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德商·御府天骄,“城南党”可以加入购物车了

吴思竹 2017-08-28 11:14:48

全文约4500字,阅读需要7。

根据8月7日的读者票选结果,23日我跟邱霜顶着烈日,踩盘了位于天府新区锦江生态带的德商御府天骄项目。下面是本次的踩盘报告,保证客观真实。


 01 区位板块

城南、天府新区、锦江生态带

当我们花上百万买房子的时候,我们买的并不仅仅是钢筋水泥的房子本身,而是这座城市的一个角落,这个角落值钱,房子才会值钱。

所以,我们首先把目光集中在了德商御府天骄的区位和板块价值上。

德商御府天骄区位图

德商御府天骄东侧临锦江路,西侧为剑南大道、南侧为规划道路、北侧为牧华路,与中海锦江城一路之隔。

毫无疑问,这是目前成都最炙手可热的区域之一,它不仅位于城南最繁华成熟的西线方位,还隶属于天府新区的三大核心区之一的锦江生态带。

要知道,现在十个成都买房人中,八个愿意买城南,而八个城南党中,一半以上会选择天府新区。

天府新区实景图

当我们从金融城开始往下梳理,你会发现,德商御府天骄是非常值得买房人放入“购物车”中的一个项目,或者说,我们并没有太多选择。

金融城,几乎无货可卖,锦城湖岸偶有房源供应,也是3-4万的天价;

大源,除了全款都不一定买得到的朗诗熙华府,就只剩偏一些的朗诗南门绿郡;

南湖、华府板块,如果不想被挤到双流区,除开北辰等,也没有太多选择;

再往南,就到了锦江生态带。

图片来源网络

目前只有三个项目,万科翡翠公园,全款;中海锦江城,600套112平的房子有2900个客户验资,全款是大概率事件,并且有消息说,中海锦江城可能不会开11层的小高层,而改用容积率的地块入市,而这个地块上的产品,都是刚需。

那么,德商御府天骄,将是目前整个城南,包括天府新区在内,为数不多的选择之一。


02 周边配套

锦江、怡心湖、5号线、天府名校、政府预留地

宏观层面看区位板块,中观层面看周边配套,如果你要买的房子周边,政府连一条地铁、一个公园、一所学校都不給你修,这样的房子,再豪华也不值钱!

而德商御府天骄,也不知道是不是算过命,取了这么一个好名字:“天骄”。

图片来源网络

项目东侧,直线距离1600米外,一条水面宽60—100米的锦江(现状,规划水面宽160米)蜿蜒流淌,锦江生态带因此得名;

项目西侧,是城市快速主干道剑南大道,而与项目之间,由德商打造的30米宽的公园绿化带隔离噪音;

横跨剑南大道,距离项目直线距离1400米外,还有一个仅中央公园区域面积便达2855亩的怡心湖,湖区已经开挖。

怡心湖效果图

而在项目的西北角,直线距离600米外,就是地铁5号线的南湖立交站,步行时间大约10而已;

此外,天府三小(龙江路小学领办)和天府四中(石室领办)距离项目直线距离最近500余米,而根据2017年天府新区小学的学区划片情况,德商御府天骄正在学区划片范围之内。

天府三小效果图

△天府三小,效果图

以上任何一项,在我看来都是可遇不可求的无价之物。

当然,我也不是一点顾虑都没有,毕竟锦江生态带这个概念是由中海提出来的,虽然也被政府官方承认,但毕竟不如秦皇寺和兴隆湖板块来得权威,政府投入也不如这两个板块大。

好在,锦江侧畔还有政府预留的1600亩临江地块,这给人的想象力和定心力就大了很多,谁也不知道,这里会不会出现一个2.0版本的南苑?


03 土地指标

大盘、方正、低密

一个房子好不好,除了区位板块周边配套之外,还要看它的胚子。而土地,就是一个楼盘的胚子,这是一个楼盘的先天基因,好的土地不一定造出来好的房子,但不好的土地一定造不出好的房子。

德商御府天骄楼盘总面积169亩,含一个10亩的公立幼儿园建设用地,虽然与550亩的中海锦江城和220亩的万科翡翠公园相比,它并不算大,但是它只分割为了东西两个地块,而中海和万科都按小街区规划方式被切割成了多个地块,所以从这方面讲,德商反而有一些优势。

德商御府天骄沙盘图

169亩的大盘,东西两个地块各80余亩,为德商御府天骄带来了良好的先天条件,而几乎是正方形的土地形状,2.79的容积率,仅10%的商业配比,可以说,这已经是一块接近满分的土地。


04 产品价值

高低配、超大赠送、值得尊敬的精装手册

什么样的产品是好产品?这个问题很难有标准答案。对开发商而言,能够卖出货值的产品或许才是好产品;但对于购房者而言,可能看法也不尽相同:有的人希望住的舒服,有的人希望物有所值,有的人希望有圈层有面子,有人希望最快……

对我而言,我首先看的是产品的定位。

如果没有一个清晰的产品定位,我们很难正确的去评价一个产品的好坏。

德商御府天骄效果图

德商御府天骄分为东西两个地块,东地块承担了更高的容积率,以精装大平层为主,面积段107-143平米,实得面积为125-171平米,产品以两梯三户138和143平米的四房双卫为主,少量107和139平米的三房双卫和四房双卫的两梯四户为辅。

这样面积段、房间数、梯户比的产品,我会将它定义为改善型的产品。

在东地块承担了更大的整体容积率之后,西地块做出了一个低密度的以别墅为主的产品:其中350平-420平的八联排,是的主力;外围一圈是建面151平,实得400平的叠拼,北侧还有3栋建面172平,实得221平的两梯两户跃层,很显然,西地块的产品更高端。

德商御府天骄沙盘实景图

△西地块沙盘图

当然,鉴于它是经济型的八联排、叠拼和跃层,而缺少了独栋、双拼类等更高端的别墅形态,所以在我看来,西地块的产品也只能定位到“再次改善型”。

综上述说,德商御府天骄是一个高低配的产品,以改善型精装大平层和再改型清水别墅为主。这样的搭配,可以实现土地和项目价值的化。

明确了定位之后,我们再来点评产品。

基于改善和再改这样的家庭型客户,德商在对客群的研究和把握上做了一些功夫,在东地块的园林设计和会所打造上,完全以“儿童”作为了主角。

从园林来看,三个园林组团分别对应了不同年龄段的孩子,修建了很多玩耍区,更多体现了实用性和参与性,但因此也会必然牺牲景观性,所以我认为德商的景观或许不够“好看”,但也许会让孩子们觉得“好用”。

德商御府天骄效果图

而在会所问题上,德商打造了一个五星级的儿童会所,配置了恒温游泳池和各种免费的培训课程,这一点值得赞赏,但如果能考虑到成年人的需求,设置双会所,则会更好。

然后,我们来说说户型。

因为房地产都是预售的,所以我们不可能看到交房状态的房子,所以只能通过样板间和一些无法改变的技术指标来判断产品价值。

另外,我可以肯定的是,德商御府天骄用来做样板间的户型,并不是它的户型,相比而言,我会更喜欢它139变168的D1户型。

样板间一:138平米变171平米

138变171平方米户型图

毫无疑问,这是2梯3户中位于两翼的户型,有效实现了南北通透、三面采光,其中客餐厅采用了横厅设计,开间达到7.2米,加上1.8米宽的景观阳台,空间感会更加大气。

当然,也是因为横厅设计的原因,这个面积段的产品就只能保证一个主卧室朝向主景观面,3.6米的主卧开间,算是标准的开间尺度,主卧内也设置了过道式衣帽间。主卫设计有提高的空间,毕竟面积有些浪费,单面盆且无浴缸位的设计,在这个面积段出现不够合理。

2个次卧、1个次卫、1个书房一字排开,次卧分别为3.3米和3米开间,合理;书房开间3米,不错。

厨房位L型,入门处为炉灶台,在动线上会有一些矛盾,不够合理。

总之,这是一个十分方正、“成熟”的户型设计,没有太大瑕疵,也没有任何惊喜,符合产品定位,实际、够用就好。

样板间二:143平变161平

143变161平方米户型图

这个户型就是2梯3户的中间凸出来的那个户型了,与之前的户型相比,建筑面积更大,但实得面积更小,赠送率低了一点。

该户型三面采光,左右通透,户型方正,竖厅设计,保证了除客厅外,一主卧一次卧都朝向了主景观面,居住更安静一些。

同样,这也是一个没有太大瑕疵,没有太大惊喜的户型设计,成熟实用。就不一一细说了。

别墅户型:189平变355平

德商御府天骄效果图

别墅暂时还没有样板间,我简单提点大家两句:

,不要光看别墅的总面积,要看空间尺度,同样300平的别墅,我宁可要2层的,也不要3层的;第二,联排都是面宽小,进深长的户型,这种设计是为了程度节约土地(或者热带地区减少强烈的日照),所以尽量选择开间大一些的户型,增加通风采光和日照。

最后,我们来说一说德商御府天骄的精装水准,以及它非常大胆的一本“精装手册”。

从样板间来看,德商御府天骄的精装标准还不错,有中央空调和新风系统,进口墙纸、鞋柜、衣帽间、浴室镜柜等配置,厨房卫浴的品牌也大都是国际一线品牌,还做了客厅电视墙和主卧背景墙的墙面设计和软包。

德商御府天骄样板间实景图

当然,它也缺了一些东西,例如地暖,这或许和3米的层高有关系,毕竟同时加装中央空调和地暖会显得空间十分压抑;同时,它也没有选用石材,而是用了比较好的地砖,进行了拼花处理。

按我个人的眼光判断,这样的装修标准,如果业主按市场价自己装修,没有三四千一平,很有可能做不出来。

还值得一提的是,德商御府天骄有一本“产品手册”,将精装标准的所有细节,工艺工法、材质品牌、型号款式都做了约定,并作为合同附件赠送給业主,据说这是因为德商的老板是IT行业出身,天然认为任何产品“零BUG”是天经地义的事情,所以无论结果如何,我都为这一房地产行业的创举表示敬意。


05 价格分析

限价、赠送大、可按揭

在当前楼市调控的大背景下,德商御府天骄一批次的价格大致为15000-22000元/平(含跃层),这个价格比万科翡翠公园略贵,与中海锦江城相当。但是,不用全款,第二德商的精装标准更高。

同时,我们还要考虑到它的超大赠送面积,再扣除不错的精装,性价比瞬间凸显。

而尤其值得赞赏得是,在当前市场供不应求,全款满天飞的环境下,德商御府天骄支持按揭贷款,就凭这一点,已胜过人间无数。


06 不利因素

品牌、产品的周期局限

当然,世界上没有完美的房子,德商御府天骄也不例外。

与中海、万科等大鳄相比,显然德商的品牌没有任何优势,以此衍生出的速度、定价权、物业服务等问题,都存在不确定性。

图片来源网络

此外,德商御府天骄拿地是在2016年初拿的地,同期它的产品规划、设计、报规报建就已经完成了,所以它的产品是以当时的市场环境和价格预期来制定的。

而随着2016年下半年的房价式增长,以及天府新区概念的如火如荼,德商御府天骄的产品局限性就体现出来了,尽管它已经做的足够好了,例如精装升级、加大了联排端头的开间距离等,但依然在更多的产品指标上,牢牢烙上了上一个楼市周期的印记。

我相信,如果现在让德商重新来做御府天骄这个产品,一定会更加惊艳。


07 空间

跟涨型、天府新区红利

德商御府天骄的价值,在于购房者对区域价值的信仰和判断;如果你觉得它是天府十八街,那你会有更多选择;但如果你认定它是天府二环,那么你不会犹豫。

图片来源网络

在我看来,天府新区是一个长线看好的价值区域,旁边又有中海,这个在城南造城从未失手的开发商。

所以中海涨、德商跟涨,且长线享受天府新区核心区域价值红利的楼盘,这是非常稳定的脉络。

同时,它还有赌一把的可能,那就是赌天府新区概念的再次爆发,以及1600亩政府预留用地的正式出炉。


最后,做三点总结:

1、这是我对德商御府天骄踩盘后的个人观点,不一定准确,也不一定正确,仅供读者参考,最终以开发商的说法为准。

2、考虑到限价、赠送、产品价值和精装水准,尤其是项目周边可遇不可求的配套以及付款方式,我认为德商御府天骄物有所值。

3、购买建议:如果你是城南党,那么德商御府天骄应该列入你的对比名单;如果你是天府新区死忠粉,那么就目前有货可买的项目来说,改善类或再改类产品,德商御府天骄应该是你买房的顺位选择。

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