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成都二手房在降,是时候买入了吗?

吴思竹 2018-08-22 11:47:46

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评

全文约2800字,阅读需要4分半钟。

最近,成都二手房降价了。

这是一个不争的事实。如果有读者非要举例某个楼盘或者某个房源不降反涨的,我只能说你是“杠精”,左上角点X退出。

基于这个事实上的市场现状,很多读者在“问问”上开始咨询我关于二手房的购买建议,其中不乏一些跟我关系不错的老读者。

同样的问题重复回答太多次,我会比较容易烦躁,所以今天写一篇文章,统一回复一下大家,关于买二手房的时机问题。

01

首先,说一下我对二手房的态度。

在我自己的买房排序中,如果地段、产品、配套等条件同等的情况下,我会优先选择二手房。可能大家会很奇怪,都说成都人有“处房”情节,为什么我会更青睐二手房?原因有三个:

1、实景现房,信息对等。

二手房的好处,当然是看得见,摸得着。有什么优点一目了然,有什么缺点也无处躲藏。你不用担心面积缩水,也不用考虑精装维权,景观、采光、日照都能直接感受,总之,你跟房东之间的信息是对等的,而不像新房,一张图纸,一个模型,置业顾问说什么就是什么,然后你就把房子买了。

2、即买即住,节约成本。

当我们买新房的时候,按揭都已经还了2年了,可能房子的影子都还没看到,说不定还得租房住,这些都是成本。而二手房则完全可以做到即买即住,不让你产生额外的贷款利息、租房成本,甚至省下了燃气初装费和维修基金等。

3、个体买卖,利于砍价。

对于很多资深买房人来说,青睐二手房还有一个很重要的原因,就是二手房的价格比较灵活。新房,一般都是开发商定价,即使在市场最差的时候,一般也就是优惠几个点而已。但二手房就不一定了,一旦遇到房东资金链出问题,七折八折也是常事。我在《像刺客一样去买房》中有写过,大家可以重温。

4、特定政策下的原因。

这一条呢,因为有特定阶段的原因,不具备持续性,但当前也可以列出来。

那就是二手房不用摇号,限售时间只有三年,而好的新房,中签率比较低,且前前后后加在一起限售时间大概得七八年。

总之,就我个人而言,毫无疑问是更喜欢二手房的。

当然,我所说的二手房,是指交房时间在两三年以内的次新房,而不是房龄很长的“老破小”、“老破大”,一方面老房子住起来“反人性”,不符合人民群众对美好生活的向往;二来房子一般5年一迭代,产品一旦过时,就容易被社会主流人群摒弃,价值产生下滑。

02

其次,是我如何判断二手房买入的时机。

二手房确有百般好,但如果价格虚高,则所有的好,都没有意义。

这里,我跟大家分享三个办法:

1、量价关系法。

这个其实很简单,大家都知道哲学中的量变和质变的关系,量价关系也是一样的。

当成交量大幅上升,导致供不应求,价格上涨;反之当成交量大幅下跌,导致供过于求,价格下跌。

我曾经写过《成都二手房拐点将至》《警惕!成都二手房已成堰塞湖》这两篇文章,最后事实都证明了它的前瞻性和准确性。也没什么神奇的地方,就是用了量价关系法而已。

如今,我们很清楚的知道,二手房在降价。

这个趋势一旦形成,除非有特别重大的调控政策转向,否则就很难在短期内扭转。

因此,我们就可以判断,二手房目前处于下行通道中,最终它会慢慢形成一个价格的底部,到了这个底部之后,价格会呈现持续的稳定状态,然后市场成交量开始回升,一段时间后,价格重新上涨。

一句话概括,就是大家熟知的:

高位横盘,横久必跌;低位横盘,横久必涨。

而目前成都的二手房,刚刚处于下行通道中,远远还没有到价格筑底的阶段。

这个判断只需要看成交量就知道了。

以成都链家的日成交量数据为例。当前的日成交量基本维持在两位数,单日成交量在50套上下。

这个量,大约是正常市场状态下的1/2-1/3,是火爆市场状态下的1/4-1/5。

没有量,就不会有价。

反过来说,如果某天,大家发现这个成交量已经恢复到150套/天,且能够持续较长一段时间,那么说明量价关系基本平衡,房价阶段筑底成功。

此时,就要结合下面的方法二、方法三综合判断。

2、大小周期法。

量价关系法已经是非常好的方法论了,但它并不完美。

我举个例子:当链家的二手房供应量为20000套的时候,日成交量150套能反映比较正常的市场;但当链家的二手房供应量为80000套的时候,日成交量为150套,就不能说它是正常的量。

因为供应的量大了数倍,那么其中低价的房源会增多,成交量自然上升一些,但此时的市场依然是下行的,并没有筑底。所以我们除了看成交量之外,还要看宏观趋势和预期。

换句说话,量价关系是小周期,宏观预期是大周期。

如果小周期与大周期吻合,则结论成立;如果小周期与大周期逆反,则以大周期为准。

判断大周期,一方面,是刚刚说的供应量数据,可以作为一个参考;另一方面,就涉及宏观经济、产业结构、调控政策、货币供应、信贷利率等等,相对来说就比较复杂了。

除此以外,还有一个预期判断。

例如中国的股市,明明已经跌到2600多点了,照理说应该是处在一个非常底部的区间,但为什么成交量依然低迷。这恐怕就跟2000亿美元毛衣战后续的预期有一定关系。

那么反过来看房地产,因为房地产税的预期,对存量房是一个利空,所以当靴子没落地之前,保持观望会是更稳妥和安全的选择。

3、底价判断法。

上述两种办法,更多在于从宏观上判断整体的二手房走势和出手时机,但不能解决某一套房源的问题。例如,某一套房子它就是非常便宜,你还需要管什么量价关系和周期关系吗?不,不用。你买就是了!

那么,一套二手房什么价格合理,什么价格不合理,购房者如何判断? 

这个会比较困难,如果不是浸淫多年的专业人士,很难有定价判断的能力。

我给大家分享几个大致的方法:

A、成本判断法。

首先,一个楼盘,地价拿成多少,建安成本多少,装修成本多少,这个是很容易学会的。其次,它的历史成交价格大概是多少,这个也很容易查到。只要有这个价格作为参考,你可以选择它历史上比较合理的价格做锚,再适当考虑房东合理的利润,就很容易定价了。

例如某楼盘,地价8000,建安5000,装修6000,现在价格卖出来24000,我觉得就蛮合理。又或者,它在2016年上半年,价格就已经卖到了22000,现在价格24000,那同样也能判定它合理。(这个案例不是我胡乱编的,你们有人可以猜到是哪个楼盘吗?)

B、参照物法。

一套二手房的价格合理不合理,如果有一个合理的参照物,就很容易判断。

例如现在城市核心区域的限价新房,价格就很合理,在政府的限价下,房价泡沫都被挤掉了,以他们作为参照物就非常合理。

例如,有人问大源某某楼盘的二手房,就可以参照朗诗熙华府的价格。当然,你是在这个价格的基础上上浮多少觉得合理,还是要持平才能接受,那就因人而异了。

C、趋势定价法。

同一个小区,一般来说都会有多套房源出售。首先,你肯定会锁定单价那一套。然后当我们判断未来二手房还有下跌的预期时,你可以直接在这套价格房源的基础上再砍一砍,至于几折你随意。

想当初,二手房火爆的时候,房东坐地起价的案例不少。

我当时就说过一句话,今日坐地起价,他日当场砍价。

三十年河东,三十年河西,天道循环罢了。

03

最后,总结几句:

1、我认为二手房还在下行区间,价格没有触底,整体上看,目前还不是出手二手房的时机。

2、整体趋势不代表个体房源的价值,这个没办法具体说,如果确实遇到超高性价比的,该买就买。大家活学活用,不可死脑筋。

3、以上都是个人观点,仅供参考。

文/吴思竹

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