你租你的房，我买我的房

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最近，关于国家大力发展住房租赁市场的动作特别多，上至中央部委，下至地方城市，三天两头一个大新闻。其中最近的一个是国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，其中13个试点城市中，成都在列。

关于这个话题，很多媒体都做了解读，我就不重复啰嗦了。

我想，对于真正的购房者来说，大家应该会比较关心两个问题：

1、国家发展租赁市场，现在买房是不是傻逼？

2、国家发展租赁市场，现在不买是不是傻逼？

我们先来看个问题：

国家发展租赁市场，现在买房是不是傻逼？

这个问题的逻辑在于：

a、房价太贵，租金便宜，租售比来说，租房划算，买房傻逼；

b、租售同权，买房子才能享受到的资源租房也行，买房傻逼；

6月23日《买房改变一半命运》一文中，我写过我候的居住环境。没错，我就是在“公租房”社区中长大的，我給大家说一个真实的故事。

1998年房改之前，中国是没有太多商品房概念的，那时候的人，单位牛逼的，就住在单位福利房里，单位不牛逼的，就住在公租房里。管你什么级别，有没有钱，几乎都是如此。

那时候的公租房，房租极低，可以上户口，可以读书，和任何房子所享受的“权利”一模一样。政府既不能让你迁走，也不能加你房租，如果政府要拆迁，还得赔你钱，所以后来也有说“用一点点钱”，把这个公租房給买断，成为私产。

所以，公共租赁、租购同权、共有产权，“我们家”几乎都占齐了。

但是，住在这个社区中的人，却纷纷搬走了。

搬走的，是单位崛起的那一批人。有医院的、有粮食局的、有公安局的，随着单位的效益越来越好，福利分房也好，集资建房也罢，有条件的立马就走了。

第二批搬走的，是我们家这种。因为考上了大学，然后找工作，买房，再把父母給接出来。当然房子转租给了别人，从农村来城市谋生的更底层的人。

而至今没有搬走的，已经沦为了社会的底层。我有一个邻居，在我2010年回老家办婚礼的时候，非要送来一个，只有100元，但却可能是他们家一个礼拜的生活费。为此，我妈还专门去把給退了。

虽然今时不同往日，我相信现在的公共租赁住房，不会再像30年前的那样“违反人性”，但我认为，它是留给社会相对底层的老百姓最后的“尊严”，而对于一个追求上进的人来说，不宜用“租赁”取代“买房”。

毕竟房子不仅是一个居住的空间，还是一个可以保值增值的资产；更是人们努力奋斗的动力，以及身而为人，永远追求更高价值的自我尊严。

我们再来看第二个问题：

国家发展租赁市场，现在不买是不是傻逼？

这个问题的逻辑在于：

既然要大力发展租赁市场，就要修很多房子

而要修很多房子我们必须回答两个问题：

、地从哪里来？

第二、钱从哪里来？

目前的做法有两个：

、开发商配套建设租赁住房。政府在土地出让中就规定了自持租赁的比例，或者直接供应租赁用地。例如上海最近拍了6块带租赁的土地，据说直接损失土地款600个亿。

这种做法的好处是政府以地换钱，开发商干活，能够快速实现租赁房源的供应，但坏处有三个：一是住宅土地供应减少，房价会上涨；二是商品房、租赁房不同阶层混居，可能出现不和谐的现象；三是政府土地款减少，财政收入吃紧，那么地方债、城市建设等带来更大缺口。

第二、就是商改住。政府可以允许开发商将过剩的商业物业改造成住宅，用于发展租赁市场，享受民用水电和相关权利。

这个做法的好处是在现有的物业基础上进行改造，土地和钱都解决了，无非是出一些改造费用而已，既有利于解决商业库存问题，又不会侵占住宅用地。

其实这是一个不错的办法，但问题的关键在于：哪个开发商愿意这样做？一旦开发商接受“商改住”，则物业只能自持不能出售，金能收多少？资金成本和占用会带来多少损失？租金谁来定价？租給谁？这里面有太多的不确定因素。所以，“商改住”提了这么久，也没见任何一家开发商站出来说要“搞事情”。

可以说，以上两种做法，弊端都特别大。

好在，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》有了一个历史性的突破：

1、利用农村集体建设用地，建设租赁住房，则土地的问题解决了。由于集体建设用地，不能开发商品房，所以它不会造成城市住宅用地的供应紧缺和房价上涨，而且成本十分便宜，可以限度减少发展租赁住房市场的成本。

2、既然土地成本便宜了，那么房子总成本就可控了，此前有人说“2-3折的房子”，大概就是这个意思。即使加上简单的装修，估计成本也就三四千一平吧，如此一来，房租的就非常可观了。有了合适的回报，你还怕企业、资本、村民不抢破头的来“修房子”吗？

3、农村集体建设用地大多位于城市郊区，租住这样的房子，你会始终保持努力奋斗进城买房的动力，而不至于不思进取，沉沦于政府的保障，某种程度上也是一件好事。的问题在于，政府需要解决基本的交通和生活配套，否则谁会愿意去租这样的房子呢？

最后，个人观点，总结一下：

1、国家大力发展租赁市场，是基于政府对民生和保障的基本责任和义务，是国家让房地产健康发展长效机制的其中一环，我们应该为国家的这种进步鼓掌；

2、国土部和住房城乡建设部在文件中用了“购租并举”这一词，购在前，租在后，懂政府文件的人想必都懂，这是很考究的，说明未来房地产的市场化依然是主流，而保障型的租赁市场是辅助；

3、房地产市场化和租赁市场保障化，会是完全不同的两个体系，也就是所谓的“双轨制”，其对应的人群、土地来源、产品形态等都将完全不同；

4、从中长期看，大力发展租赁市场不会对房价产生过多的影响，让市场的归市场，让保障的归保障，这是两个世界的东西，与一般购房者毫无关系；

5、如果你是尚无立足能力的城市新人，你租你的房，但请不要忘记努力奋斗；如果你已经具备了买房的能力，请该买房时务必买房，与这座城市一并成长。