昨日的五宗地块拍卖的结果，是不是让各位看官失望了？
这是2018年首场主城区土地集中出让的一次土拍，五宗地块均设有限价竞买条件。下午一点半，土拍尚未正式开始之前，其中位于“武侯区簇桥街道办事处七里村5、6、8组，簇锦街道办事处铁佛村7组”的3号宗地和“金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组” 5号宗地因报名人数不足宣布流拍。
本以为此次土拍价格又将再创新高的吃瓜群众大喊 ，“没意思！”各路媒体标题皆出现“遇冷”“拐点”“输了”“凉了”“房价下跌”等词汇，指向今日土拍的“爆冷”局面。
另外成交的三宗地块，没有出现火爆的竞逐现象，也没有大家所期望的“长线”战争，无论是现场还是微信群直播，都显现出了一种“不该有”的冷静，这似乎不该是主城区土拍的情况。（各位可回顾2017年“4.6土拍”、“7.18土拍”、“9.7土拍”）。
位于锦江区三圣街道的约26亩地块成交价，被华熙龙禧以13268元/㎡拿下，这个结果并不意外，地块就位于这家开发商开发的项目“华熙528”旁边，而显然，此次拿地证明了他们的开发版图并不会把自己局限在“528亩”的盘子以内。
位于成华区和金牛沙河源的两宗地块在刚刚跨过万元级之后即被一家名为成都金座置业有限公司、和泸州益佳房地产开发有限公司拿下。
成华区的地块仅10亩，对于本土房企而言总价不高，在现今的楼市情况下，开发节奏和定价恰当，还尚可小赚一笔；金牛沙河源的地块相对而言土地规模适中，成交楼面价为10900元/㎡，这家头文字为“泸州”的房企，资金实力应该不在话下，至少相比不少在成都多年前混得如鱼得水，如今却已在成都土拍市场销声匿迹的本土房企，可谓勇气可嘉。
但如果要以两宗土地流拍和成交未达到限价熔断而评判昨日的土地拍卖遇冷，笔者认为过于武断。不妨详看5宗土地的出让条件，再作判断：
先来看流拍的3号宗地和5号宗地，均设有四条土地配建条件，且以“限价竞买，抽签竞得”的方式拍卖。
其中备受关注的3号宗地紧邻去年金茂在拿下的17100元/㎡楼面价地块，出让面积206亩，土地规模可观，起拍楼面地价8500元/㎡，容积率不大于2.6，周边竞品盘踞，中铁建西派城、龙湖天宸、和中粮地块及金茂府围绕。按照此前金茂和中粮的拿地态势，这一宗地块被认为将延续房企一致看好的积极预期。但最终，它流拍了。流拍的原因分析有二：
1.土地出让条件
A.住商分离；
B.商业部分为产业项目用地；竞得人需自持至少50%的计容商业；
C.项目电子商业载体规模不少于8.5万方，须引进一家年销售不低于20亿元的电子商务总部企业；须引进一家五星级标准的会议型酒店；整体规模不少于3.5万平方米，且在出让年限内不得整体或分割销售；
D.配建不小于80平方米的公厕。
条不予置评，第二条，应该能把有拿地意向的90%的企业拒之门外，毕竟操盘商业还要自持，对现金流并不利好；第三条表明了此宗地块自带的产业招商意图，且还需标配不能销售的五星级酒店，剩下的10%企业，望而却步，产业招商是一个大难题，酒店自持又是一层资金占用；第四条可以忽略不计。
2.资金要求
206亩土地，容积率2.6，起拍楼面价8983元/平方米，起拍总价为30.43亿元。
规模倒是可观，即便按地价成交，也需要30.43亿元的基础拿地资金实力，谁来？即便是实力强企，资金充足，但项的土地出让条件或许还难以果敢用钱来下决断。资金实力要求在前，出让条件限制在后，流拍，不足为奇。
流拍的5号地块，“金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组”位于龙湖西宸天街旁边，土地出让条件与武侯流拍地块出让条件雷同：
A.商业自持比例要求为48%，且商业部分为产业用地项目；
B.宗地出让年限内不得整体或分割出售；需修建面积不低于3万平方米五星级标准酒店且100%自持；
C.配建不小于80平方米的公厕；
D.代建宗地东侧一处幼儿园公建配套。
两宗地块流拍，证明了房企对严苛的土地出让条件的抗性，而这背后凸显的深层次问题是，大部分房企乃至500强品牌房企都未做好产业深度运营的准备，按照原有的拿地模式测算楼面地价永远算不过账。再反观到市场面来看，已成交的三宗地块虽未出现火爆竞拍现象，以目前的成交楼面价，无偿移交比例部分和自持租赁住房和配件条件所产生的成本，拿地实际成本已超过成交价，加上建安营销等成本，再转移到一两年后的市场端，回归到我们都关心的问题：未来房价究竟如何？相信读这篇文章的你应该有些判断了。
因此，笔者认为昨日的土拍并未遇冷，土地出让条件是一个限制，也侧面印证了房企面对土地产业运营要求的准备不足，但地价已经上涨的事实摆在那里，不知道大家是否还记得，两年前我们都还在为成都出现万元地而惊叹不已，而现在它已经成为了一种常态。
(来源：房观察)
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成都买房那些事儿2018-03-28 09:15:35
