也即将上幼儿园,换大房子,换户型更好更实用的房子,成为大源业主重要需求,这种户型需求在主力户型以四房为主的新川板块完全实现,四房、户型合理、采光好、朝向好、开发商品质高等等。总之,户型更新换代成为刚需,新川板块刚好满足这一胃口。要知道成都市按城镇常住人口计算,目前全市人均住房建筑面积已超过41平方米,中心城区(五城区及高新区)人均住房建筑面积已超过39平方米。

贰爷一个朋友加邻居,结婚后入住中海兰庭,几年来事业顺利,家里大女儿上小学,小儿子开始上幼儿园,自住是中海兰庭89平方的挑高6米的户型,220万可以随便出手,而当初买成多少钱?2009年初,地震后,7000元。房间挑高,装修就利用搞建筑朋友关系搭建钢结构多了一间房,可是现在两个孩子一个阿姨和父母,客厅本来就不大,加上楼层较低,装修有漏水的情况,加之现有房产获利丰厚,所以坚决要再购买一套套四的住房。这样的需求,就会充分考虑自住需求,新川板块。有了投资经验也会更加充分利用按揭和财务杠杆,所以财产会迅速放大。

后记:

今天我们详细分析了金融城板块的历史价格,曾经2010年就达到最2万,现在二手房大都3.2以上。一看增值比率,二看增值金额值,200以上大户型大都单价2万,200多平方,现在市值600万,当初400万,7年净利润200万,而累计获利后业主手上一套房价值600万,现在可以扩大投资,如果操作得当至少一下可以将资产总额瞬间拉升到2000万

一套房产成就一个人生。基层投资者改变人生的大好时机就是当下,中国每一次房价大涨都是改变圈层,也是为全中国每一位普通市民打开了上升通道的窗口期,如果把握好得以圈层上升地位上升,当然中国向下的通道是永远开敞的,你不努力寻求机会抓住机会,下行通道随时为你打开。

(曾经首付50万---80万的房子,人人羡慕的投资回报值)

凤凰城.png

( 曾经首付40万的房子,今年收获不小)

★下期预告★

下一期,贰爷继续用实战精彩论述新川板块。

第四:利好不断兑现刺激房价上涨;

第五:优质板块全面豪宅化;

第六:5年全面赶超金融城板块;

本周四见!

贰爷答疑、投资咨询、互动、更多贰爷内幕消息,请加助理微信lixing800

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