9月，成都，留给购房者的时间已经不多了！

今天是9月4日，如果按照时间节点来看的话，恰好是2016年成都房价波上涨的周年。今天上班的时候意识到新的一个月已经来临，微风拂面，阳光洒在开学季的孩子脸上，一切都是那么美好，但我却觉得隐隐作痛，为自己，也为客户。

再次站在房价的拐点，9月成都，留给购房者的时间不多了！我之所以立下这样的Flag，是有原因的。

如果觉得房价（财富）与自己无关，想看看自己达到了几度自由？

如果觉得还有奋斗必要，继续往下看！

对于不了解状况的蓉飘，我可以再次给大家简单回顾下。2016年上半年以前的成都房产市场是白纸，除去2008年汶川地震房价重挫反弹之外，整个成都基本维持在一个较为平稳的走势。

但到了2016年九、十月份就变天了，出现了近两年的轮涨势。究其原因是复杂的，有长期压抑的房产市场，有投资渠道收窄后集中爆发的热钱运作，有个别开发商、炒房团和媒体的舆论造势，更有刚需的恐慌性入场。

结果很明显，到了十月份的时候，成都二手房历史性的突破了万元大关。

是的，对于现在成都动辄一万三四很多还上二奔三的房价来说，谁又理解距离成都均价破万刚刚过去不过一年而已呢？

此轮涨势之后基本没有回落，而是稳稳地占据了制高点，继续盘根错节稳打稳扎并酝酿着…

2017年春节后成都房产迎来了“金三银四”前夕，市场没有给大家太多思考时间，反而继续了第二波涨势。在我个人看来，此番涨势存在很大的“人为”因素，当时（甚至上一波涨势）的市场情况是房东（卖房）十分傲娇，一天之内可以提价数次，在买涨不买跌的冲动下，纷纷有人为之买单。

当然，对于第二波涨势，是存在一些房产特性的。一是房产的上涨惯性极大，简单来说就是虽然起源于去年九十月份，但从某种意义上讲，实际上是去年涨幅的惯性导致的，这种涨势如果没有踩急刹车，往往持续个一年是没有问题的。打个比方，炒股的老铁都明白，股票上涨到一个波峰后，赶紧收割一茬，但往往没想到后面还有新一轮的牛市，错失了很多。不同的是股票要后割，房子要早买。

二是房产的上涨并不是节制的，而是“几步并作一步走”或者说“半年不开张，开张吃半年”。比如某城市房产按照实际增值应该每年涨10%，但是市场不会这么乖巧，而是三四年不大涨，最后一年一口气涨足五年的，成都尤为典型。

还好这两轮涨势之后，各地的房产调控政策陆续出炉，成都在3月23日开始打出了“限购、限贷、限售、限价”的组合拳，市场一片哗然，成交量大大萎缩，但是成交价却依然坚挺。

限购后的成交量走势：临近冰点 宜疏不宜堵

据成都市房管局不完全公布的数据显示，4月最后一周，六城区（下同）二手房成交量为2588套，而新房仅为1584套，预估整个4月，二手房同比去年4月下跌14.1%，新房同比下跌28%。

事实上，这不是最惨的，真正的调控效果在随后的几个月才开始初露锋芒：

5月二手房同比去年5月（下同）下跌30.8%，新房同比下跌28.5%;

6月二手房同比下跌4%（公布数据出错，理论应该下跌30%左右），新房同比下跌33%；

7月二手房同比下跌30.4%，新房同比下跌39.6%；

8月二手房同比下跌22.4%，新房同比下跌历史性的高达50.8%！

以上是拿限购后的成交数据和去年大涨前夕的数据对比，大相径庭，也大道至简。

去年是市场运营下的突破爆发，而今年则是政策压制下的绝地反击！

或者我们换个环比的角度再来看这成交量。

新房方面，6月成交5835套，环比下跌21.13%；

7月成交4772套，环比下跌18.22%；

8月成交3998套，环比下跌16.22%。

这已经是近两年来的历史冰点了。听王老师的话：就你这成交量，还有下降的空间吗？

新房成交量低的有诸多综合原因的，我在之前的文章里已经分析过，这里不再赘述，其实归根起来就是：卖的少，买（得起）的少。

那么二手房成交量呢？二手房出售目前不受政策控制，在越来越趋近于存量房时代的成都，笔者觉得更有标杆意义。

二手房方面，6月成交9038套，数据出错，实际预估为6438套左右，环比下跌3.2%；

7月成交6270套，环比下跌2.6%；

8月成交7141套，环比逆势止跌上涨13.89%！

在目前高压僵持的购房政策调控之下，以及宜疏不宜堵的本科落户来回拉锯中，二手房成交量给了市场一句实话：

该买还得买！

未来的房价研判 很可能在酝酿下一波涨势

上文也说过，在2016年十月份的时候成都二手房均价历史性地突破了万元大关。由于惯性，到了2017年三月份的时候，已经达到了1.1万的均价了。而到了九月，成都均价已经在1.28万左右了。

相较于成交量的虚幻，房价的涨跌更让购房者感同身受。房价“憋不住”还在涨是事实，对于宏观的市场，并不是单方面的政策就能压制的，所以这并不能说调控政策没有作用，毕竟房产调控的目的不是让房价暴跌。

在“段劲的房产交流”微信群里，大家表达出了一种“去年今日未破万，今年再看已上天”唏嘘，看得多了，也就麻木了，三环内和南门基本没有不过万的小区，普遍1.4万起，地段好的突破两万，更有甚者已经在三万的制高点秒杀众人后仍然一骑绝尘…

北门告急，普遍1.2万以上；东门告急，普遍1.4万以上，西门告急，普遍1.5万以上，南门告急，普遍1.6万以上…

据某房产媒体报道，目前成都主城区均价约17065元/平，其中锦江、高新均价破2万。近郊均价8904元/平，城西房价相对稳定，龙泉、双流、郫都区均价看涨。

通过综合搜集整理，笔者分别对东西南北中部分商圈近2年的房价走势做个一个对比图，仅供参考：

从上图可以很明显的发现，成都房价已经处于一个快速爬升期，而且难以硬着陆。有的人说与人均GDP相比，成都房价太贵，也有人说与中东部一二线城市相比，成都房价太低。在我个人看来，也许成都的房价存在泡沫，但是比例极低，虽然这不是我愿意信服的事实。

现状是如此，在即将到来的金九银十呢？

二手房市场一向较为沉稳和幕后，影响市场供需和挑逗购房神经的往往是新房市场。除了历史数据的研判和预测，我们可以看到进入九月后，四海八方暗流涌动，有一系列动作，誓要搅动目前的成都房产市场。

首先是越来越多外行人也开始关注的成都土拍，据悉，成都9月土拍集中在主城区扎堆，涵盖了中和、三圣乡、新双楠、光华、建设路等热门板块。特别是中和地块起拍价直逼万元，破万几无悬念。高企的地价与攀升的房价，相互影响和映衬，使得未来的房价值得把玩。

而这密集的土拍，会成为金九银十房价上涨的催化剂吗？

其次，我们也可以看到，8月新房成交量已3998套惨淡收场，很大一部分原因在于供应量少，房源供应量少在于房管局预售证不好拿。

而在8月底的时候，竟有不少楼盘拿到预售证，现在已经进入金九银十，不少开发商都蠢蠢欲动，在楼市旺季为年终总结不断攻城掠地。

成都新房近期开盘楼盘一览

话不多说，细思极恐，留给购房者的时间不多了！老街还是那条老街，而成都已不再是那个成都，9月，悲伤将逆流成河！

今日，杀割！

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