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主城区终于发预售了，那些顶着烈日还要去四环外踩盘的日子真的不堪回首啊。
位于锦江区的滨江樾府项目昨日取得了新的预售证，这是该项目次开盘，推出318套房源，这也是该项目仅有的全部高层房源。
其中156平方米产品共300套，剩余18套为127和137平方米产品，项目将采用精装交付，均价17000—18000元/平方米，主力产品总价集中在251—282万元，2021年年底交房。
项目在我们的读者圈中关注度还是挺高的，这与项目所处的地理位置及其可享有的配套资源脱不开关系。
地理位置及周边配套
锦江区、三环内，啥都不缺但啥都不精
滨江樾府项目位于锦江区国槐街旁，北侧、南侧和东侧均为居住小区，分别为东城印象、大观苑和领域，西北侧为国槐街。
具体位置如下图，地理位置优越，周边配套完善，城市居住属性突出。
先说说交通配套，周边道路交通网络完善，出行十分便捷。
项目北侧直线距离200米便是静明路，两端分别可衔接三环路和中环路。
公共交通方面，周边有地铁2号线和地铁7号线的规划，距离最近的地铁7号线大观站约700米直线距离，但我实地体验，步行需约十。
其次是商业配套。
步行十范围内，日常生活所需都能得到满足，但都以社区底商和商业街为主，最近的集中式商业是华宇广场，直线距离在1.4公里左右，其次就是卓锦曼购中心。
最后是教育配套，这也是大多购房者关注锦江区的重要原因之一。
项目周边1.5公里范围内，幼儿园到中学一应俱全，包括新蒙特梭利双语幼儿园、锦江实验学校、大观小学和成都三中等，前两所学校与项目只有步行约5的距离。
综合以上来看，项目的城市居住属性突出，但在配套表现上，虽全但却不精，仅能满足基本需求，对配套品质要求较高的购房者慎选。
周边环境
老旧小区环绕，整体居住品相低
项目周边布满了老旧小区，从地理位置上来看，项目与东城印象、领域和上观苑三个项目都有着非常紧密的关系。
虽然居住氛围浓厚，但这些项目大多为拆迁安置小区，项目品相就不多说了，最主要的问题是，据我了解，在国槐街附近有很多占道经营和游商，尤其是到晚上，情况特别突出，造成该区域的整体居住环境较差，品相较低。
关于这一点，我在地方政府留言板中看到了一则相关的咨询和回复，看下图。
地块价值及项目规划
24亩小盘，居住较纯粹
据了解，滨江樾府项目是滨江地产今年在成都主推的高端“樾”系项目之一。
滨江地产在成都已经开发的项目有滨江和城和滨江两岸，定位均属于刚需，并没有过开发高端改善的经验，樾府项目表现如何呢？我们来看看。
滨江樾府项目总占地24亩，容积率3.4，商业占比不足10%。
从地块本身来看，与此前锦江区推出的龙湖天璞和融创玖樾台项目有一个共同之处，都是小地块。
但相较龙湖天璞和融创玖樾台，滨江樾府项目地块本身的指标更佳，虽然只有24亩，但没有太多局限性，因此更利于项目总体的呈现，综合地块本身的条件来看，我认为是优于龙湖天璞和融创玖樾台的。
在这样的地块条件下，滨江樾府项目规划了6栋楼，其中6号楼为独栋商业体，2号楼和4号楼为叠拼，1号楼、3号楼和5号楼为高层，具体规划如下图。
整个项目三面不临路，临国槐街一侧规划的是独栋商业体。住宅产品全部位于内侧，不受干道干扰，再加上项目整体商业占地较低，不足10%，单就项目目前的呈现来看，居住是较为纯粹的。
产品表现
符合项目定位
本次滨江樾府推出了其全部318套高层产品，主力产品为156平方米的四房双卫产品，共300套，剩余18套为127和137平方米产品，数量太少，基本可以忽略不计。
我们先来看看具体的产品指标。
均为2梯2户设计，3.1米的层高，综合以上指标，我认为达到了品质改善的标准。
具体来看看产品表现。
建面约156平方米产品实得面积在177平方米，采用了四房双卫的设计，我认为该户型在四个方面表现还是相对突出的，1、纯板式设计，通风采光佳；2、主卧及两个主要次卧与客厅全部朝向主景观面；3、全明厨明卫；4、主卧进深5.7米，实用性和舒适性兼具。
不确定因素：精装
滨江樾府将采用精装交付，根据公示的信息，有两种装修风格，成品住宅装修价格分别为3800.98元/平方米和3800.48元/平方米。
我今天在现场并没有看到装修配置的明细，据置业顾问介绍，至少包含了空调、地暖和新风这三大件，但由于没有看到明细，也没看到实体交付的样板间，所以具体呈现情况未知，建议购房者仔细了解。
从装修的定价来看，标准较高，如果能够达到相应的标准，相信对于项目本身的品质而言，也是一种提升。
购买建议
项目的优势、劣势和不确定性都十分突出，优势主要体现在项目整体规划和产品设计上，劣势主要在区域环境，不确定性在于精装和开发品质。
综合这三个要素来看，我认为项目更适合两类购房者关注，一类是对主城区有执念的，另外一类是地缘性改善客户。
这里插播一个段子，今天我在售楼部现场了解了一下，基本都是地缘性购房者，好多阿姨阿公些都是提着买菜的兜子来看房的，一对老夫妇，阿公全程嫌弃的眼神，阿姨当场就毛了，吼道：那你说买哪儿嘛？哪儿还有卖的嘛？
一个小段子，但基本能反应周边的供需情况，确实，可选择性太少了。
但除此之外其它购房者，建议仔细考虑。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出318套房源，其中32套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，172套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年8月8日—8月10日（共3天）（9:00—18：00）
资格核验时间为2018年8月11日—8月15日（共5天）（9:00—18：00）
文/邱霜
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吴思竹2018-08-09 10:54:37
