前言

2018年上半年，房地产政策调整一方面继续抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构，商品房销售维持平稳向上势头，市场活跃度维持高位，土地市场持续分化。在基础性关键制度改革深入推进，政府加快建立长效机制并完善背景下，2018年中国房地产市场仍将稳定有序运行。近日，上市房企纷纷晒出“期中考试成绩单”，可谓是有人欢喜有人愁。本篇选取十大重点房企，并从规模、盈利、财务和战略四个维度进行剖析。通过数据，挖掘它们市场的表现情况……

规模：销售业绩稳步增长，恒大、保利、中海和华润目标完成过半

从各大房企中期业绩报告来看，2018年上半年，重点房企整体销售情况呈上升趋势，同比增长29%，7家房企销售额过千亿。其中融创在上半年秉承高周转的销售策略，加大推盘和去化力度，并在充足高质量的可售资源支持下，实现合同销售规模高速增长76%至1915.3亿元。

图：1H2018重点房企销售情况

数据来源：企业业绩公告

赛程过半，对于2018年年初定下的目标，重点房企中，恒大、保利、中海和华润已达成其全年目标的50%。万科自2009年开始就已经不再对外公布销售目标，碧桂园也在2017年业绩发布会上表示不再公布销售目标。除此之外，华夏幸福上半年虽然异地复制效果明显，销售额同比增长15%，但受京津冀政策影响，整体完成率仅为38%。一般按照房企推盘节奏，上下半年入市货值比例多为4:6，再加上到来的“金九银十”，重点房企年底有望完成其全年业绩目标，部分房企甚至会超额完成。

图：1H2018重点房企销售完成率情况

数据来源：企业业绩公告

盈利：恒大、中海、华润和华夏幸福盈利能力良好

从房企上半年综合盈利能力方面看，恒大上半年营业收入3003.5亿元，净利润达530.5亿元，营业收入超过万科、碧桂园之和，净利润已超过碧桂园、万科、保利、绿地四家房企之和，坐稳“利润王”头衔。恒大利润的提升得益于营收的爆发，管理费用率下降以及提前还清永续债带来的利润释放。

图：1H2018重点房企营收及利润情况

数据来源：企业业绩公告

从企业盈利方面看，华润和华夏幸福毛利润率表现较为突出，华润毛利率高达48%，创下历史新高，比2017年同期的35%有大幅提升，处于行业高位。净利润率方面，中海、龙湖、华润和华夏处于较高水平，对于利润的关注、成本的把控以及较低的三费费用情况，让中海的盈利水平长期维持在行业较高水平。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，让中海的盈利水平长期维持在较高水平。绿地毛利润率和净利润率表现均略低于同行业水平，主要由于绿地整体业务规模中，大基建占比较大，而大基建利润水平较低，拉低整体利润表现，绿地房地产主业毛利率达到26.1%，较2017年底提升了2.7个百分点。

财务：恒大降杠杆效果显著，中海、龙湖财务保持稳健

重点房企中，碧桂园、万科、保利、中海、龙湖、华润、华夏幸福净负债率均有所提升，除保利、华夏幸福外负债水平依然处于行业较低水平。2018年上半年，保利现金持有量为975亿元，现金短债比2.95，无短期偿债压力，且公司长短债务比为6.7，债务结构合理健康。华夏幸福现金短债比1.7，短期债务压力较小，长短债务比有所提升，且随着平安集团的入股及企业异地复制的快速突破，未来公司财务将进一步得到改善。

图：1H2018重点房企年现金短债比及净负债率情况

数据来源：企业业绩公告

龙头房企中，恒大在去年提出由“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变后，战略转型效果显著，2018年上半年，恒大净负债率由年初的183.7%大幅降至127.3%。

央企中，中国海外财务状况最为稳健，截止2018年上半年，公司持有现金充足，现金短债比较年初上升至4.01，短期偿债毫无压力；净资产负债率虽较年初略微增长至28.1%，但依然处于行业较低水平。

民企中，龙湖集团保持一贯的财务稳健水平，近几年净负债率一直低于60%，2018年上半年，龙湖集团净负债率为54.6%，持有现金为421.8亿元，现金短债比为3.29；此外在金融政策趋严，行业融资收紧的大背景下，2018年至今龙湖集团拓展多元融资渠道，先后发行了共计50亿元的住房租赁专项公司债券、30亿元的公司债券及8亿美元优先票据，平均融资成本为4.5%，依然保持较低的行业水平。

战略：行业集中度不断提升，多元化拓展成战略重点

随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧，为了谋求长远发展，房企转型成为常态。多元化拓展成为房企的战略重点，有些积极拓展长期持有型业务，如养老地产、长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如人工智能、互联网、金融等。

越来越多的房企开始深耕细分领域市场，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制。房企中的重点企业更是走在行业前列，在多元化拓展方面加速发展，布局不断深化，在保证业绩增长的同时，多元产业的格局也在不断完善。随着房地产行业集中度不断提升，房企之间的竞争重心也将转变为增质和多元产业的博弈。

· 长租公寓

所选重点房企中，碧桂园、万科、保利、龙湖等均已布局长租公寓。其中，碧桂园成立长租公寓事业部，并积极与金融机构合作发展长租业务，促进了其长租公寓板块的发展。截止2018年上半年，碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间；万科自2014年开始进入长租公寓市场，并形成了自己的长租公寓品牌“泊寓”。截止2018年上半年，泊寓业务已覆盖30个一二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。此外，万科将租赁住宅业务确立为核心业务；保利成立公寓管理有限公司专营公寓租赁，积极推进长租公寓的发展，计划到2020年公寓管理规模达30万间；长租公寓是龙湖三大核心业务之一，也基本完成化布局，并在不断发展。截止2018年上半年，龙湖冠寓项目已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营，累计开业房间数超过2万间。

· 高科技行业

随着信息数据爆炸式增长和网络计算技术迅速发展，大数据更多的应用到各行各业。大数据能够帮助各行各业的企业从原本毫无价值的海量数据中挖掘出用户的需求，使数据能够从量变到质变，真正产生价值。同时，人工智能也进入快速发展阶段，成为影响产业发展的一个重要因素。

所选重点企业中，碧桂园在中期业绩发布会上表示将进军机器人领域，会以机器人作为核心技术，围绕地产主业进行布局。恒大则以高科技产业为龙头，并与2018年4月与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入1000亿用于生命科学，人工智能等重点领域。

· 互联网金融

随着互联网金融的发展，很多房企积极捉住机遇拓展业务，为企业创收。所选重点企业中恒大、绿地获得互联网小贷牌照，同时恒大通过曲线收购获得第三方支付牌照，其金融布局也较完整，多元化。除此之外，其余大部分房企互联网金融布局较单一。

结语

2018年上半年，重点房企答卷已交，整体来看，规模稳步增长，利润水平较高，多元化布局加速推进，行业集中度不断提升。大型房企凭借土地、资金、人才、管理等资源优势和较强的资源整合优势，更容易在行业洗牌和格局重构中站稳脚跟强者恒强。下半年，重点房企表现如何，让我们拭目以待……

（来源：中国指数研究院）

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